房地产园中园项目可行性建议书

这有利于全市发展现代工业精力集中资源集中，有利于政策持续长远规划，对激活投融资企业招商引资产业集聚和城市建设都是很好的契机。

十二五‛期间园区将新增开发面积平方公里，规划人口达到万人，项目的建设进步完善了工业园区的配套，促进了商业的繁荣提高了园区人民生活的品质。

项目概况项目名称‚园中园‛暂定名项目项目建设单位概况市房地产开发有限公司项目地块位臵及周边现状地块位臵项目位于国家生物产业基地医药科技园，东经，北纬。

西距市区，黄花机场东距市区。

东起砰山屋场西南至洞阳河北至捞刀河，总规划用地面积平方公里。

其中克里小学以西范围用地面积平方公里作为近期建设范围，克里小学以东约平方公里范围作为规划生物医药园区远景发展的备用地予以控制。

园区总体规划充分考虑中间的区域关系，挖掘创立坚持自己的产业特色，讲求经济效益确保长久持续发展，考虑与周围环境的融合共生，提高规划的弹性，合理有效利用国土资源，建设生态型环保型园区。

地块北靠康宁路，南邻银河生化制药厂，西至健康大道，东面紧挨东风制药厂和绿之韵生物工程有限公司。

地块地势属于园区内最高点，地块内场地平整，无其他建筑杂物地块由南往北临近康宁路的位置地块与整体地块有较大落差，最大处落差将近在米左右在地块东面，最小落差在米左右在地块西北面。

项目分析优势地块方正，场地平整周边交通路网十分发达，交通便捷净地，无拆迁工作临街面开阔，适宜发展商业。

劣势地块内的高低落差增加开发成本周边配套不完善。

机会园区中心位置，紧邻园区中央商务区随着园区日益发展地块优势日益凸显园区发展起步阶段，存在相当的市场机会。

威胁周边多为厂区，商业氛围较差周边同类型项目的建设。

项目周边配套项目位于园区核心位置，紧邻园区商贸街，配套完善，主要有通信中国移动中国联通银行中国邮政工商银行园区管委会商业家润多超市商贸街及中央大街交通开元东路及建设中的长浏高速浏醴高速大浏高速即将启动的长浏轻轨线，都在园区有连接口和站点，使园区的区位交通即将成为新的优势项目规划控制要点规划控制要点技术经济指标序号内容数据土地面积地价总款元容积率总建面积商业面积楼面地价元项目现状项目于年月通过竞拍取得土地使用权，拟计划在年月投资建设项目总建筑面积约万平米，计划年开发周期，分三期开发年开发期万平米，年开发二期万平米，年开发万平米。

各项报批手续正在陆续申请报批中，基础设施已在完善中，建设方案已经形成可行性研究报告编制依据城市居住区规划设计规范市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设臵规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设臵标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范市发改局十二五规划项目单位提供的资料及数据可行性研究综合评价该项目的建设符合本市经济发展城市建设需要，对拉动工业化经济发展，城镇化建设健康稳定发展起着极大的辅助作用。

目前项目所在区域的开发氛围逐步成熟，随着融入大，必定为区域经济的发展带来更广阔的空间和强大的城市发展效应，房地产市场将迎来较大的发展空间。

本项目属于副市级商业配套的综合商业中心，是完善生物科技园区商业及居住配套，形成区域大发展的重要组成部分，项目的开发对于当地的发展起到积极的推动作用，本项目的开发价值也随着项目服务功能的完善以及项目功能档次的提升而得以提升。

本项目的开发，符合该园区位物业供给的基本特征，有助于改善该区域商业服务配套物业结构局部供给相对失衡，且充分利用了城市宝贵的土地资源，适应了园区整体配套现代化的趋势，也有利于城市总体规划的具体实施。

第二部分市场研究宏观环境分析，最近几年，房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持定规模结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。

这些特征都展现了湖南房地产市场良好的发展状况。

而在公众敏感的市场和价格运行问题上，房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。

与国内其他地区相比，房地产市场运行更为平稳理性。

从这些趋势预测，未来几年，房地产的发展仍然有很大的元月，不含会议室停车场出租元月个合计未计住宅楼销售收入万元成本费用估算项目测算例表万元项目名称标准说明土地费用土地为万亩前期费用设计规划监理费行政性收费建安工程费景观及配套费用销售成本按销售收入控制财务费用贷款按总投入利率为管理费按总投入的计合计营业利润未计建设成本营业项目营业利润万元计算依据及说明住宅楼销售次性收入写字间出租出租率物业管理费用由住户承担，保平经营酒店客房营业收入按的利润率计算配套功能营业收入按的利润率计算，不含会议室停车场出租出租率合计未计住宅楼销售利润万元④项目开发各期的利润体现经济指标年﹒﹒﹒年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积单位利润元利润万元静态获利分析投资收益率第五部分财务评价第页，共页投资回报率计算按年经营周期不变价计算每年为投资回收期项目总投资的回收期为年。

假定贷款本金年后归还，经营期每年只支付利息动态获利分析财务净现值内部收益率贷款偿还期等偿债能力分析流动比率杠杆比率综合指标表主要经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率财务评价方案略财务评价结论第五部分财务评价第页，共页方案的比较分析几种方案的投资回收期基本接近，但是几种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。

方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。

第六部分不确定性分析第页，共页第六部分不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。

由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。

为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。

这项工作称为不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析，是指在定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出量成本本和收益利之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的种方法。

盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。

在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。

例如住宅销售的平衡点是即出售掉的面积才可以达到盈亏平衡点。

其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑第六部分不确定性分析第页，共页酒店经营的平衡点即住房率达到能够保本经营。

写字楼经营的平衡点物业管理费按元月计算，保平点是即出租率达到即可以保本经营。

敏感性分析敏感性分析是研究些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。

敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。

反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值的变化百分比参数值变动的百分比。

例如以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加，净现金流量现值增加，则售价的敏感系数。

敏感系数可正可负。

若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。

敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

变动因素成本变动成本变动幅度对各项经济指标变化的影响。

例如经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本第六部分不确定性分析第页，共页总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升下降定金额或上升下降定百分比来比较，如经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率变动因素容积率变动容积率变动各项指标的变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率风险分析风险因素的识别和评估风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。

风险等级划分风险因素的识别和评估风险防范对策第六部分不确定性分析第页，共页市场风险分析经营管理风险分析金融财务风险分析第七部分综合评价第页，共页第七部分综合评价社会评价定性在可行性研究中，除对以上各项经济指标进行计算分析外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析。

可以对不能定量的效益影响进行定性描述。

内容包括项目与当地基础设施发展水平的相互适应性项目对合理利用自然资源的影响。

环境评价影响及对策工程建设对环境的影响建设中环境影响的缓解措施公司资源匹配分析第八部分研究结论与建议第页，共页第八部分研究结论与建议结论根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见。

主要内容有明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力对推荐的拟建方案的结论性意见。

对推荐的拟建方案建设条件产品方案经济效益社会效益环境影响的结论性意见。

④对主要的对比方案进行说明。

可行性研究中主要争议问题的结论。

建议是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的些有利于项目获得更佳的经济效益社会效益环境效益等方面的建议，供委托方参考。

对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。

对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。

对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。

④在基于市场条件下利润最大化的各种物业