金玉东方房地产项目可行性建议书

展望未来，惠州金玉东方公司将按照打造百年长青基业，促进持续发展的长远愿景，坚持业务专业化，发展品牌化的策略，与时俱进，开拓创新，致力于成为中国投资领域的创新者和领先者，放眼未来，公司将聚焦惠州区域，本着诚信为本的宗旨，坚持信赖永远，托付生的企业理念，脚踏实地，以良好的服务态度，为客户提供了高品质的物业及高素质的物业管理。

公司管理层情况母公司深圳市行行行实业有限公司是金玉东方母公司，创立于年。

是中国珠宝玉石行业协会副会长单位中国珠宝玉石行业协会常务理事单位深圳黄金珠宝首饰行业协会会员单位。

行行行被评为广东省著名商标，公司和产品通过国际质量体系认证环境管理体系职业健康安全管理体系荣获国际采标证书，已发展成为家大型珠宝公司。

行行行珠宝拥有三个镶嵌首饰加工厂和个钻石金表金笔礼品加工厂，拥有千余名员工。

在毗邻深圳的金玉东方黄金珠宝产业园，公司拥有自主产权的总面积达万平方米装修精致的办公大楼及生产车间近平米的员工宿舍楼，装配有最为先进的生产设备及完善的配套设施。

公司产品具有很强的影响力，近几年公司先后聘请了著名电视节目主持人孟广美小姐，香港金紫荆影帝胡军先生，集导演和演员天赋于身的柳云龙先生实力派影视明星孙红雷先生作为本公司及产品的形象代言人。

使企业文化和产品风格得以尽情展现。

作为行业领导，其地位以及形成的规模市场占有率持续增长，公司发展势头强劲，年公司销售额近亿元，每年为国家发展贡献了大量的税收和。

公司法人公司法人代表高锦和先生，男，岁，为公司控股投资人，毕业于武汉水运工程学院，大学文化，毕业后任职广州市港务局。

高锦和先生发展至今成为有定经济实力的实干家，拥有多家实业公司，担任深圳市行行行珠宝有限公司总经理深圳市润华田珠宝有限公司董事深圳市行行行实业有限公司董事长。

总经理高文新，男，岁，毕业于广东嘉应大学经理管理专业。

有丰富的房地产开发管理经验，完全能胜任该项目负责人。

第三章项目市场前景分析项目区情况惠阳概况行政区划年月日，撤销县级惠阳市，设惠州市惠阳区，惠阳区辖原县级惠阳市的淡水永湖良井平潭沙田霞涌澳头秋长新圩镇隆等个镇等，面积平方公里，人口万。

区人民政府驻淡水镇金惠大道。

由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区的部分，惠州由个沿江城市变为沿海城市。

区位惠阳地处惠州南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望西连深圳中部与惠州市区环接。

市中心至深圳公里，至广州公里，到香港海里。

优越的区域位置以及良好的经济政治环境，正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入，作为周边发达城市的卫星城惠阳正在以前所未有的速度向前发展。

交通经过几年的发展，惠阳已经形成发达的立体交通网络，京九铁路在这里经过，惠深深汕广汕高速公路在这里交汇，大型客机在这里升降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。

城市规划及定位惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位，坚持高起点高标准地完成惠阳总体规划，进步完善包括淡水秋长沙田三和开发区在内的平方公里的城市建设用地交通系统规划，以及城区中心组团站前组团和两河四岸景观控制性详细规划。

惠阳将配合惠州实施沿海城市发展战略，把惠阳建成惠州滨海城市组团中颗璀璨的明珠。

社会经济状况惠阳区年全年完成生产总值亿元，比上年增长。

工业总产值亿元，增长，其中规模以上工业总产值亿元增加值亿元，分别增长和。

新签利用外资项目宗，合同利用外资亿美元，实际吸收外商直接投资亿美元，增长。

外贸出口总额亿美元，增长。

全年财政总收入亿元，增长，其中地方财政般预算收入亿元，增长。

全社会固定资产投资总额亿元，增长。

社会消费品零售总额亿元，增长。

农民人均纯收入元，增长。

单位能耗为吨标准煤万元，下降。

年末金融机构人民币各项存款余额亿元，增长各项贷款余额亿元，增长。

房地产市场分析惠阳社会经济发展现状国民经济持续走好，投资环境良好惠阳增长图亿元由图标数据看出，惠阳近年来国民经济持续走好，增速较快，宏观经济的快速发展必然有力地支撑当地房地产的发展。

尤其是年的增长同比增幅已经超过的大关，大到近十年来的最高增长水平，显示出惠阳经济非常强劲的发展动力。

居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变惠阳人均走向元由上图可看出惠阳人均国内生产总值已接近美元大关，据行业研究表明，当人均处于美元时，人均可支配收入将会快速增长，恩格尔系数也将大幅通过计算，本项目的财务内部收益率为。

计算财务净现值根据相关调查，惠阳现时的房地产开发平均收益率在之间，当平均收益率取时，财务净现值的计算公式为根据项目投资现金流量表可知财务净现值为万元。

计算动态投资回收期房地产开发平均收益率取时，项目在计算期第三年第二季度时累计净现金流量现值出现正值，依据项目投资现金流量表动态投资回收期为年。

由上述计算可知，项目财务净现值，表明本次项目的获利能力达到并超过了平均收益率的要求，在财务上是可以接受的项目财务内部收益率平均收益率贷款利率，且水平较高，表明项目盈利能力较好，抗风险能力较强。

