长沙房地产项目可行性建议书

是适宜发展的好地方。

本项目的开发，是适应城市人口总量增加主城区人口外迁的需要。

长沙是座古老的历史文化名城，原城区街道狭窄，人口集中，市政设施落后陈旧，随着城市建设逐步向周边发展，主城区人口也逐渐向外迁移，同时，随着外来人口的大量迁入，政府放宽居民住房面积控制，将有大批的居民需要购置和重新购置住房。

本项目立足于开发中高档住宅，满足日益增长的居民住房消费需求。

项目建设对拉动经济增长有着积极的作用由于住宅业拥有巨大的社会需求，产业关联度高，经济带动作用强。

因此，加大住宅建设投资力度，是拉动经济增长的最有效的措施，同时也是发展城市改善城市环境提高市民生活质量的大举措。

第三章建设地点自然条件及建设条件分析建设地点小区建设工程位于高岭组团内，它北靠北辅路，南临兴联路，西毗规划电讯用地，东接湘坪路。

总用地面积平方米，净用地面积平方米。

二自然条件地形长沙市位于湖南省东北部，东经，北纬之间，东与江西省萍乡市接壤，北与岳阳市交界，西与益阳市相接南与湘潭株洲市相联。

市域内山地丘陵平原岗地所占比率各约。

市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山等，东部地势较为平坦。

流入湘江的支流有浏阳河捞刀河靳江河等。

本次研究区域为高岭组团约的区域。

本项目用地范围内以耕地林地园地村镇建设用地为主。

为低岗丘陵地貌，无明显冲沟滑坡，地块内最高点标高为米，最低点标高为米，地势北高南低，但坡度变化较为平缓，般都在之间，较为适宜城市建设。

地质据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来的砂粘土砾石堆积而成。

西岸地区地质较为古老，主要由亿年前地质作用形成的板岩石英砂岩白云石等构成。

本项目地块内上部地层为第四纪蠕状土，南半部下卧为板岩，北半部下卧为花岗岩，允许承载力般在吨平方米之内，属中等均匀压缩性良好的天然地基。

水文湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市衡阳市湘潭市长沙市洞庭湖，自岳阳流入长江，全长千米湖南省境内千米，流量立方米分年遇的洪水时，流域面积平方公里湖南省境内平方公里，为湖南省最大的河流。

东侧条，西侧条共条支流在长沙市与湘江汇合。

浏阳河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河小溪河等支流在浏阳合流而成。

全长公里，流量立方米分年实绩，流域面积平方公里。

捞刀河发源于长沙市与岳阳市交界处，全长公里，流域面积平方公里。

位于西侧的另条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。

高岭组团内地表水系发达，山塘水库密布，沟渠溪流纵横，沟渠溪流顺应地势自北向南汇入捞刀河，捞刀河受湘江顶托，高洪水位时间较长。

气象条件高岭组团地处长沙市都市区北部，属中亚热带向北亚热带过渡气候，其基本特征是四季分明，水量充足，冬冷期短，夏热期长，春温多变，寒潮频繁，回暖较早，秋温呈阶段性急降。

年平均气温。

，最冷月月平均气温，夏季高温，湿度大，以上天数超过天，另方面，冬季寒冷，最低气温在度以下年降水量约毫米，般月开始进入雨季，到月为止。

特别是雨季末期的月，暴雨集中，常有洪水发生。

自然灾害长沙市的自然灾害以长时间降雨引起的洪灾为主，每年次。

其次是干旱，由于冰雹大雪浓雾引起的灾害也偶有发生。

几乎没有地震现象，但由于暴雨引起的滑坡土石流等时有发生。

长期暴雨引起的水灾主要集中在雨季后期的月份，受灾面积广，涉及长沙全域。

年月和年月在市西北地区发生两次地震，年至年先后发生了次地震，强度都极小。

地震烈度为六度。

三建设条件建筑材料沿线建筑材料较为丰富，石料砂砾料和土来源广泛，且质地优良，就地取材取材可满足供应，开采及运输也较方便。

石料本项目处于长沙市区边缘，长沙县丁字镇唐田广福盛产各种规格片石块石石质多为花岗岩，石质坚硬各项指标均满足规范要求，施工前需提前向料厂签定供货合同，石料平均运距小于公里。

砂砾石本工程距浏阳河不远，河岸沿线均有优质河砂，属中粗砂，良好的建筑材料，含泥量少，级配良好各项指标均能满足工程需要，且交通运输相当方便，运距近。

石灰长沙县望城县均有石灰生产厂家，储量丰富，质地优良，灰膏率高，灰质纯白凝取力强运距较近，可满足工程需要。

三大建材钢材来源于铁路运输和水运，木材可在当地采购，水泥可从湘乡望城等地采购运输方便。

土本项目基本上能满足土方的平衡，不需要从外部取土。

水项目所在地水系丰富，溪流池塘水井均能保证生产生活用水。

运输条件本项目所在地区路网发达，大部分材料可从中青路，北二环线北出行的需要。

在湘坪路上设有个机动车出入口，作为公共建筑的车辆及人流出入需要。

除住宅底层为停车库之外，在组团之间还设有停车场，包括公共建筑的停车位在内，小区共设停车位个。

环境绿化小区绿化采用集中与分散相结合，由公共绿地宅前绿地布置成开敞式点状式线状式，结合雕塑亭廊花架铺地等建筑小品，规划为居民交往观赏游憩的主要活动场地。

在建筑物之间设置小型绿化广场以铺砌砖地为主，内设花池及小品，利用花池池壁供居民休息，构成趣味性强的共赏空间。

利用地块内空地及屋顶种植草坪及观赏性强的灌木，利用东侧挡土墙进行垂直绿化来美化环境，道路之间根据地形设置绿化斜坡，种植花草低矮灌木拼成多种图案构成建筑物的配景绿化，并在小区中心设置具有代表性的小品，以特色鲜明轻松宜人的环境给城市增添道风景。

