惠州市东江学府三期房地产开发项目可行性建议书

内销占销售产值的比重达。

固定资产投资较快增长，投资结构有所改善。

前三季度，全区全社会固定资产完成投资亿元，同比增长，其中区本级全社会固定资产完成投资亿元，同比增长。

分城乡看，城镇固定资产投资亿元，增长农村固定资产投资亿元，增长倍。

分产业看，第二产业亿元，增长，第三产业亿元，增长。

从构成看，基本建设投资大幅增长。

全区基本建设完成投资亿元，同比增长其中区本级基本建设完成投资亿元，同比增长。

房地产开发投资仍呈下降，全区房地产开发投资完成亿元，同比下降。

商品房新开工面积万平方米，同比下降。

国内市场销售平稳较快增长，市区增长快于农村。

前三季度，全区实现社会消费品零售总额亿元，同比增长，其中批发和零售业增长，住宿和餐饮业增长。

分季度看，季度增长二季度增长三季度增长。

分行业看，吃类商品零售额增长了。

其中，食品类增长，饮料类增长，烟酒类增长针纺织品类增长鞋帽类增长服装类增长日用品类增长体育娱乐用品类增长文化办公用品类增长倍家具类增长倍汽车类增长。

分城乡看，市区实现的累计零售额为亿元，同比增长，占全部社会消费品零售额的比重为县以下累计实现零售额亿元，同比增长，占全部社会消费品零售额的比重为农村市场增幅比市区低个百分点。

房地产销售高位增长，增幅呈减缓态势。

前三季度，全区商品房销售面积万平方米，同比增长倍，比上半年回落个百分点。

其中住宅销售面积万平方米，同比增长倍商品房销售额亿元，同比增长。

其中住宅销售额亿元，同比增长倍。

城乡居民收入继续增加。

前三季度，城镇居民人均可支配收入累计元人均消费性支出累计元，同比分别增长和。

农民人均现金收入元人均现金支出元，同比分别增长和。

金融市场活跃存贷款增加。

月末，全区金融机构本外币存款余额亿元，比年初增长，比上月增幅上升个百分点。

金融机构本外币贷款余额亿元，比年初增长，比上月增幅上升个百分点。

区本级财税增收稳定。

前三季度区本级财政般预算收入亿元，同比增长般预算支出亿元，同比增长。

区本级税收总收入亿元，同比增长，其中国税收入亿元，同比增长地税收入亿元，同比增长。

利用外资平稳增长，外贸出口持续下降。

月，区本级合同利用外商直接投资金额亿美元，同比增长实际使用外商直接投资金额亿美元，同比增长。

外贸出口总额亿美元，下降。

居民消费价格指数继续下降。

前三季度，居民消费价格指数同比下降月份同比下降。

分类别看，衣着上升，家庭设备用品及维修服务上涨，烟酒及用品上涨，医疗保健和个人用品上涨食品下降，交通和通信下降，娱乐教育文化用品及服务下降，居住下降。

前三季度，商品零售价格指数同比下降月份同比下降工业品出厂价格同比下降月份同比下降。

项目方案功能布局世纪东江学府三期工程分商铺十至十八层小高层住宅小区，其位于北临东江学府二期，西临惠淡大道，东侧为本公司尚未开发的商住用地，整个东江学府三期用地面积为平方米。

包括栋的住宅沿路部分商铺配套公建等。

本项目将以小高层建筑住宅为主要产品，主要户型包括三房二厅四房二厅，单户建筑面积在平方米之间。

道路系统东江学府北区工程出入口设置在惠淡公路的东侧，次要出入口设于小区北南侧。

项目的商铺主要沿区内市政大道布置成临街商铺，同时为形成住宅小区的通透景观，小区东侧的商铺基本是在住宅首层设置，这样既保证了给小区提供商业配套，又不会给小区景观造成较大影响。

项目区域内交通组织设计为人车分流，组团中心部位设置面积约平方米的地下车库，地下车库出入口与小区南北侧主出入口结合设计，使小区汽车及摩托车可不进小区而直接下至地下车库，保障小区内生活的安静安全和避免机动车辆废气的污染。

小区内特殊情况下可进消防车救护车抢险车辆及装修搬家车辆。

中心地下车库停放小汽车及摩托车，其中摩托车停放区域为车库出入口处。

项目以住宅群构成组团，周边围绕小区道路为内外环，结合各栋间疏密有序的空间及高低错落的建筑物，构成了丰富的空间景观本项目主要为小高层商住楼，以突出较大的绿化广场和人工湖为景观主体亮丽的外景布置，使之成为东江学府三期乃至东江学府的道风景线。

