房地产正大花和院项目可行性建议书

第三章项目选址和建设条件项目选址该项目地理位置优越，交通便利，场地开阔，地质条件适宜，适合项目建设。

选择该场地的优势项目位于普济路西侧，建设西路南侧，符合焦作市总体规划。

场地宽广，方便施工建设。

可充分利用该区域成熟的水电暖气等配套资源，节约资金。

场地临近道路，交通方便。

建设条件自然条件焦作市属暖温带大陆性季风气候。

四季分明，冬春雨勺稀少，干早多风，夏季炎热多雨，水热适中。

由于地势倾斜和太行山屏障，气温高于新乡郑州等地，平原地区年平均气温，山区比平原低，极值温度为，年均降雨量毫米，无霜期天，年日照时数在小时。

水文地质条件水文条件场地地下水为第四系冲洪积层孔隙潜水，主要有大气降水地表水入渗及侧向径流补给，由侧向径流蒸发及人工抽水排泄。

场地稳定地下水位埋深米，地下水水位季节性变化幅度约米。

地质条件场地地貌为山前冲洪积平原，地势相对平坦，场地最大高差米，附近无全新活动断裂通过。

供水排水供电燃气通讯有线电视及交通条件供水条件本项目接入城市供水管网，可保证项目建设和运营期的正常供水。

供电条件项目所在位置可接入市政供电网。

排水条件己敷设雨污管网，项目雨污水经处理达标后排入。

燃气条件项目用气可向焦作中燃城市燃气发展有限公司申请接入。

通讯条件该区域通讯可向网通焦作公司或其它通讯运营服务商申请接入，邮政通信也十分便捷，可以保证本项目的需要。

有线电视焦作市有线电视网已覆盖该区域，有线电视信号可以接入。

交通条件本项目周边交通便捷，公交路线四通八达。

第四章建设内容与规模功能定位正大花和院建设项目集居住商业娱乐休闲为体，是现代城区和文明居住的集中体现，代表了种高尚城区文化。

因此，该项目建成后将成为处居住条件舒适商业气息浓郁布局合理空间疏朗高标准多功能环境美现代化的新型城区。

建设内容项目占地面积，建筑物基底面积。

总建筑面积，其中住宅，商业，公共配套面积。

地下建筑面积，容积率，建筑密度，绿地率，居住户数户，居住人口人，停车位个。

建设规模本项目规划建设栋楼，其中建砖混结构层住宅栋，建筑面积框剪结构层商住楼栋，建筑面积配套建设社区服务用房，幼托用房，垃圾收集和公厕。

第五章工程建设方案规划设计依据焦作市城市总体规划城市居住区规划设计规范城市用地分类与规划建设用地标准正大花和院小区规划。

总平面布置方案场地位置项目位于焦作市解放区普济路西侧，建设西路南侧，符合焦作市的总体规划。

该址交通便利，地理位置优越。

总平面布置指导思想建筑物设计采用简练的现代构成手法，充分体现建筑的时代气息和世纪新的居住理念。

设计构架根据场地特点，以空间环境变化为亮点，注重人文和自然特色的融合，突出园林式景观环境和小区规划，倾力创造人与自然的高度和谐，营造典雅时尚的生活小区，形成温馨亲和的居住感受，商业及高层和小高层建筑高低起伏，建筑序列层次丰富。

建筑立面采用丰富的建筑语言表高其典雅时尚的风格特色，与周边住宅小区形成明显的视觉差异。

建筑设计富于变化的同时强调空间的近人尺度和舒适，将不同层次的空间功能需求融汇统。

总平面布置原则满足城市规划部门的用地红线和规划要求。

最大限度地利用宝贵的土地资源进行规划建筑物。

在现有的条件下，尽可能做到建筑物设计合理。

满足各使用功能要求，做到功能区分合理，且合理组织交通。

满足消防及各专业要求。

依据国家现行有关规划建筑环保防火抗震劳动安全及卫生的规范和标准进行设计。

依据地区主导风向和日照情况，使建筑物取得最佳朝向。

在尽可能条件下，加大绿化面积，美化环境。

力求做到节约土地节约投资，提高项目社会经济效益。

建设项目的规划布局将本着集约省地的原则，依据空间发展战略要求，根据土地分布现状，采取组团规划模式，分片分区进行合理布局，划分为居住商务商业等若干功能片区。

建设项目集居住商业娱乐休闲为体，是现代城区和文明居住的集中体现。

规划设计应遵循以人为本的设计理念，在设计的时候以充分考虑生活居住为第原则。

总体规划布局体现交通顺畅，功能分区和面积分配合理，空间格局严整，环境优良主题突出的原则要调与政府有关部门的关系，督促落实支持本项目的有关政策等。

该机构承担相应的管理服务职能，以高效快捷合理为准则，为加快项目的建设，提供流的服务。

规划设计本项目建设要充分发挥规划设计对项目建设和发展的调控和指导作用，从塑造项目整体形象出发，从概念规划到详细规划，把正大花和院项目的总体布局与建筑定位同焦作市的地方特色城市品位有机结合起来。

