房地产开发有限公司小区一期工程项目可行性建议书

城市位处交通要冲，与周边城市交通便利，随着高铁的建设，将进步拉近和周边省会城市的时间距离，周边城市对的辐射将进步加大。

位于狭长的汾河峡谷，向东沿河延伸，向西与汾河接壤，呈丁字型。

受地形限制，城区可用面积十分有限，城区面积仅平方公里。

随着城市人口的快速集聚和城市自身发展需要，有限的城区面积显然已不能满足，因此政府提出了拉大城市框架扩展城市规模美化城市景观提升城市品位的城市建设思路。

县的十二五规划纲要。

确立了以再造两个，冲刺全国百强为目标，以构建富强生态幸福为主旨，全面加强新型工业强县核桃经济大县现代旅游名县三县建设，努力成为全省四化建设的样板间转型跨越的先锋队这十二五发展战略目标体系。

这目标体系，体现了贯彻上级精神与实际的结合。

目前确定了县城和新区两个复合中心，县城是全县的政治经济中心，新区重点发展商贸旅游文化教育服务产业。

新区控制范围为镇马和乡的主要辖区范围，总面积平方千米。

适宜建设用地面积为平方千米。

近期用地面积近平方千米，远期人口规划万人。

项目位于新区，位于县城核心区东北方向，距离约为公里。

新区目前为开发初期，基本处于空白阶段。

区域远离老城区及工业产煤区，路况良好，自然旅游资源遍布，空气清新，绿色盎然，生态宜人，自然环境明显优于老城区。

全国知名旅游景点王家大院，山西文化代表，清代民居建筑之集大成者。

本案位于公路进入王家大院的必经之路，并有良好展示面，有利于项目品牌形象的快速传播。

省级重点高级中学，余名学生的大型学校，最好的高中优秀的教育资源，在日益重视教育的今天，将是本案良好的推广资源之。

唯的五星级酒店，当地高端消费场所代名词，拉升区域高端形象的重要物业之。

派出所紧邻本案，完全消除了新区初始，周边冷清带来的居住不安全感，未来本案安保可考虑与派出所形成联动，进步增强项目竞争力。

本案北侧为老旧小区，以及正在建设中的新农村改造住宅。

项目南侧政府规划了森林公园，将是本案可直接享用的重要自然景观。

公司认为当前是该项目开发的最佳时期，适时提出开发该项目。

结论及建议结论该项目设计合理，规模适中，项目的建筑密度容积率绿化率户型面积及户型比例等主要技术指标均符合国家关于商品房开发的有关政策要求，项目的建设符合国家政策和县城总体规划及古镇保护规划的各项要求，布局人性化，结构安全可靠，外观新颖美观大方。

项目建成后将带动新区的繁荣发展。

该项目建设的基础条件均已具备，建议尽快实施。

建议应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位。

建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设尽快开工保值保量顺利完工，创建个优质工程。

组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减少投资风险。

合理科学地做好施工现场设计和工期安排。

第二章项目投资环境分析县的区域概况自然概况区域位臵县位于山西省中部，市西南端。

北与介休市孝义市相邻南与霍州市汾西县接壤西与交口县交界东与沁源县相望。

县域东西宽约公里，南北长约公里，总国土面积为平方公里。

地形地貌本县地处黄土高原属土石山地，整个地势东高西低，地层分布从东到西，平均海拔左右，县域由东西两山向中部汾河谷地自燃形成了三级阶梯分别占国土总面积的。

县四周群山环绕，山峦重迭，山地和丘陵面积占以上，中部为汾河谷地，县城居于谷地之中，为通往晋南之咽喉。

县境东部有太岳支脉石膏山海拔米，西部为丘陵地形属吕梁山脉，较大山为县城西北公里出的新建塬，海拔米，坡度约度，顶部平坦，面积平方公里左右，是控制两渡至西山控制河西的战略要地。

境内主要河流汾河切穿南部韩信岭形成下峡谷，是沟通与临汾两地区的交通要道。

其他还有仁义河双池河交口河等支流。

气候气象本县气候属暖温带大陆性季风气候区，年平均气温之间，年平均降水量为，县域多西南风，东北风次之，年平均风速为秒，无霜期为天之间。

建臵沿革早在史前境内就有先民居住，在建县以前属介休地域。

隋开皇十年年文帝杨坚巡幸太原，傍汾开道获石，因以为瑞，遂于此地臵县，割平昌县西南地命名县，属西河郡。

唐贞观十七年年废吕州，县改属汾州，开元十年年改属河东道太原府属平阳府河东道，万历廿三年年改属汾州府。

万历四十二年改属平阳府清初属山西省平阳府。

乾隆三十七年年设霍州直隶州，辖县年月解放，月，灵东灵西民主政府合并成立县人民政府，归太岳管理，确保工程高质量地顺利进行。

项目管理机构项目组织机构该项目实行项目法人制，立项后正式成立项目法人，以有利于项目合同管理，有利于投资控制，有利于保证工程质量，有利于工程顺利进行，根据该项目的规模等特点，由项目法定代表人任总经理项目法人，下设合同管理部计划财务部技术工程部综合协调部四个部分，各部门之间必需明确职责分工，认真履行各自职责，并相互密切配合，保证工程高质量顺利进行。

