房地产花园房地产开发项目可行性建议书

蚌山区经济发达繁荣。

它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商贾云集，人流如织，寸土寸金。

蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。

蚌山区投资环境祥和。

改革开放以来，全区人民励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。

蚌山区应是蚌埠房地产市场的发源地，蚌埠市首个房地产开发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区的房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数的，完成投资额占全市完成房地产开发投资额的以上，蚌山区的房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业的中流砥柱，是蚌埠房地产市场的风向标。

目前蚌山区有在建或待建的房地产项目个，规划建筑面积万。

蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。

楼价是蚌埠市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。

多为品牌高品质楼盘。

建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。

小高层建筑占有定比重。

多为外地开发企业开发建设。

空置率并不高。

三花园临近区域房地产市场分析微观临近区域的大致范围是东至蚌埠市政府，北至路，南至大道，西至花园。

即为蚌埠新城综合开发区的中心商务区的大部分范围。

蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定的省级开发区，面积约为平方公里，规划人口约万人，分为四个片区，即为中心商务区行政办公区龙湖风景区仓储加工区。

其中中心商务区规划定位于金融商务办公酒店文化会展中心住宅商业步行街行政办公文化休闲娱乐旅游度假等，中心商务区以发展第三产业为主，重点发展房地产业新型服务业金融商贸文化教育旅游娱乐业，大力发展开放型经济。

花园即属中心商务区。

临近区域的房地产市场近年来高速发展，拥有品牌楼盘个，多数为大盘楼盘，均为分期开发建设实施，均为外地开发企业开发建设。

临近区域房地产开发投资额比较大，占据蚌山区房地产开发投资额的半壁江山。

临近区域楼盘的开发企业在楼盘销售过程中，重视营销策略营销渠道价格策略的综合实用，营销费用投入较高。

临近区域的主要竞争楼盘分析将在第二章营销分析中详细阐述。

第二章营销分析第节项目环境分析和分析环境条件土地性质综述项目用地面积，折合亩，为出让住宅土地和公建用地，住宅出让年限年，土地形状呈金三角形。

项目东至已建成的月光花园，西至铁路专用线，南至兰凌路星光花园，北至戴湖村用地。

二项目周围景观自然景观东方景观。

由于项目与月光花园属同住宅区，根据规划，项目与月光花园之间规划了大面积中心广场绿地，因此项目东方自然景观较佳。

西北方景观。

根据新城区中心商务区的区域规划，该规划即将实施，项目西北临区域是近万的绿地，项目西北方自然景观十分优美。

西北方向远景可观看到淮河文化广场优美的景观。

南方景观。

项目南临已建成的光花园，光花园是中国产的优秀住宅区，容积率低，绿地率高，项目正对着花园的绿地大道，因此项目南方自然景观怡人。

景观综述从本项目周围环临的景观及远景开阔程度看，四周方向的远景和近景相对来说是比较优美的，也是本项目的大优势和卖点。

三环境卫生社会治安状况环境卫生。

项目属戴湖住区，是其个组团，临近的光光光花园经过物业管理公司近来的有效管理与维护，住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之现象，无卫生之死角。

惟缺憾的是项目南临规划路兰凌路开通后会产生汽车尾气和噪音，但对项目产生的影响微不足道。

社会治安状况。

项目位于本市的东南方向，地处城乡结合部，前些年社会治安状况并不十分好，但近些年经过地方政府的综合治理和政治思想工作的开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，该住区的社会治安状况明显好转，年项目临近村违法犯罪率为零。

四周围交通条件环临的公共交通条件。

项目东临四路，南接路，在住区东主入口即有路公交车的起终站向东米即珍珠小区也有路公交车停靠站临近区域路网密布，交通较为发达，出租车随手可招。

项目与公共交通的连接。

本项目仅临公共交通站路公交车起终站米，居民仅需步行分钟即可到达站点，不存在亚交通的问题。

交通条件综述。

环临项目的公共交通极为便利，而且周围有多条主次干道路，又无交通瓶颈限制，所以，该项目可充分宣传交通便捷这优势点。

五配套设施菜市场。

项目正对面星光花园的西北角，规划有高档次室内菜市场，面积较大，设施较为齐全，且该菜市场即将建造施工。

商店超市。

附近小型便利店星罗棋布，规和发展商的年财务内部基准收益率，换算成月可研人员经过讨论决定采用月财务内部基准收益率。

财务内部收益率用试插法，经反复演算月财务内部收益率年利息备付率平均利息备付率应付利息息税前利润倍偿债备付率平均偿债备付率还本付息额所得税还本付息额可用于还本付息的资金倍五经济效益敏感分析由于本项目计算期达个月，考虑到项目建设成本销售单价有可能发生变化，故针对这些因素设定些变化幅度进行项目经济效益的敏感性分析。

开发成本的敏感性分析市场经济条件下，由于原料价格人工费及其他费用的波动，将会直接影响开发成本，从而引起项目经济效益的变化。

据市场调查和专家估计，未来个月开发成本最大升幅不会超过，现分别设开发成本上涨分析项目经济效益变动的敏感程度。

分析结果如表。

表开发成本影响程度分析表计量单位万元开发成本增长幅度开发成本实现收益全投资收益率全投资收益下降幅度平衡点由表所得分析结果可以看出，项目的经济效益对开发成本的变动相当敏感，只要开发成本上涨，全投资收益率就分下降。

