广场房地产开发项目可行性建议书

广场项目引进新的住宅理念，开发高层住宅，既能提升县县城住宅的品位信息化智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，使得居住更舒适安全同时，至三层的商业将成为县的商业航母，对集聚工农兵大道乃至整个县的人气将起到定的促进作用，且有利于周边土地的升值，推动县房地产开发的蓬勃健康发展而且本项目为县的第栋高层建筑，对提高县城的城市面貌起着重要的作用。

三县房地产开发行业发展上质量上水平的需要。

九五十五期间，县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展较快，呈现喜人势头，正在成为县域经济的支柱产业之。

可是与吉安市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模功能配套建筑环境房型等都尚有较大的差距，目前县城区配套齐全环境优美房型适当上档次的花园式多层住宅只有两个楼盘，而高层小高层住宅尚属空白县内的房地产开发企业管理水平开发理念相对滞后。

县广场开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设流的花园式高层住宅楼，将推动县城房地产行业和开发企业上质量上水平。

四是城镇化发展的需要县共有个建制镇个乡，全县年年末总人口万人，年末县城人口万人，其中非农业人口万人到年，县城作为吉安市域城镇体系规划中的副中心城市，县城总人口达到万人，全县城镇化率由年的提高到，年均增长。

本项目的建设，为城镇化的发展提供了不可缺少的的基础条件。

第三节项目建设的可行性经济的发展为项目的发展提供良好的契机。

县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础从城市化进程来看，乡镇人口的进入外来人口打工就业务商人员的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间十五期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。

由此判断，未来县城三五年的房地产业发展应该是积极向上的。

产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了个宽松的发展环境和机会。

人均收入可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。

房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。

十五期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长，说明宏观调控并未严重影响县房地产市场。

预测未来县城三五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。

二政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。

近年以来，国家出台系列有关土地房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场实施征地制度改革加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。

以上各项政策对县房地产市场未来发展均有定程度影响。

国八条国六条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。

但对于房价较低的三类城市和县城特别是中西部的县城，该政策的负面影响较小。

县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性健康发展，同时促进企业优胜劣汰。

营业税开征，开发企业应当增加自住自用房产的供应比例，该政策对手房市场并无太大消极影响。

三广场项目已经具备开发的条件，前景较好。

本项目的建筑规划设计已经县建筑行政主管部门和县政府批复，土地手续已经办理完毕，其他各项报建手续正在办理，这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。

项目至三层为商业用房，四层全架空作为空中花园，建筑设计上突破了四壁合围的家居概念，阔大的花园成为家庭生活的部分，会所功能延伸至绿色庭院，让各种年龄的住户轻松步入绿色的活动空间。

本项目的开发建设具有很好的市场前景。

这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。

因此，建设集自然绿色生态环保智能化管理于体的县广场房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。

无论是文明卫生城镇的建设，还是适应住房消费的需要，本项目的建设是可行的。

第三章项目市场调查分析第节项目周边环境分析项目地理位置分析本项目位于县工农兵大道山谷路中山路及解放路交界处，东接人民广场博物馆，西临邮政局电债备付率为，项目具有较强的贷款偿还能力。

具体详见表。

各年度贷款及还贷计划表表单位万元序号项目年利率建设期销售期合计第年第年第年银行借款年初本息余额本年借款本年应计利息本年还本付息其中还本付息年末本息余额还本资金来源经营成本未分配利润五项目敏感性分析项目财务评价影响因素主要有投资销售价格贷款利率建设工期等，下面主要就投资和销价对财务指标的影响进行测算。

敏感性分析指标对比表，详见附表。

敏感性分析指标对比表表单位万元敏感因素变化幅度敏感因素分析结果销售价格建设期开发成本财务净现值内部收益率投资回收期基本方案盈亏平衡点从敏感性分析指标对比表中可以看出该项目具有较好的抗风险能力，但经分析发现销售收入对项目的影响较大，其次就是投资，因此，项目在实施过程中应予以特别重视。

第四节财务评价结论通过以上分析，该项目总投资万元，销售总收入万元，利润总额万元，总投资利税率为，所得税万元，净利润万元，总投资利润率为，盈亏平衡点为，财务内部收益率，财务净现值为万元时，投资回收期年，贷款偿还期为年，平均偿债备付率为。

