锦西花园二期项目可行性建议书

房地产开发必须要和人们消费需求保持致从浅显意义来说，商品房住宅是为了满足人们的住房消费需求而存在的。

它当然应该和人们的消费观念保持致。

从更深层次的意义来说，房地产开发商要和人们消费需求保持致，不仅要主动了解不同时期不同阶段人们的消费水平和消费认识，还应主动积极地去引导消费者的消费潮流。

要积极争取消费者和自己的品牌概念相呼应。

尤其是入世后的今天，各个房地产商对市场的争夺，其实可以看着是对消费者心理和感情的争夺。

这种情况同样为入世后的房地产事业提供了更加灵活的发展空间。

三房地产作为种投资手段正在被越来越多的人接受房地产作为种投资手段被人接受的内在原因随着社会经济的持续发展，房地产已经由原来的单纯的满足人们的居住需求向着其他需求演变。

对部分投资者而言，房地产是个不错的投资领域。

导致这现象的原因在于，房地产行业在我国发展了这么多年，市场环境正在越来越成熟。

住宅需求已由集团购买逐渐转向个人，购买由少数富裕阶层购买转向中产阶层购买，中产阶层的潜在消费需求旺盛，消费的品质和价位等呈现出多样化特征。

消费者的观念日趋成熟，其住房消费以及投资趋向也开始向中高档转移，特别是些注入环境生态概念的地产项目得到了越来越多的消费者。

于是房地产作为个投资项目，风险正在减弱，利润回收周期不长，利润也可观。

房地产作为种投资手段的市场前景房地产作为种投资手段的前景直被有识之士所看好。

随着国家政策的进步完善，房地产市场的进步规范化，会有更多的资本投入这项目之中。

特别是现在已经入世，预计将有更多的国外资本投入房地产的开发之中。

这情况会让房地产开发的资金得到更好的保证。

综上所述，随着我国国民经济的进步发展，随着世界贸易组织的大门徐徐打开，以及西部大开发的进行，成都房地产已经成为发展潜力巨大的产业，它的需求量将随着中产阶层的增加而变大。

同时，它的相关带动效应强，对国家经济增长具有直接的推动作用。

而启动住宅市场，更是国家大力开拓国内消费需求的突破口。

有关专家分析到，我国宏观经济形势的好转对我国的房地产行业产生深远的影响。

随着住房制度的进步改革，房地产市场正在酝酿着无穷无尽的生机活力。

国家的新的降税降息，将是新轮房地产高潮到来前的先兆。

仍何个有眼光和有抱负的房地产开发商都不会错过这个千栽难逢的好机遇。

第二章成都房地产市场形式分析现阶段成都房地产的市场情况和特点成都房地产市场有着独特的个性，通过对成都市中高档住宅市场的基本状况的调查，可以对本市房地产市场特点做以下总结用于开发的地块面积普遍偏小，规模大的小区不多，容积率偏高，建筑密度大。

由于大多数开发商利用所处区域位于市区，各种配套齐备的特点来减少小区公建设施，以降低成本。

房地产已经进入了概念地产运作阶段，概念地产最大特点就是引导消费激活市场，开发商在开发过程中尽可能地释放各自楼盘的能量，展示与众不同的个性，以此赢得更多的消费者。

房地产开发商普遍对小区房屋外观比较注重，大多选择利用瓷砖外墙铝合金窗防盗门使小区规划建设得整洁美观明快，同时还普遍利用沿街商业铺面获得巨额利润。

随着西部大开发的进行和中国加入世界贸易组织，房地产竞争在成都日趋激烈。

外地开发商纷纷入主成都进行规模化开发，对本地开发商构成了巨大的压力。

同时，可供开发的地块正在减少，特别是环路以内的更是少之又少。

二成都市房地产市场需求特点和状况调查结果还显示出如下成都市房地产市场需求状况特点消费者对住宅需求的状况，对位置考虑的居多，占，对价格考虑的占，对交通考虑的占，对小区环境优美的占，对户型考虑的占，房屋质量好坏考虑的占。

