房地产开发有限公司中央商务区项目可行性建议书

这是非常及时正确的，对于保证房地产市场的健康，降低房地产市场的泡沫风险，让房地产回归消费和民生，保障绝大多数民众的住房权具有极其重要的意义。

年开始，国家调控房地产业的基调早已确定重民生抑投机，国家出台了促进房地产市场平稳健康发展的系列宏观调控政策，以抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度。

季度飞涨的房价，不仅刺痛购房者的神经，也引起中央政府高度重视。

更为严格的信贷税收政策增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，加强市场监管„„中央政府四管齐下，再出重拳，彰显遏制高房价，切实解决城镇居民住房问题的决心。

今年月，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发号，但近期部分城市房价地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，引起政府高度重视。

为进步落实各地区各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，在国务院月日接连推出系列打压房地产的重拳之后，仅仅只隔了三天，决策层又出重拳。

月日，国务院又下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发号。

这系列的政策严厉程度实属十年内罕见，而三套房停贷措施更是迄今为止最为严厉的控制房价上涨的措施。

业内人士预测，如此密集全面的新政策集合首次出台，重拳之后的房价必然会走上回稳态势。

上半年乌海市房地产市场与全国房地产市场的形式基本相同，市场样处于低迷趋势，土地供应明显缩量，新开工面积减量，市场销售面积下降，房地产投资有所下降。

下半年，随着线房地产市场的回暖，乌海市房地产市场显现回升态势。

各项指标逐月上升，开发资金到位良好，区外有经济实力的开发商来乌海市投资增多。

同时，各项稳定房地产市场政策措施逐步落实，促进房地产市场健康发展政策的效果逐步得到体现，市场总体保持着持续回升的态势，平稳健康的发展，整体表现好于预期。

乌海市的房地产市场尚属初级阶段，现阶段还是以刚性需求为主。

是旧城改造造成的刚性需求。

近年城区面积不断扩大，平房，旧房，临建改造在增多二是城镇化过程中新增城市人口的需求。

随着城镇化步伐的加快，乌海市每年都要新增万多人口，他们对住房的需求也是个很大的市场三是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强四是改善型住房需求也是个很大的市场。

乌海市经济快速发展，水平提升较快，带动了城市居民收入不断增加，为居民消费水平和消费结构的优化提供了坚实基础。

消费意愿及消费能力的增加，为房地产业发展提供了良好的前景，也为市民未来购房置业打下经济基础。

同时，海勃湾区作为全市的政治经济文化教育中心，经济活动活跃，与区内外及国际各种交流活动频繁，人员流动增加很快，也为高级酒店业和商业的发展提供的广阔的发展空间。

滨河区的开发建设，是乌海市委市政府在新的发展阶段按照人口向城区集中工业农业向园区中集中的城市总体规划发展思路，调整城市布局，拓展城市空间，利用黄河资源促进经济社会协调发展的战略性措施。

同时乌海市东临鄂尔多斯市，西接阿拉善盟，北靠巴彦淖尔市，规划和开发建设中的滨河区就是充分的利用这具有得天独厚的区域优势和资源优势，构建以蒙西棋盘井乌斯太和乌海市组成的小三角集人流物流的区域中心。

形口聚集产业聚集，拓展城市规模，增长人口数量，提升城市品味，提高城市水平。

在上述背景下，有限公司经过慎密的市场调查分析，决定利用自身优势，在乌海市海勃湾区滨河新区开发建设中央商务区房地产开发项目建设规模及目标建设规模有限公司开发建设的乌海市海勃湾区中央商务区房地产开发项目。

是由有限公司按市委市政府要求开发建设的滨海新区集商务与住宅为体的中央商务区开发项目。

本项目总占地，总建筑面积含地下室，规划建筑内容商业住宅酒店式公寓办公。

功能设施标准该地块位于内蒙古乌海滨河新区中心位置，是乌海重点发展区域，紧邻新区中的政务中心区，市政府北面但不紧邻，东侧紧邻神华总部，北面是运动公园，西临黄河水利枢纽工程。

地块为新区核心，经现场实测总基地面积为平方米含城市绿地面积约为，规划净用地面积约。

可建总建筑面积为平方米，约容积率。

建筑使用功能按照城区靠三集中原则，推进三个城区向黄河靠拢。

以人为本，以水为魂，集旅游观光行政商务办公文化教育商贸服务特色居住等为体的极富文化内涵和地域风情的生态绿洲型新城区。

本案以此契机，使本案成为本区域内的最佳购物休闲消费场所。

设计以规模便利休闲时尚凸现经营主体，使本案以及公共绿地的开发共同构成该地域的生活中心，形成滨河新区中心，成为当地具有特色个性永续的商业标志性建筑。

年城市住宅流行模式为家庭向小型化发展，户规模口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。

居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通和私人汽车有定发冬季较冷，极端最低气温，夏季炎热，极端最高气温，年平均气温，年平均地温。