表明该项目财务上是可行。

第十三章社会评价社会评价的原则和要求开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展的方针政策遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目的不同反应，促进项目与当地社区人民相互适应，共同发展。

依据客观规律，从实际出发实事求是采用科学适用的评价方法。

遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本的原则，有无对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。

二社会评价的主要内容本项目作为房地产开发有着正反两方面的社会效应。

积极方面主要有是完善了县城区房地产建设，改善城区的商住条件二是通过引进外资开发房地产项目全面提高了房地产开发水平三是通过项目建设聚集人气，促进县的商贸发展。

消极方面主要有施工产生的噪音和尘埃及增加住户居民产生生活排烟垃圾和出行交通不同程度影响当地居民的正常生产和生活等。

社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析。

项目的社会影响分析广场开发建设项目的建设将极大的改善县城区商住条件，有利积聚人气，促进县域经济发展，对社会发展极为有利。

项目与社会的相互适应性分析对项目所在地区居民生活水平和质量的影响广场建设项目有利于县商业的发展，能改善县居民的居住水平，本项目是吉安市县级城市中的第个高层建筑，对城市品味的提升起到了积极的推动作用。

对项目所在地区居民就业的影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大项目建成后，将带动商业的发展，能提供较多的就业岗位。

三社会影响分析表序号社会因素影响的范围程度可能出现的后果措施及建议对居民收入的影响随着本项目的建成及发展居民第三产业收入会提高无对居民生活水平与生活质量的影响无无对居民就业的影响对项目区的居民就业会产生积极影响增加当地的就业机会引导居民通过培训从事第三产业的工作对脆弱群体的影响无无对地区基础设施的社会服务容量的影响基础设施的完善，为周围居民提供了良好的居住环境无道路绿化，排水等基础设施应同步四社会评价结论本项目符合县十五社会经济发展规划，不仅能改善城区面貌，带动县第三产业的发展，解决城区居民就业问题，而且能带动城区发展，促进经济的发展。

只要建设资金到位，项目的建设具有较好的社会效益，也会取得好的社会效果。

第十四章风险分析风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测技术方案工程方案融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。

本项目的风险分析过程总体分为三个阶段风险辨识风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示风险分析与评价过程示意图二风险因素识别风险分析风险辨识项目过程包括哪些活动各活动存在哪些风险风险产生的原因是什么项目中哪些风险是主要的各风险因素关系如何风险估计风险发生的概率大小风险概率分布情况风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败的关键因素财务分析预警本项目虽然工程复杂性般，但投资较大，受资金风险的影响较大。

另外本项目的成败还受到工期销售原材料价格等因素的影响，必须对风险进行充分的估计与认识，以避免造成不必要的损失。

下面用图框说明本项目面临的风险。

附图项目面临的主要风险分析层次图土地政策综合风险政策风险市场风险经营管理风险金融财务风险原材料销售价格融资风险运行效益利率调整价格影响成本供应影响进度市场营销银行贷款资本金到位同业竞争效益费用工程管理土地政策物业管理配套设施风险三风险评价专项风险评价政策风险主要受国家宏观调控影响，如国家有关九部委房改政策国八条银行利率的调整，土地政策的变化等物业税的开征等。

市场风险市场风险主要是材料价格同业竞争，原材料市场材料价格上扬材料供应紧张，销售价格定位不准，楼市之间的激烈竞争。

经营管理风险市场营销，工程质量，售后物业管理风险。

金融财务风险融资风险为资金及时到位及销售资金回笼和工程款支付。

配套设施风险配套设施为供水供电及通信网络等设施的规划和建设是否能落实。

综合风险评价项目的土地成本和建安成本较高商场规模较大高层住宅户数较多。

根据以往经验，大规模商场难以短期被市场消化高层住宅没有价格方面的竞争优势，如果简单照搬目前县城般房地产开发运作的模式指店铺卖完就算不太管经营，住宅卖完就算物业管理简单移交，同商业整体运营相比，在项目的市场商业业态定位