肥城市静苑小区开发项目可行性建议书

第二节建设地点静苑位于肥城市高新技术产业开发区康王西路南侧金源街西侧，规划面积公顷，交通方便，环境优美。

第三节配套条件自然条件根据气象部门的提供的资料，肥城市属于温带大陆性季风气候区，具体气象数据如下气温年平均气温极端最高气温极端最低气温降水年平均降水量最大降水量最小降水量风况夏季主导风向冬季主导风向平均风速冻土最大冻土深度地震裂度度二地质条件本项目拟建地址已经山东天华规划建筑设计有限公司钻探勘察，并出据勘察报告，具体如下地形地貌拟建场地为农田，地形基本平坦，场地所处地貌类型为冲积平原，场区内所揭露岩土为第四世纪土层。

区域地质构造拟建小区位于肥城断陷盆地中部南侧南距桃园断层约公里，北距断层约公里，根据查阅地震地质资料地史记载分析，该区域无新断裂构造活动迹象区域地质构造处于相对稳定时期。

地下水特征拟建场地地下水为第四纪孔隙潜水，勘察期间地下水位埋深米，平均米，水位标高米，平均米。

第土层为含水层。

水位年变化幅度米。

其补给形式主要来源于大气降水及地表径流下渗。

该水体对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构的钢筋无腐蚀性。

地层结构及其物理力学性质指标本次勘察查明，在钻探所达深度范围内，场地地层自上而下可分为层，现分述如下耕土该层分布在整个场区，土层厚度米，棕褐色松散稍湿，不能利用，必须清除粉质粘土该层分布在整个场区，土层厚度米，褐黄色可塑湿，中等干强度，中等韧性，岩土性质较好，可做基础力层中砂分布基本均匀，土层厚度米，岩土性质较好，承载力较高，为良好的基础下卧层粗砂该层分布均匀，岩土性质较好，承载力较高，为良好的基础下卧层。

根据地质报告资料可见该小区建筑物基础形式可采用钢筋混凝土条形，基础埋深以米为宜。

三配套条件供水本区属于肥城市自来水公司服务范围，小区干管从城市主干道的市政给水管道取水，沿居住区主要道路及小区级道路布置，形成环状，以提高居住区供水保证率，可满足小区项目建设用水及今后小区居民用水的需要。

供电本项目所在区域电力充足，具有较好的供电条件，完全能满足小区建设项目用电及今后小区居民用电的需要。

供气本小区采用天然石油气，小区内部管线采用中低压系统，主管线引自城市主干道的天然石油气管道。

供暖本项目采用城市集中供暖，规划中本区域的热力管线引自城市主干道城市供热管道，可解决取暖问题。

交通项目建设地段位于肥城市高新区，交通便利，公路铁路四通八达，有利于项目施工后原材料的运输和居住人们的出行。

通讯采用地下通讯电缆，线源来自城市主干道的电讯电缆，综合考虑有线电视宽带光缆等弱电类线路，可提供国际国内直拨电话电传传真上网无线寻呼移动通讯特快传递等现代化通讯服务。

公共设施和服务设施小区内拟大面积规划绿地及商业服务社区中心及物业管理中心，可满足于居民的生活文化及休闲需要。

第五章设计方案第节设计依据本项目设计依据主要有中华人民共和国城市规划法。

民用建筑设计通则。

住宅建筑设计规范。

肥城市城市总体规划。

城市居住区规划设计规范。

年小康型住宅科技产业工程示范小区规划设计导则。

城市用地分类与规划用地标准。

第二节设计方案规划设计的指导思想指导思想根据小区特点，结合现状，建设个布局合理设施齐全生活舒适交通方便技术先进规划设计应适宜当地经济发展水平注重环保节能且能够体现地方特色环境优美综合效益较高的世纪的新型社区坚持符合国家山东省及有关规范规定及标准为原则坚持以人为本的原则，从小区居民的需求出发，为人们提供生活舒适，出行方便环境优美的居住环境。

做到小区功能布局合理。

坚持可持续发展原则，节约用地，注重建筑节能，采用新技术新材料，重视环境保护贯彻生态原则文化原则和效益原则，力求塑造个具有幽雅环境文化内涵经济效益和鲜明个性的花园式居住空间，同时适应土地开发和建设实际，正确处理规划中社会效益与经济效益，超前性与操作性之间的关系结合肥城市拆迁安置的具体办法，利用原有王东村可耕占地，开发高品质的经济商品住房，满足肥城市经济用房的开发要求，处理还与周边地块的衔接关系，确保整个小区的完整性高起点规划，分期建设，以多样变化的布局手法，在统协调的前提下，确保各住宅建筑水管电力电缆电信电缆热力管燃气管共种，除电力电缆和电信电缆采用电缆沟铺设外，其余管线律采用直埋铺设。

各种管线之间以及管线与道路及建筑物之间，要保持定的水平和垂直净距，避免互相干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵守如下原则压力流管让重力流管小管径让大管径给水管尽量在污水管上面易弯曲管让不易弯曲管临时性管线让永久性管线工程量小的管线让工程量大的管线。