年平均将雨量，年平均蒸发量。

年平均冻土深度为米，最大冻土深度为米。

该市多风，常年的主导风向为东南风南风，其次为西北风，年平均风速米秒，最大风速米秒。

年风沙日天。

乌海生态资源主要分布在所属郊区，市区动植物基本上都是人工养殖和栽培，主要是街边绿化数木花草公共绿地和观赏动物等。

郊区生态资源主要有农作物果树草场畜牧场渔业森林和矿产等。

狭长的河滩湿地和农业绿洲，由于日照时间长，昼夜温差大，给蔬菜瓜果等农作物种植带来得天独厚的条件。

这里生产的葡萄含糖量高爽口甘甜，是闻名遐迩的特色果品。

当地的万亩葡萄园成为这里农业的大特色。

有活化石的国家级保护植物四合木保护区。

四合木有重要保护意义的物种，是内蒙古自治区境内唯的特有属植物也是阿拉善荒漠特有的单种属植物，并且还是蒙古高原亚洲中部的特征属之，是国家二级内蒙级保护植物，全世界只在乌海地区作为建群种和优势种形成群落，是研究古生物古地理及全球变化的极好素材，是植物中的大熊猫，现在受到国内外学术界高度重视。

在保护区的珍稀植物繁育区中还分布着被列入中国生物多样性保护行动计划中植物种优先保护名录的植物，如四合木半日花绵刺革苞菊沙冬青等。

在胡杨岛上还有成片的天然胡杨林分布，成为荒漠景观中的重要组成部分。

生态环境影响分析项目建设产生的主要污染源和污染物分析主要污染源该项目建成投入使用后，污染物主要来自生活废水固体垃圾。

项目在建设过程中主要的污染物为机构噪声扬尘固体废弃物。

治理措施废水的处理该项目污染物主要来源于生活污水，经化粪池沉淀处理后排入市政下水管网。

固体垃圾物处理项目投入使用后，设置分类垃圾箱，清洁工将垃圾清入垃圾箱内，由环卫部门每天定时进行清理，并统处理。

施工中的机械噪声扬尘固体废弃物的治理施工中产生噪声的装置和设备，都采用相应的减振和隔音措施，使噪音达到国家标准产生的扬尘预以洒水降尘，并控制施工时间，同时建临时围绕，从而避免了尘土飞扬施工中产生的固体弃物由施工单位统清理。

项目建设对生态环境的影响主要污染物该项目建成投入使用后，污染物主要来自生活废水固体垃圾以及附属设备所产生的噪声空气污染等。

项目投入使用后，生活污水经化粪池沉淀，直接排入城市下水管网，由污水厂处理后能够达到污水综合排放标准要求。

固体垃圾由环卫部门每天定时清除，经环卫部门统处理后，可达到般工业固体废物贮存处置场控制标准的相关规定。

建议施工结束后，废建材统收集并及时处置。

建设单位必须认真落实三同时制度。

加强环保设施的维护和保养，以保证环保设施的正常运行。

总结建设单位在认真落实各项措施建议的前提下，从环保角度分析，本项目可行，并尽快委托有权威的部门编制环境评价报告。

生态环境保护措施治理措施废水的处理该项目污染物主要来源于生活污水，经化粪池沉淀处理后排入市政下水管网后，进入污水治理厂进行处理。

固体垃圾物处理项目投入使用后，设置分类垃圾箱，清洁工将垃圾清入垃圾箱内，由环卫部门每天定时进行清理，并统处理。

施工中的机械噪声扬尘固体废弃物的治理施工中产生噪声的装置和设备，都采用相应的减振和隔音措施，使噪音达到国家标准产生的扬尘预以洒水降尘，并控制施工时间，同时建临时围绕，从而避免了尘土飞扬施工中产生的固体弃物由施工单位统清理。

使用中噪声处理采用效率高噪声低的风机水泵等声源设备充分注意设备的噪声与振动对环境的影响，汽车库的排风机设于具有隔声功能的专用机房中，并选择运行噪声相对较小的离心风机，采用消声隔振措施，减少对环境的噪声影响。

对设于地面上非人员活动绿化地带中的排风口位置及风口的风速均加以考虑，确保自然衰减后到达人员活动区的风速完全能够达到环保标准。

第七章经济影响分析经济费用效益或费用效果分析该项目为房地产开发项目，项目建设不具有垄断特征，不涉及国家安全。

项目建设资金全部由企业自筹解决，不涉及公共资金支出和政府投入资金，不存在政府投资补助和贷款贴息。

项目占用土地已按照国家和地方有关政策由建设单位购置。

项目建设符合产业政策，与当地政府有关政策不相互冲突。

项目建设主要产品为住宅商业，不属于非市场属性的公共产品，不属于国家控制的战略性开发项目，不属于运用社会资源和自然资源较大的中外合资项目，不属于主要产出物和投入物的市场价格不能反应其真实价格的项目。

根据建设项目经济评价方法与参数第三版及国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投资号有关规定，不需进行经济影响分析。

行业影响分析城市建设和放低长开发业已成为城市发展的大亮点，入主乌海市房地产市场的不仅有本地企业，同时大量外省市房地产企业已在该市房地产行业稳固的占据了席之地，由于政府主管部门的正确指导和领导，目前已形成了行业有序竞争的良好格局，本项目建设不会形成垄断。

对行业内其他建筑企业不会产生影响。

区域经济影响分析本项目为房地产建设项目，项目建设将促进当地房地产产业发展及商业活动有序开展，对推进区域内城市化进程促进区域经济协调发展有着积极作用。

项目建成后将改善城市形象，进步带动相关产业的发展，促进所在城市的经济和社会的发展，刺激本地区商业服务业的发展，为当地的产业发展带来商机，吸引更多的投资商，对于乌海市的招商引资及拉动经济增长具有深远影响。

宏观经济影响分析本项目不属于投资规模巨大可能对国民经济产生重大影响的基础设施科技创新战略性资源开发等项目。

宏观经济影响分析从略。

第八章社会影响分析社会影响效果分析国民经济分析在我国