融资本项目所需的建设资金数额庞大，资金筹措是项目实施的项重要工作。

需要有系统的融资方案对项目的资金来源渠道投融资模式融资结构融资成本融资风险等进行深入周密的安排和考虑。

其操作过程和方式应在符合国家相关政策法规的前提下，多渠道多形式多方面筹集资金，创新投融资渠道和运作模式。

利用项目良好的市场前景，千方百计加大宣传力度，开展品牌营销和整合，募集建设资金，使项目能顺利地按计划进行建设和运营。

建设在项目前期及建设过程中，实行公开招标和合同管理制度，严格按照项目法人制度，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重。

通过设计监理施工监理和设备及重要原材料招投标等手段，加强对项目的施工进度投资和质量的控制，实现合同管理资金管理等方面的组织协调，达到最优的投资和最好的工程质量。

销售设立专门机构进行宣传销售工作。

该机构通过充分宣传正大花和院的市场优势发展潜力服务环境等。

以流的服务和管理，不断提高项目的知名度，增强其吸引力和辐射带动能力。

项目实施进度实施进度安排本项目严格按照国家有关建设项目程序进行，待项目申请报告核准后，项目承办单位应按各子项分别进行总体详细规划设计勘察设计施工图设计场地准备土建施工设备安装及调试竣工验收。

为加速建设进度，缩短建设周期，各子项可交叉进行。

项目实施计划项目从申请报告编制到竣工交付使用共计划安排个月，其中前期工作个月。

工程按国家基本程序办理，项目核准施工图设计土建施工竣工验收等依次进行。

项目核准审查项目申请报告核准后，建设单位将设计方案呈上级部门审查。

时间个月。

委托设计单位进行施工图纸设计，时间个月，同时建设单位进行施工前期准备工作。

士建施工个月，水电安装及配套工程施工个月，装修期个月，设备调试个月，竣工验收个月，总建设工期个月。

第十章组织机构及劳动定员本项目是项庞大的系统工程。

项目建成投入运营后还需要有合理有效的管理经营方案，以获得良好的社会经济和环境效益。

组织机构项目建成投入运营后，应采用市场化的运作方式对整个项目进行经营管理，下设行政人事管理部开发经营部成本管理部工程技术部财务部营销中心。

劳动定员根据组织机构及功能，项目建成后定员人，人员来源采取公开招聘的方式解决。

人员培训本项目区域范围大，管理人员少，人员定要精干，并实行合同制，定任务，定质量，定期考核，不合格者随时辞退。

第十章项目招标方案为了提高建设项目的工程质量，缩短建设工期，防范和化解工程建设中的违规行为，提高经济效益，制定本项目的招投标方案。

招标范围及招标组织形式招标的范围包括项目建设的勘察设计招标施工监理招标施工招标主要设备采购招标四项，面向社会公开招标。

项目法人单位须实行委托招标。

投标开标评标和中标程序项目经上级部门核准同意后，在规定的媒介上发布招标公告。

在招标文件开始发出之日起日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。

投标人少于个时，应当重新组织招标。

投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，建筑施工招标文件的内容还包括拟派出的项目经理与主要技术人员的简历业绩和拟用以完成招标项目的机械设备。

开标时由委托招标单位主持，所有投标人参加，按规定有关主管部门监督招标过程。

投标人的投标应当能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。

评标按照中华人民共和国招投标法的规定和程序进行。

中标人确定后，招标人中标人发出中标通知书，该通知书只有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担经济责任，自中标通知书发出日之内，按照招标文件，项目单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，并且不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

评标委员会的人员组成和资质要求为保证招投标过程项目的公开公平公正，对评标委员会的组成和资质要求如下评标委员会人员组成评标委员会由项目单位的代表和有关技术经济等方面的专家组成。

评标委员会主任由资深的专家担任评标委员采用单数制，但最低不少于人，并且技术经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。

评标委员会成员的资格要求评委会成员在副高副教授职称以上，从事本专业至少在年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。

评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

第十二章投资估算与资金筹措估算依据项目投资估算依据有河南省建筑工程综合基价办法河南省建筑工程费用定额建设部发布的建筑工程可行性研究估算编制办法以及河南省发布的有关文件等。

投资估算开发建设投资土地费用指为取得项目用地而发生的费用。

按照项目承办单位提供的土地使用权出让合同，土地征用及补偿费为万元。

前期工程费包括项目前期规划设计项目申请报告水文地质勘测以及场地三通平等费用。

估算万元。

基础设施建设费指建筑物米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程等。

估算万元。

建筑安装工程费本项目的总建筑面积平方米不含地下建筑面积。

其中商业用房建筑面积平方米，单方造价估算元平方米多层住宅建筑面积平方米，单方造价估算元平方米高层住宅建筑面积平方米，单方造价估算元平方米公共配套建筑面积平方米，单方造价估算元平方米。

本项目建筑安装工程费估算万元。

公共配套设施建设费包括社区服务垃圾站等。

估算万元。