金侨大道南区住宅工程项目可行性建议书

其中高级职称人，中级职称人，长年从业人员近两万人。

集团连续获得湖南省诚信企业湖南省银行业系统守信用企业湖南省重信用守合同企业等多项荣誉称号。

项目多次被评为中国•湘潭国际人居环境小区湖南名盘等。

金侨人用责任心树立公信力，用对社会的贡献体现金侨的企业价值。

迄今为止，累计投资或捐助公益事业超过亿元。

投资近亿建设湖南软件职业学院，可容纳来自全国各地的名学生就读投资多万元建设金侨医院，解决当地农民就医难问题，专科特色不但饮誉三湘四水，还辐射到新疆北京上海广州深圳台湾等全国多省市及地区先后捐资数百万元，扶孤助残修建农村公路慰问西北广大农村贫困家庭上百万元捐资赞助湖南教育基金会，投资建立湖南软件职业学院爱心基地年月，湖南遭遇年遇的冰雪灾害，集团捐资万元抗冰赈灾集团先后捐赠万元，赞助八足球联赛及在湘潭举行的第届省运会，为湘潭文体事业的发展做出了重要贡献。

集团董事长法定代表人任玉奇为十届十届全国人大代表，所提交的取消农业税等份议案被全国人大常委会立案。

年来，金侨人在董事长任玉奇的率领下，秉承诚信开明创新奉献的企业精神，追求产品质量，树立企业品牌，提升企业文化，增强对社会的奉献力，在文化教育医疗房地产开发建设等领域积累了较丰富的企业经营管理经验，金侨的品牌成为社会广为知晓享有较高美誉度的品牌。

第二章项目概况拟建地点项目位于武清开发区三期西侧，属于城市西扩区域，离武清区政府公里。

东邻如乐钢结构厂，金红叶纸业等多家企业工厂，南邻福源道，北邻广源道，与高新公寓隔路相望。

项目紧临亚洲超大购物小城弗罗伦萨小镇和超级游乐中心凯旋王国，建成后将成为天津武清新城市核心。

周边交通状况该地块区位优势明显，北靠高新公寓，南临逸仙工业园区，西侧即为国道，东侧为工业园区企业。

离武清高铁站公里，离京津高速出口公里。

国家级重点高中杨村中新校区离该项目仅公里。

周边规划随着开发区行政经济中心西移，新的高新区管委会大厦正在规划设计中，预计年可入驻。

高新区成型后南东线将成为贯穿本区中心的主干道，项目所在位置将成为高新区的核心地带，区位价值会有大幅度的提高，本项目将成为高新区重要的生活及商业配套。

项目西部为中国水电集团开发建设的武清开发区西区核心部位，也是武清区近几年的重点城建工程，建成后将使武清主城区西扩成为现实，并为武清主城区的发展提供更大的空间。

天津地铁号线未来规划已正式延伸到武清主城区，站点位于本地块南侧同时北京通州城市轨道交通线也在未来规划之中，使得过去由于偏远不便的本地块可因多个工程的竣工而使居住生活交通条件发生极大变化，房地产及土地的升值潜力明显增加。

建设规模与目标建设规模天津金侨大道项目作为天津金侨城投资有限公司在武清开发区开发的大型商业居住区。

初期规划总建筑面积为平方米的住宅商业及相应配套设施，具体为地上建筑面积为平方米，地下建筑面积平方米，居住户数户，居住人数人，机动车停车位辆，非机动车停车位辆。

建设目标为满足购房消费者日益理性的购房需求，本项目按照现代商业及住宅模式构建优良的住宅环境和商业环境配置完善的配套服务设施以及极具文化内涵的中高档物业。

项目建成后将成为武清开发区内首个住宅及商业配套项目，满足区域市场对于住宅商业用房的需求，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做出重大贡献。