第六章环境保护与节能第节环境保护建设地点环境现状本项目建设地点选在肥城市高新技术开发区行政办公区附近，相邻肥城矿业集团机关，该处周围环境良好，周围水体大气土壤和植被具有较强的自净化能力，周边无重污染企业。

二污染源分析及治理措施主要污染源及污染物本项目属于住宅小区建设，其主要污染源为生活污水厨房油烟及生活垃圾。

为确保小区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。

治理措施生活污水本项目采用化粪池对生活污水经作简处理后，然后通过城市污水管道排入城市污水处理厂进行综合处理。

厨房油烟本项目在厨房采取通风排气措施，在炉灶上部设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。

生活垃圾本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站组织专职卫生清洁人员统收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾处理场进行综合处理。

项目实施过程中的环境保护项目在土建施工装饰设备安装过程中会产生震动噪声粉尘建筑垃圾等污染，建设单位应及早制定出有效环境保护措施，合理安排有效施工时间，材料堆放妥善覆盖，废料废渣及时清运清扫，争取把对环境的损害程度降到最低程度。

三绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染保护环境方面也有特殊的作用。

本项目坚持点线面相结合的原则，把组团绿化道路绿化和小区中心花园绿化有机结合起来，充分发挥绿地的防护活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花香果绿四大观赏特性，以确保小区环境优美整洁。

四环境影响评价本项目属住宅小区建设，其污染源很小，且污染物排放量也很少，产生的少量生活污水生活垃圾经处理后，完全可达环保要求，不会对周围环境造成污染。

第二节节能本项目拟采用以下节能措施所有设备律选用符合国家有关规定的节能型设备，电器设备选用新型高效节能智能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。

二住宅卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。

三灯具以节能型为主，以节约用电。

四水电煤暖采取四表出户，以利于监管。

五合理布置建筑物朝向，尽量保持采光良好。

六采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术新工艺以节能降耗。

除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备管道器具等进行检修，减少跑冒滴漏现象，以减少不必要的浪费。

第七章物业管理为适应现代城市生活和社区管理服务需要，本项目拟引进的物业管理机构，采取与居民委员会合组建形式，对公共建筑设施委托经营，有偿收入用于运作费用，开发单位不再注人人力和物力。

物业管理机构主要职责包括维护小区治安土建管线设备维护修理水电等供应管理提供或管理商业设施环境卫生及绿化工作提供居民需要的家政服务第八章施工进度安排本项目可行性研究报告批复后，应尽快着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计，并进行建设场地的勘测和场地平整等工作。

祥瑞花苑小区建设实行统规划定点，分年度实施完成的方式，开发期三年，即年至年。

第年度开工建设商品房平方米，第二年度建设商品房平方米，合计平方米。

第三年度销售及完善物业管理。

详见附表开发进度表第九章投资估算及资金筹措第节投资估算依据及说明估算依据山东省建筑工程消耗量定额山东省安装工程消耗量定额泰安地区材料预算价格当地类似工程的造价现行投资估算的有关规定二估算说明征地费万元亩。

含配套费及附着物补偿劳保统筹按工程费用的计取。

人防易地建设管理费元。

消防设施审核费元。

建设单位管理费取工程费用。

监理费取工程费。

勘察设计费取工程费的。

销售费用。

预备费。

三投资估算投资估算范围包括工程费用其它费用预备费，经估算本项目固定资产投资万元，其中工程费用万元，其他费用万元，预备费万元。

详见附表二固定资产投资估算表第二节资金筹措本项目固定资产投资万元，开发单位自筹万元土地款万元已支付，银行存款万元，其余万元采用滚动开发销售收入部分。

开发单位自筹部分开户行已出具证明详见附件。

第十章经济评价本工程经济评价按照国家发展计划委员会颁发的建设项目经济评价方法与参数规定原则和要求进行，应分为财务评价和国民经济评价两个层次，鉴于本工程主要是开发建设商业用房商品住宅用于满足各企事业单位无房户，国民经济效益表现在促进城市建设发展，提高居民住房条件等方面难以定量计算，因此本项目经济分析主要从财务方面进行评价。

第节销售收入估算本项目根据建设需要和资金筹措实际情况，采用滚动发展战略，边建设边销售，预售期房，尽快回笼资金。

按现行商品房销售有关规定，项目销售收入可分为两部分住宅期房，单价元，销售收入万元。

现房，单价元，销售收入万元。

上述二项之和为总销售收入为万元。

详见附表三销售收入览表第二节盈利能力分析项目在计算期内经营收入万元，缴纳经营税金为万元，可获利润总额万元，扣除所得税万元公益金万元公积金万元任意盈余公积金万元后，还有万元可分配利润。

详见附表。

项目全部投资内部收益率所得税前为，在预期可接受的内部收益率为时，净现值可达万元，投资回收期为年。

详见附表七。

本项目销售利润销售收入营业性税金总成本万元项目房地产投资利润率利润总额总投资资本金净利润率利润总额资本金第三节敏感性分析将开发产品投资售房价格租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项止的效益最为敏感。

如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动，净现值分别下降至万