金地景园房地产开发项目可行性建议书

随着居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还将有个较大的上升空间。

年长沙市商品房的销售均价为元平方米，比去年上涨。

其中商品住房销售均价为元平方米，比去年上升了。

由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致年长沙市商品房价格涨幅较大。

经济适用房别墅开发量由于政策因素，上半年新增量不大，下半年建设量有所回升年，长沙市经济适用住宅小区建设共完成投资亿元，竣工建筑面积为万平方米，销售经济适用住宅面积万平方米，分别比去年同期增长和。

长沙市商品住宅市场板块的划分及其差异芙蓉区楼盘因期独特的区域位臵，它的住宅均价和商业均价雄居五区榜首。

由于其独特的横长条状地理位臵，不仅横跨长沙市版块，还包括了长沙东市。

它集中了五广场商业圈，中央广场商业圈袁家岭商业圈火车站商业圈马王堆商业圈等五大商圈，长沙的商场三个五星级酒店也聚集在此，这些都带动了该区域的房地产发展。

芙蓉路至韶山路开发的大量写字楼商住楼成为长沙市中央商务区不可缺少的个版块。

马王堆经过年的发展，已成为集市场中低档商品房经济适用房于体的版块。

而烈士公园版块的快速发展，营造了长沙个富人区。

雨花区房地产近年来开发力度加大，其楼盘开发总建筑面积位居五区之首。

同时长沙市经济适用房也主要集在中该区域，雨花区充足的土地资源给其提供了坚实基础。

目前以突出点新区治拉通线火星大道开发两片南片洞井新城和东片体育新城为重点进行城市建设。

而长株潭的融城给该区域又带来了新的机遇。

天心区房地产发展速度增幅最慢，其楼盘开发数量在五区中名列最后。

省政府和区政府的南迁长株潭体化，给该区域发展带来了契机。

天心区不仅具有良好的环境，景观资源，还汇集了政治干校交通学校长沙理工大学等批高等学府，使其具有优质的客户资源。

长沙大道和书院南路两厢是其今后发展的主要方向。

岳麓区房地产其住宅均价和商业均价为最低，这主要是因为其房地产开发时间较晚和湘江天堑阻碍了其快速发展。

但随着金星大道和潇湘大道拉通，该区域将通过年建设，使城区面积达平方公里，人口万人。

岳麓区具有良好的房地产发展硬件基础，它不仅有优美的自然环境，还有浓厚的文化气氛，而大学城的老师和高新区的职员为其提从了大量客户资源。

开福区在楼盘开发量最少。

作为长沙老城区，第二产业以国营大中型工矿企业为主，单位效益普遍较差，城市基础设施落后，人均收入在五区中名列末位，因此该区在长沙市房地产格局中扮演着北丐的角色，随着芙蓉北路拓宽金霞大道拉通新霞凝港建设及旧城改造力度不大，城市建设发生了日新月异的变化。

现该区房地产开发热点集中在金霞大道两厢和四房坪。

前者主要以开发中档楼盘为主，后者则以经济适用房和中低档楼盘作为主要开发方向。

长沙市商品住宅平均价格走势及市场新动向商品住宅均价据长沙市房地产交易中心统计，年，长沙市商品房的销售均价为元平方米，比去年上涨。

其中商品住房销售均价为元平方米，比去年上升了。

由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致年我市商品房价格涨幅较大。

长沙市房地产市场新动向高速交通网路形成，推动房地产快速发展长沙日趋完善的高速交通网络正在迅速推动楼市的发展，尤其是随着长沙六桥三环工程的实施以及各项市政设施的进步完善，住宅郊区化进程正在加快，在长沙六桥三环的路网系统中，目前环线附近房产已硕果累累，二环线周边开始瓜熟蒂落，三环线的投资热点也正在渐渐形成东南西北区项目遍地开花纵观长沙整个楼市东边的雨花生态新城以建成的雨花区政府新址为中心，在万家丽和香樟路聚集了大批楼盘。

南边的天心生态新城以正在建设的省政府机关新址为中心，在湘府路和芙蓉南路汇合了几十个开发项目。

西边的岳麓大道和金星大道两边扎堆了大批楼盘。

北边的青竹湖外商城，由青竹湖大道和太阳山路构成路网骨干，向四周延展自己的势力范围大盘进代已经来临随着长沙市政府迁住河西新址，阳光金牛山庄等批项目已进入实质性操作阶段。

省政府的南迁同时也带动南边楼市发展。

目前奥林匹克花园也正在紧张的进行前期准备工作。

商业地产竞争继续白热化从五商圈铜锣湾广场与王府井商业广场之争，到中南汽车世界与雨花五金机电市场的大战可知，市内传统商业商业与市郊专业市场之间的竞争继续呈白热化趋势，但随着市内土地供应总量减少及传统商业商业开发趋于饱和专业市场利用其特殊专业化规模化的优势，将逐步占据商业地产的主导地位。