为武清乃至天津的城市形象增添新光彩。

项目建设进展情况该项目已取得发改委的备案批复及土地证。

用地规划许可证工程规划许可证环评批复项目施工许可证正在办理当中。

项目建筑设计单位为北京中外建建筑设计有限公司施工建筑单位为天元建设集团有限公司浙江中联建设集团有限公司。

项目建设涉及的施工设计等单位均通过程序招标确定，符合项目建设要求。

工程已于年开工建设，截止到目前项目进展情况为桩基础完成，正在进行基础施工，定于年月底开始销售。

项目投入总资金及效益情况项目拟建总建筑面积为平方米的住宅商业及相应配套设施，经测算项目总投资为万元，年经营收入万元，年利润总额万元。

详见项目投资及效益指标表项目投资及效益指标表序号名称数据单位基本数据总建筑面积平方米其中可出售面积平方米项目总投资万元年经营收入万元年经营成本年土地增值税经营税金及附加万元年利润总额万元年利税总额万元年税后利润万元表项目投资及效益指标表项目竞争能力分析金侨大道作为武清开发区内首家住宅及商业配套项目，加上项目周边的众多高智企业与新杨村中对本楼盘的提升效应，很大程度上避免了与区域内其他纯住宅项目的同质化竞争从自身角度，金侨有长达年的房地产开发经验，在项目研发户型设计细节打造上有着独特的竞争优势。

本项目在商业配套上追求更大的时社会的发展是有积极的作用。

项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。

提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对下岗职工设计院施工单位监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方项目出售对象管理方政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。

定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区文化教育卫生的影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程的影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无表项目建设对社会的影响及相关措施第十二章项目风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对金侨大道南区项目的投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。

定性分析就本项目的实际情况看，承建单位在对项目投资开发工程中，可能存在或出现以下风险自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品的直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于行业政策以及区域政策的变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。

由于政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。

所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

经济风险经济风险主要是指系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产行业涉及的技术风险是主要涵盖诸如科学技术的进步以及工艺的更新项目采用新技术新工艺，使项目本身技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。

包括建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。

房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式地点人财物的组织管理风险等。

投资风险的控制及早发现或预测到上述风险并能及时采取有效的措施，化解减轻控制这些风险，减小各种风险带来的损失尤为重要。

房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。

对该项目的风险控制应涵盖以下三个方面的措施通过加快进度来回避风险首先，如果项目开发经营周期人为延长的话，项目整体经济形势就将难以预测。

其次，开发周期越长，项目建成以后的政治影响因素也越难预测，特别是当前形势下的房地产行业，泡沫严重，供需矛盾严重，行业受国家及当地政府的政策指导不断加强，同行地产行业内的竞争激烈。

所以回避房地产开发经营风险的最基本的办法就是按照规划进行项目开发并尽快回收投资。

针对该项目，我们采取诸如提高选址的速度利用法律手段等保证项目前期以及建设施工的顺利进行严格采用招投标的办法和承建单位签订具有法律效应的承包合同，以保证工程安全完工与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。

以避免不必要因素的影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。

获得有关投资环境和投资项目的市场信息越多，预测就越精确，从而进行科学的决策，包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等。

确保把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。

通过加强管理来控制风险良好的项目管理是项目能否成功的重要保证。

从投资开发来看，项目全过程的投资进度和质量是重点。

聘请有经验的房地产专家进行指导非常必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

第十三章研究结论与建议结论天津市作为跨越环渤海经济区和京津地区的重点城市，未来的城市建设目标为国际港口城市北方经济中心和生态城市，近年综合竞争力的提升速度已跻身全国最快地区。

武清开发区作为天津市国家级开发区，是武清区域发展功能升级的必然方向。

开发区规划起点较高，交通便捷，区位优势明显，未来教育医疗商业等生活配套完善，区域成长潜力较高。

把天津市作为金侨集团投资的重点城市，符合战略发展方向。

金侨大道南区工程项目的规划建设符合武清开发区的整体发展方向，工程建设前景广阔。

从社会效益角度分析，本项目为天津市武清区的规划建设提供高品质的房地产产品，满足区域市场对于商品房住宅及商业用房的需求，同时进步繁荣天津市武清开发区，项目的建设将带来较好的