公共服务设施本项目中心位置建设休闲绿化广场，和南北纵向步行景观带，以提升环境景观品质，并提供给住户较好的购物及休闲空间。

在西南角分别设置了幼儿园和消防站，配合东江学府南区已建设并开学的市中和规划中的小学，兼顾社区住户的就业问题。

项目工程智能化系统设计包括普通对讲系统闭路监控报警系统宽频网络系统设计中控及广播系统。

其智能系统终端设于小区物业管理处，小区用电采取抄表到户。

环境绿化及空间景观本小区环境设计为岭南园林风格。

小区主出入口处和中防工程费元平方米平方米万元煤气安装工程费元平方米平方米万元卫生安装工程费元平方米平方米万元市政工程费元平方米平方米万元绿化工程费元平方米平方米万元其它工程费元平方米平方米万元第二部分设备及工器具购置费设备购置费工具器具及生产家具购置费第三部分安装工程费装配费用装设工程费用管线敷设工程费用设备保护材料费与安装费单机试运转调试费系统联动无负荷试运转调试费第四部分工程建设其他费用万元土地使用费建设单位管理费万元前期工作费万元勘察设计费万元建设单位临时设施费万元工程建设监理费按建设工程监理与相关服务收费管理规定收费标准采用内插法计算万元工程保险费万元招标代理费按招标代理服务收费管理暂行办法收费标准采用内插法计算万元设计费按工程勘察设计收费管理规定收费标准采用内插法计算万元办公及生活家具购置费万元勘察费万元初步设计施工图审查费万元预算编制费万元竣工结算竣工图编制费万元市政配套费元平方米平方米万元白蚁防治费元平方米平方米万元其它费用万元第五部分基本预备费万元第六部分涨价预备费万元第七部分建设期利息第八部分流动资金总计万元项目总投资表序号名称面积平方米单价元合计万元项目征地费住宅及地下车库商铺合计销售成本含广告费人员工资办公费等，按销售收入计取。

销售税金包括营业税城乡建设维护税教育费附加，三者合计为销售收入的。

④不可预见费用按销售收入的计算，财务费用为销售收入的计算。

销售成本费用名称收费标准金额万元广告费人员工资办公费按销售收入计取营业税城乡建设维护税教育附加按销售收入计取不可预见费按销售收入计取财务费按销售收入计取经营总成本为万元。

利润预计静态投资收益分析表序号项目名称计算基础金额万元项目销售收入开发总投资项目利润项目利润率所得税税后利润税后利润率销售毛利润率销售净利润率财务指标分析评价指标销售净利率投资回收期销售毛利率等等。

本项目所得税前静态资本回报率为本项目所得税后静态资本回报率为投资回收期年销售毛利率，销售净利润率。

项目财务净现金流量表单位万元项目经济效益计算分析期年建设期生产负荷现金流入产品销售收入二现金流出，固定资产投资，二不可预见费及财务费，三经营成本，四销售税金及附加五所得税，三全部投资净现金流量，四累计增量净现金流量，行业影响分析地区目前的房地产开发产业正处于蓬勃发展时期，市区内从东至西从北至南各家房地产开发企业建设的优秀楼盘呈现出百花齐放百家争鸣的态势。

惠州市世纪置业有限公司是房地产行业开发商之，已完成的开发项目以其优良的品质，人性化的设计和完善的物业管理而受到业内外人士的致好评，由于各家房地产开发企业的经营理念不同，开发建设的住宅产品各有所长，满足不同阶层人士的需求。

因此，惠州市世纪置业有限公司开发项目不会形成独秀的垄断局面。

通过各家房地产开发企业之间的合理竞争，从而促进了惠州市房地产开发产业健康有序地向前发展。

第八章社会影响分析社会影响效果分析项目建设的小区住宅楼和公共配套设施，将极大的提高土地资源的利用率，增加该区域的房产供应量，对现有土地进行合理整合统安排，能够在原有基础上提高土地的综合利用率。

该项目同时积极响应了惠州市政府的相关政策。

项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响能给居民带来经济收入，如农产品销售，海产。

生活水平的提高可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。

提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对惠州市的下岗职工设计院施工单位监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方项目出售对象管理方政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。

定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区文化教育卫生的影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程的影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展社会适应性分析本项目的选址充分考虑了未来城市的发展方向布局形态和用地性质，分析了城市空间分布结构和特点，城市地产业发展的规划和布局，同时考虑与城市规划的用地不冲突，达到与城市总体规划的密切配合。

本项目考察与当地的社会环境的相互适应关系。

该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。

项目建成以后交通和市场环境分别能满足项目需求。

分析的社会因素包括不同利益群体当地组织机构当地技术文化条件。

社会项目适应性和可接受程度分析表序号社会因素相关者相关者的兴趣对项目的要求影响程度措施建议不同利益群体职工建设效果投入使用时间经济适用美观大群策群力集思广益市民建设效果投入使用时间经济适用美观大调查意见附近居民施工期何时投入使用文明施工，增加环境美化般正确处理矛盾与冲突材料供应商设计方监理方施工方价格建设要求价格有竞争力，技术要求低大尽可能通过公开招标解决当地组织机构区政府建设投资效果时间支持项目建设，关注项目建设运营的经济适用美观程度大重视区经贸委建设投资效果时间大在前期应特别重视区财政局建设投资效果时间大在前期应特别重视区环保局环境保护大重视当地技术条件设计方案效果，设计收费支持项目建设，关注项目的设计施工效果大加强项目建设组织管理，采用公开招标选取最佳合作伙伴施工技术要求，价格大监理工程监管复杂程度，监理收费大根据表中的分析，项目建设符合地区各利益群力的关系，得到各类组织的支持，适合现