小区的街道绿地以行道树乔灌木相结合的方式，小区主干道规划成林荫道。

小区绿化覆盖率达。

三建筑方案根据长沙气候特点，小区内建筑以条形建筑为主，有利于通风采光。

住宅设计有多种类型，既要符合买家要求，也要顺应其所在区域地的地理位置及人们的文化背景生活习惯经济发展水平等需求，设计出不同的新房型，同时有体现舒适性合理性功能性经济性和美观性。

为调控房产价格，国家提出了重点发展中低价位中小套型普通商品住房经济适用住房和廉租住房的措施，为此我们共规划了室厅二室二厅三室二厅四室二厅等四种户型，其中建筑面积在平方米以下的占到了。

在住宅设计中为节约用地，采用加大进深缩小面宽等手法，立面设计在阳台屋面坡屋顶等处作细部处理，创造力求简洁且富有变化有区别的建筑体型。

四给排水工程给水根据高岭组团控制性详细规划，小区的生活给水系统由兴联路的给水管接入采用下行上给的给水方式，生活给水管材料采用给水管。

排水排水采用雨水污水分流，由于小区内地势东北高西南低，因此，小区污水排入兴联路上的排水管。

五电气与弱电电气根据高岭组团控制性详细规划，兴联路上电力线由鹅秀组团变电站接入，小区供电电源由兴联路接入。

并设有箱式变电站，由箱式变电站至各栋住宅单元之间采用型电缆直埋地方式。

防雷接地按三类防雷建筑均设防雷系统接地采用系统，并进行总等电位联接。

弱电电话通讯住户每户设电话机部，电话用户线路全部从市网接入。

有线电视住宅每户设到二个电视接收插座，电视信号从长沙地区有线电视网接入。

六环境保护小区污染源本项目为住宅小区，区内污染物极少，主要是居民的生活垃圾和生活污水。

垃圾及废水处理小区设垃圾收集站，生活垃圾由城市清洁车定期送往城市垃圾中心处理场处理。

生活污水经化粪池处理后，有小区内排水系统排入城市下水道。

七消防每幢住宅均设置室内消火栓于梯间歇台，室外按相关规范设置室外消防栓，每幢住宅四周均可使消防车顺畅通行。

第五章投资估算及资金筹措投资估算工程费用土建工程根据长沙市建安工程目前市场价并结合本项目具体情况按单位造价估算。

给排水电气与通讯总图等工程根据长沙市及国家有关规定计取。

本项目投资估算本项目总投资额万元，各项具体投资详见估算表。

投资估算表表序号项目名称数量亩单价金额万元土地费用亩征地费用亩万元拆迁费用亩万元亩二勘探规划设计费三土方及场地平整费万方元方四基础设施费供水设施费米排水设施费米电力电讯设施费五公共建筑等设施公建设施费园林绿化元平方米区内主次道路元平方米六建设工程费建安工程费公共建筑平方米元平方米住宅建筑平方米元平方米报建费平方米元平方米七其他费用管理费财务费其中建设期利息不可预计费用七总成本估算二资金筹措本项目投资总估算万元，资金来源申请银行贷款万元企业自有资金万元其他资金主要来源开工后的房产销售款和银行按揭付款。

前期投入资金估算表表序号项目名称金额万元土地出让金等用地手续费土方及场地平整费勘察规划设计费给排水设施费电力通讯设施费土建工程费管理费总计第六章建设项目进度安排项目进度计划安排本项目的整个工程安排在年月至年进行，工程牵涉面广，建设单位应集中必要的人力物力财力，做好开工前的准备工作。

本项目实施包括可行性研究规划报批设计工程报建施工图设计工程施工竣工验收交付使用等工作，为此根据项目建设方案对项目开发进度计划分三个阶段安排实施。

第阶段即开发前期准备阶段本阶段主要工作为规划报批初步设计报批规划总图办理规划用地许可证等，预计三个月完成。

施工前期准备阶段三通平勘探设计工程报建施工图设计领取工程规划许可证工程施工许可证等预计三个月完成。

施工阶段包括施工定位放线组织施工对工程建设施工质量材料进度安全进行监督，并开展物业销售，预计施工期个月完成。

二招标投标招标范围，招标方式和招标组织形式招标范围表全部招标部分招标勘察设计施工监理招标方式表公开招标邀请招标勘察设计施工监理招标组织形式表委托招标自行招标勘察设计施工监理三为有效的保证和监督施工质量，本项目实施工程监理制。

监理单位应当按照法律行政法规和有关的技术标准设计文件和工程承包合同，对承包单位在施工质量建设工期和建设资金使用合同等方面实施监督。

监理人员认为工程不符合工程设计要求施工技术标准或者合同约定的质量要求的，有权要求施工企业立即予以改正。

四在确定施工计划时，应当避免干扰当地居民的正常生活生产，不阻碍当地交通，不破坏当地灌溉水系。

在施工期，要注意车辆和机械的保养，合理损伤，使机械和车辆的噪声降到最低水平，减少噪声对周围环境的影响。

在施工现场米范围内的居住区，避免夜间施工，拌和站应安装除尘设备，尽量减少对下风向米范围内的居住区和敏感性建筑的影响。

项目实施开发进度表项目名称年月年月年年月开发前期施工前期施工阶段土石方工程及场地平整供水设施排水设施道路基础工程主体工程屋面工程装饰工程室外工程绿化第七章经济评价开发经营及销售收入根据目前房地产市场行情以及该周边的物业配置情况，预定项目住宅每平方米售价元人民币，商业办公住