投资回收期小于年，本项目财务上是可行的。

不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡点总成本销售租赁收入销售租赁税金。

经测算，当本项目的平均销售率达到，项目可以盈亏平衡。

敏感性分析在项目计算期内可能发生变化的主要因素有销售收入和建设投资，各项因素变动对项目各项经济指标的影响如下敏感性分析项目静态投资动态投资万元回收期回收期基准指标销售收入减少销售收入减少建安成本增加建安成本增加销售收入建安成本增加或减少时，本项目财务内部收益率均高于基准收益率的水平，并维持较高的利润水平，项目抗风险能力比较强。

就敏感程度而言，财务净现值对于销售收入或销售比率变化及建设投资变化均更为敏感。

项目经济效益分析在项目建成后按计划部分售出的情况下，项目税后利润为万元，全部投资财务内部收益率，累计财务净现值万元，动态投资回收期为年，财务效益良好。

根据以上测算，本项目财务内部收益率大于房地产开发行业的平均收益率投资回收期小于年，本项目财务上是可行的。

第八章还贷能力及风险分析项目还款能力分析项目的借款与还款计划本项目拟融资万元，贷款期个月，年利率，自借款期开始每月还本付息本金每月月等额偿还本金并结清详见附表，经估算贷款总利息约为万元。

借款抵押担保建设期，本项目以公司已取得的土地进行抵押，项目主体封顶及完善相关手续后，该项目的在建工程也用于本次贷款的抵押担保。

还款能力分析按该项目的收入经营成本及相关各种税费的测算，结合还款计划及抵押实际情况，在贷款期内利用本项目的自身经营收入进行还款的具体情况编制借款还本付息表。

由表可看出只要本项目按项目进度完工及按计划销售，还款资金来源足以偿还本次借款本金及利息。

综上所述，本项目预期效益好，利润空间较大，根据项目建设性质位置，可以说只要该项目按期完工，该项目的还贷能力是绝对足够的。

风险评估市场风险房地产业受国家宏观经济影响较大，针对近年来商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱等有关问题，自年以来，国务院陆续出台了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知关于切实稳定住房价格的通知等通知，进步加强房地产市场宏观调控。

这次房地产宏观调控的主要任务是针对我国部分地区的商品房投资规模和价格上升幅度过大的问题，打击房地产市场投机活动，保持房地产业持续健康发展。

虽然目前市场有所萧条，但随着国家各种利好救市政策的出台，伴随惠州市经济稳步增长的影响，预计在今后几年市场需求量依然较大。

项目周边存在有效的购房需求，本项目准确的市场定位，必将使其独领风骚，在市场中立于不败之地。

该项目市场风险较小。

工程完工风险工程完工风险主要来自本项目资金落实项目的管理。

资金方面项目总投资万元，其中土地成本及工程前期投入万元，其它自筹资金也已到位，只要银行的贷款资金及时发放，本项目建设资金不存在其他问题。

项目管理方面本项目的发展商实力雄厚，信誉良好，公司集聚了大批富有经验的工程技术人员和房地产开发经营管理人员，建立健全了整套科学高效的管理制度，形成了完善的项目开发工程管理经营销售财务管理及房地产物业管理等运作体系，具备成功开发建设本项目的硬件基础。

第九章结论公司具备借款能力本公司是家以房地产投资开发园区开发多样化的民营企业，具备房地产开发资质。

有较强的资金实力，依法经营，具有借款人主体资格。

项目具备良好的市场前景本项目所在位置以其优越的地理环境天生的自然资源优势，吸引着本地蓝领中层管理人员以及深圳投资客户前来抢购，供不应求。

同等价格条件下，本项目小区环境设施都体现了较高的性价比。

凭借优良的规划设计以及合理的市场定位，符合目标客户的购买投资能力，最大保障了开发资金的尽快回笼。

项目各项手续完善项目占地平方米，总建筑面积平方米，全部工程计划于年月竣工。

目前，项目用地规划设计等建设手续齐备，建设条件已经基本具备。

项目投资来源已经落实，自筹资金部分目前已经到位项目总投资万元，其中公司已支付万的款项，地价款支付清，其他自筹资金也已到位，只要银行贷款万元到位，该项目即可顺利进行。

项目预计效益较佳，具备贷款偿还能力本项目只要工程按期完工，预计该项目税后利润为万元，全部投资财务内部收益率，累计财务净现值万元，动态投资回收期为年，据上述的清偿能力分析，按公司的还款计划在贷款期内公司还贷能力充足，同时项目利润空间较大。

结论本项目具有很好的市场前景。

本项目具有良好的地理位置等开发条件，加上市政府的大力支持，项目的风险很小。

本项目目前已开工建设，建设手续完善合法。

且项目有助于改善居民居住条件，完善园区配套，能创造出良好的经济效益和社会效益，经济上具备还贷能力及较强盈利能力，经济可行，风险较低。

第九章附表及附件项目投资估算表工程造价估算表项目销售收入估算表利润表借款还本付息表财务现金流量表全部投资项目施工进度计划表其他资料附表总体投资估算表序号项目名称总价万元备注土地取得费用二建安成本前期费用勘探设计费前期咨询费地质勘探费建筑面积元规划方案设计费建筑面积元建筑单体设计费建筑面积元三通平土地面积元报建费用规划报建费按工程造价计施工报建费按工程造价计监理费用