当开发成本升幅度达时，项目即处于盈亏平衡状态。

由此可见，在项目实施过程中，控制成本开支推行责任成本制度引入广泛的竞争机制是项目获利的重要保证。

二销售价格的敏感性分析由于市场行情的波动变化或出于竞争的需要，未来个月内商品房销售价格有可能下降，从而直接影响项目实现收益的下降。

对于本项目，因前述估算销售价格住宅元，营业房元，此价并不高，未来个月内下降的空间并不大，经可研人员和有关专家估计最多下降。

现设价格分别下降，分析由此引起的经济效益下降程度。

分析计算结果见表。

表商品房销售单价影响程度分析表计量单位万元单价下降幅度销售收入实现收益投资收益率投资收益下降幅度平衡点由表所示分析结果可看出，本项目的全投资收益率对销售单价的变动特别敏感。

当单价分别下降时，全投资收益率就分别下降当单价下降幅度至时，本项目盈亏平衡。

由此可见，本项目实施过程中应尽早预售尽早回收资金，对确保投资收益是非常重要的。

六运用概率树法进行财务风险分析针对本市房地产市场特点和本项目的优劣势，可研人员运用法对项目实施过程中开发成本销售单价的上涨和下降进行了概率估计，经专家们的估计概率如表。

表开发成本销售单价变动概率分布表变化率概率不确定因素计算值销售单价开发成本根据表专家估计的概率，画出概率树分析图。

销售单价开发成本发生的可能性全投资收益加权全投资收益合计图销售单价开发成本变动概率分布图由图可见，全投资收益的加权期望值为万元，且全投资收益大于零的概率全投资收益，项目无任何风险。

第五章国民经济评价国民经济评价是从整个国民经济的角度，从宏观经济的战略高度来评价项目对整个国民经济活动带来的影响，以及整个国民经济为项目付出的代价。

般说来，任何投资项目必须通过国民经济评价才能实施。

本项目是房地产开发项目，依据国民经济评价方法，根据本项目的特点，进行国民经济评价，可在财务评价的基础上，对财务评价中的有关成本和收入进行调整得到国民经济费用和效益。

直接费用与直接效益的调整本项目所用土地是出让土地，是在完全公开市场条件下获得的土地使用权，不存在价格扭曲现象，故不予调整。

规划设计费是社会中介服务机构收取的费用，不存在价格扭曲的现象，不予调整。

工程报建规费是国民经济内部转移支付，予以剔除。

建筑安装工程费和室外工程费，现阶段市场比较自由开放，不存在价格扭曲现象，故不予调整。

发展商开发间接费比例比全社会客观水平略低，故予适当调整，其换算系数取，经调整后的开发间接费为万元。

销售推广费不予调整。

税金及附加属国民经济内部转移支付，予以剔除。

财务费用属国民经济内部转移支付，予以剔除。

考虑到项目的销售单价偏低，适当予以调增，即为万元。

二间接费用与间接效益本项目不会造成国民经济间接费用支出，故间接费用为。

本项目是房地产开发项目，项目实施前，该地区自然环境卫生状况社会治安等般，通过本项目的实施能改善上述之状况，产生的国民经济间接效益不可估量，经可研人员和有关专家估计，本项目的实施可产生国民经济间接效益万元，在项目实施完成时予以体现出来。

三国民经济效益费用的计算表国民经济费用与效益汇总表计量单位万元国民经济费用直接费用地价规划设计勘测等工程建设开发间接费销售推广费间接费用无费用合计国民经济效益直接效益销售收入间接效益社会效益效益合计由表可见，国民经济效益费用第六章社会评价项目的社会评价是应用社会学的些基本理论和方法，系统地调查和收集与项目有关的社会因素和社会数据，了解项目实施过程中可能出现的社会问题，研究分析对项目成功有影响的社会因素，提出保证项目顺利实施和效果持续发挥的建议和措施。

社会评价的主要目的是判断项目的社会可行性，评价项目的投资建设对社会发展目标所做的贡献。

社会评价方法种类繁多，鉴于本项目的特点，可研人员运用逻辑框架法进行社会评价。

表花园社会评价逻辑框架分析矩阵宏观目标客观验证指标客观验证方法达到目标的重要假设条件宏观目标改善人民居住条件，促进本市经济协调发展，构建和谐社会。

居民居住提高水平，社会经济发展总体水平。

本市国民经济和社会发展统计资料项目实施效果分析报告。

房地产市场不剧烈波动相关政策进步完善新城区规划得到全面落实，并顺利实施。

直接目标落实新城区总体规划，加快新城区发展步伐，建设美好新城区房地产市场发展水平。

项目实施效果分析报告工程监理报告进度报告后评居民可支配收入不大幅下降居民有购房意愿无重大不可抗家园。

价报告竣工验收报告。

力的发生。

产出成果住宅楼建设特色学校建设公建配套建设。

项目各类设施建设完成指标。

工程监理报告进度报告竣工验收报告销售进