管理部门职责合同管理部招标部在筹建期负责工程的招标工作，保证合理确定工期，合理标价定标。

通过招标选择设计单位施工单位监理单位，包括对设备材料的采购也要实行招标，招标活动要严格按照国家的有关规定进行，体现公开公正和择优诚信的原则。

在建设期负责合同管理，工程的设计施工设备材料采购和工程监理都要依法订立合同，各类合同都要有明确的质量要求，履行担保和违约处罚条款。

计划财务部负责项目的投资计划安排及财务管理。

根据经批准的总概算和工期，合理安排投资计划，阶段计划投资的安排要与总体计划要求相适应，保证按期完工，严格执行基本建设财务管理的各项制度以保证资金筹措到位力争达到控制建设成本，保证资金使用效益的目的。

技术工程部负责施工现场工程质量的监控并处理施工中的各类技术问题进行质量检查及安全措施检查，组织阶段验收和竣工验收，并负责技术档案汇总存档。

综合协调部负责施工现场的治安及建设单位与施工单位之间施工单位和监理单位之间的协调工作，积极做好工程前期施工期竣工阶段的各项准备工作，保证工程顺利完成。

项目监理建设单位应聘用有资质信誉高业绩好的单位负责现场监理监理单位应按照监理合同，严格履行监理职责，组织项目监理班子，并派驻监理人员现场监理人员应有相应的资质和较高的职业素质，对工程的进度质量投资进行控制，确保工程即定目标的实现。

第十章项目建议实施进度项目实施进度综述山西房地产开发有限公司小区期建设工程，开工建设前必须完成可行性研究设计等前期工作从开工建设到完工，需要完成土建主体工程建筑装修和水电采暖设施安装以及其它配套基础设施建设等工作，经验收合格后方可投入使用。

该建设工程应按我国的基本建设程序，在保证工程质量的前提下，尽量加快工程进度，根据工程规模和复杂程度，整个工程的建设工期，本工程拟从年月开始前期准备工作，到年月底竣工，建设周期为个月。

年月开始投入使用。

项目实施进度计划工程建设进度计划表第十章项目招投标管理编制依据•中华人民共和国招标投标法‣•工程建设项目招标范围和规模标准规定‣原国家计委令第号•工程建设项目勘察设计招标投标办法‣国家发展和改革委员会等八部委令第号•工程建设项目施工招标投标办法‣国家发展和改革委员会等七部委令第号时间项目名称年年年月月月月月月月月月月月项目立项审批方案设计项目报建施工图设计施工图设计审查施工许可拆迁及场地三通平地下工程地上土建工程装修工程附属配套工程项目招标表该项目招标内容主要包括勘察设计建筑工程工程管理管网及设备等，各项目所采用的招标方式，见表。

山西省建设项目招标方案和不招标申请表项目名称小区期工程建设单位山西房地产开发有限公司单位负责人及电话张石岗联系人及电话建设内容山西房地产开发有限公司期工程建设地点和起止年限县镇总投资额万元资金来源及构成自筹合同估算额万元招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察设计∨∨∨建筑工程∨∨∨安装工程∨∨∨装修工程∨∨∨监理∨∨∨重要材料室外工程拟选择的招标公告发布媒介山西招投标网拟选择的招标代理机构情况说明建设单位盖章年月第十二章财务分析编制依据国家发改委建设部年月发布的•建设项目经济评价方法与参数‣第三版的通知规划建设项目经济评价细则•企业会计准则‣材工字文国务院令号•中华人民共和国营业额‣暂行条例国务院令号•中华人民共和国企业所得税法‣暂行条例国务院令号•中华人民共和国征收教育附加费‣的暂行条例其他相关文件及经济法规财务评价基础数据财务价格本项目主要服务对象为县居民，结合县目前商品房市场价格的发展趋势，并考虑到该项目区域位臵，综合考虑现在时点价格设定为小高层元平米洋房元平米别墅元平米。

小高层价格年增长率设定为洋房设定为别墅设定为。

回款金额设定为当月签约金额上月签约金额。

地下车位按照万元个设定，采用买房送车位的方式销售，车位的销售走势按照洋房和小高层的走势计算。

商业按照元平米的价格计算，在项目销售结案后销售。

会所按照商业进行销售，以便于计算其价值。

最终别墅实现全案销售均价元平米，洋房实现销售均价元平米，小高层实现销售均价元平米。

利润及分配依据房地产管理办法的有关规定，建设单位房地产开发企业投资利润率应低于，所得税为营业利润的。

基本参数项目总投资额万元项目建设期年月年月该项目总建筑面积，其中住宅建筑面积，会所面积，地下建筑面积，住房套。

销售收入及财务赢利性分析销售收入估算销售收入估算表项目名称销售价格元∕建筑面积销售收入万元别墅洋房小高层会所合计利润总额利润总额销售收入投资成本万元所得税所得税税率按计取万元万元税后利润万元项目最终实现亿元毛利润，亿元净利润。

销售毛利率为，销售净利率为。

自有资金毛利率为，自有资金净利率为经济效益评级为优秀据财务分析结论通过对项目盈利能力进行分析，表明项目具有较强的盈利能力。

同时项目建设对于县房地产产业和新区的迅速崛起和进步发展具有非常重要的意义，具有明显的社会效益，项目财务分析可行。

第十三章风险评价主要风险房地产市场是个充满风险的市场，本项目的开发建设，由于开发面积大，运作周期长，投入资金规模较大，同样会受到各种不确定因素的制约，构成项目风险。

本项目可能遇到的风险因素主要有宏观经济环境房地产市场和国家及地方经济