大限逐渐规范土地定难度。

建议合理规划设计，提升住宅品质适当改善周边环境，减少商业风险商业整体包装营销，提升层商业价值引进国内或国际著名商业巨头，如大型百货超市大型家居专卖等。

项目风险及防范建议市场风险及防范建议周边居住人员相对较少，商业气氛不浓，预测周边近年住宅开发项目较多，是项目最大的市场风险。

如何准确做好项目的市场定位，制定合理的营销租赁商场经营管理的策略，从而成功招商经营，如期回收资金获得经济效益，将是本项目规避市场风险的最好途径。

二经营管理风险分析经营管理的风险在于有没有商家的跟进和聚集人气。

对于如何规避经营管理风险，建议项目建设前认真作好的市场调研，同时全方位发布宣传广告，为项目造势，确保项目成功租售。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。

从财务评价分析数据可以看出，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之。

三行业风险房地产业具有投入大资金需求大开发周期长等特点，具备定风险。

合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，可以降低行业风险程度。

附件可研分析表项目工程计划横道图序号计算期季度前期工程土方及基础工程地下室工程主体工程装修工程水电安装电梯安装消防工程通讯工程煤气工程对讲系统电视系统室外配套竣工验收附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表建筑面积，序号项目名称计算程式单价元金额万元备注土地成本地价款转让费小计，二前期工程费勘察测量费规划设计费临时供水供电场地平整临时道路前期工程小计三建筑安装工程费土方及桩基工程，主体工程，安装工程费水电工程，电梯工程，空调工程消防工程通讯工程煤气工程对讲系统电视天线室内装修安装工程小计以上项和，室外配套建安工程小计四管理费用前三项五不可预见费前三项六其他费用工程监理费其他报建费，其他费用小计，七合计不含地价二六八公用设施专用基金九总开发成本七八附表项目开发成本估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表年三四二三四二三四销售收入，商业销售收入万元，商业销售面积，商业平均售价元，商业销售率住宅销售收入万元住宅销售面积，住宅平均售价元，住宅销售率停车位销售收入万元，停车位可销售个数个停车位平均售价元个，停车位销售率当期销售回款，销售税金及附加，营业税，城市建设维护税印花税净销售收入，变化附表项目销售收入与经营税金及附加估算表年序号项目合计年项目投资计划估算表三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度土地成本前期费用土方及基础工程，主体工程，水电工程，电梯工程，空调工程消防工程通讯工程煤气工程对讲系统电视天线室内装修室外配套管理费用不可预见费其他费用公用设施专用基金合计年年年单位万元项目名称合计资金来源与运用表三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度资金来源，经营活动产生的现金来源，销售收入，出租收入其他收入筹资活动产生的现金来源，自有资金，银行贷款，其他负债其他来源二资金运用开发成本投资经营成本销售费用，销售经营税金及附加，所得税盈余公积应付利润借款本金偿还，借款利息支付三当年盈余资金四累计盈余资金年单位万元序号项目名称合计年年损益及利润分配表三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度经营收入，销售收入，出租收入其他收入开发成本运营成本销售费用，销售经营税金及附加，财务费用营业利润，补前期亏损利润总额，所得税净利润，年附表项目损益及利润分配表单位万元年年税后成本利润率净利润总投资序号项目合计税前成本利润率利润总额总投资成本净利润率净利润净利润所得税总投资现金流量表全部投资年三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度现金流入，销售收入，出租收入其他收入净转售收入现金流出开发成本投资经营成本销售费用，销售经营税金及附加，所得税净现金流量，累计净现金流量，净现值累计净现值万元计算指标财务内部收益率财务净现值，计息周期为季度附表项目现金流量表全部投资单位万元序号项目合计年年借款偿还期测算表三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度借款及还本付息额期初贷款本金累计其中本金利息本期贷款，本期应计利息，本期还本付息，其中还本，付息二偿还贷款的资金来源，销售收入，减销售税金，销售费用，所得税支付建设资金可用于还款的销售收入，其中偿还利息偿还本金，盈余销售收入资本金可用于还款的盈余资金，三借款偿还期年年年附表借款还本付息估算表单位万元序号项目合计年敏感性分析表项目部分指标变化敏感性分析结果销售收入万元建筑投资总成本万元税后利润万元建筑成本利润率财务净现值万元内部收益率动态回收期基本方案，销售收入变化销售收入下降，销售收入上升，变动成本变化变动成本增加，变动成本减少，附件二富新金地景园开发经济指标本项目总用地面积亩，规划指标容积率为，建筑密度，绿地率建筑层数层。

地下层，用地性质为居住和商业兼容。

按规划设计条件，可以估算出，总建筑面积为万平方米地上，其中商业用房万平方米，住宅面积为万平方米，底层地下车库和人防共计万平方米共户，车位个，地下个，地上个。

土建及室内安装工程费用项目住宅商铺车库人防小计万元面积土建成本节能成本预拌砼水电安装挖孔桩小计元平米弱电消防以上累计二其他成本分析自来水增容户外工程总费用万元电力户外工程高低杆，变压器配电间万元绿化道路计平方米，按元平方米算万含背景音乐系统土方外运挖运场地平整万万元电梯万设计勘探施工图审查费元平方米万万元煤气铺设开通元户户万元监理费元平方米万元不可预见费万元报建费住宅元平方米，万元商业元平方米万万总报建费万元合计除外万元总计工程建设成本二万元二万元在万元∽万元两个数的范围之间三产权办证费用测绘住