通过数据分析可以发现，消费者对于价格的敏感度已经减弱，而更多追求的是对住宅地理环境和交通环境等综合因素的考虑。

这方面证明成都房地产市场已经成熟，消费者对商品放的经济承受力有所提高。

另方面也显示了现代住房条件正向国际化标准靠拢。

我市商品房的价格趋向成熟和稳定，而且中档价格的商品房正在占据主流。

从数据显示结果来看，中档住宅每套价格在万到万，高档住宅价格在万到万。

通过调查，的样本倾向于选择跃层式房屋，愿意选择庭院式别墅，愿意选择普通多层住宅，还有的调查样本愿意选择高层电梯公寓，的愿意选择复式房屋。

这些数据说明，我市市民对不同户型住宅的爱好和接受比较平均，这种情况对很多房地产开发商的发展带来了空间，可以延缓开发商在户型上的激烈竞争，避免盲目投资。

在整室录象室举办各种展览文化知识讲座等。

教育方面代办婴幼儿入托入园代办外地户籍学生学生入学。

卫生方面设立卫生站提供出诊打针小孩疫苗接种家庭病房服务等。

体育方面开办各种健身场所，健身房桌台房，举办各种小型体育活动和体育比赛等。

金融服务代办各种财产保险人寿保险等业务，开办储蓄所信用社等。

经纪代理中介服务拓展经纪代理与中介服务工作。

包括物业市场营销与租赁物业管理策划房产评估公证。

其中代理如请家教保姆房屋交换代理广告业务等。

社会福利类服务指公司提供带有社会福利性质的各种服务工作。

如照顾老人拥军优属等。

委托性服务委托性服务的特约服务是为满足业主的个别需求，受委托而提供的服务，实际上是针对性专项服务的补充和完善。

公司将尽量满足不同业主的特约服务，力求使每位业主都生活的安心愉快。

以上是从物业管理各个阶段展示了未来本项目物业方面的优越性。

锦西二期项目除了日常生活中的全面细致优秀的物业服务外，还将引进先进的，高科技的安防系统以及水电气供应传输系统。

公司要形成套真正意义上的智能化物业管理系统，以便管理更加方便快捷和完善。

第八章锦西花园二期项目营销战略和宣传策略房地产的宣传和营销是整个房地产开发过程中最为重要的工作。

如果因为宣传策略的失调和营销战略的缺陷而导致营销工作的停滞，就证明了整个项目的失败。

因此，宣传策略和营销策略应该作为项目开发的核心。

对本项目而言，从项目立项计划伊始就应该确立适合于该项目的宣传营销的整体思路和战略部署。

通过对本项目情况和市场情况的分析，寻求到销售过程中最佳的途径。

具体而言，就是要通过营销战略的制定将销售的主要对象即客户目标划分和确立。

要寻找到本项目的最佳的卖点，根据这些卖点来制造新闻制定媒介宣传策略。

营销过程是个综合性的复杂过程，包含了广告策划促销以及公关等相关活动。

如何调整和这过程中的关系，如何让卖点很好地渗透到市场，打动消费者的心灵，都应该是营销策略要解决的问题。

现在我们就结合锦西花园二期的实际情况来寻找项目要点，并讨论出适合本项目的具体的项目营销战略和宣传策略。

根据本项目的实际情况，做出如下的营销和宣传策略建议本项目推广时机建议本项目的最佳推广时机应结合工程时间安排，争取在工程进行时实现内部订购和预售，待正式开盘后将销售期推向高峰。

二本项目推广的整体策略尽管我们从各方面努力，目的是要给客户个品质高档的生活小区，但本项目的推广仍然要走质优价惠的路线，从而造成客户的定心理差距，促使客户尽快地下定决心，完成购买行为。

三整体形象定位我们将本项目定位于低价实惠的生活理想家园，针对成都市广大对市西门西郊有特殊情感的购买群体，亮丽登场，抓住市场空白，突出本案优势，价格优势，给客户个超值的感觉。

四项目包装重点现场部分树立形象看板，用以分隔客户和售楼处。

增设广告路牌和布幅。

工地外围墙景观化。

物超所值极具竞争力的价格，超值的品质是项目另个突出的卖点，另外，还要给客户适当的升值空间，使客户的心理得到极大满足。

付款方式提供多种付款方式供客户选择，并进行诱惑性的导购方式，因为本项目购买能力相对较弱。

配套设施让客户打消入住后的顾虑，规避现状中不足之处。

物业管理采用先进周密完善的物业管理手段让客户不出户也感受到居家的便利，解决他们的后顾之忧。

五广告总体预算及计划控制在销售额的以内。

六媒体建议在动态广告投放中，各媒体分配比例为报版电视夹报报版以商报为主，结合华西等辅助报纸。

版幅以大版幅为主体，结合购房超市栏目注本区域客户经常阅读商报，非常喜爱收看电视。

七立体化市场推广建议广告目标市场策略针对项目的目标消费群，依据不同的生活习惯和工作环境及个性特点等，我们特制定了不同的广告诉求点和广告表现形式，力求在目标市场上更全面的传递广告信息。

无差别市场广告策略强销期导入期即在定的时间里向个大的目标市场运行多种媒体组合，做同主题的广告这样很容易在开盘初期迅速提高知名度树立品牌形象。

差别市场广告策略强销期步步为营，逐个击破即在定的时间内，针对目标消费群的细分，运用接近于该细分市场的媒体，做不同主题内容的广告。

这样很容易在强销期内抓住每个细分市场。

集中市场广告策略持续期为避免广告战线拉得太长，力量分散，因此，在这段时期采用把广告宣传的重点集中于细分的个或几个目标市场上，以求在较小的细分市场中占有较大份额。

广告策略在广告过程中，结合营销情况和市场情况，许诺给予消费者更多的附加利益，以吸引消费者注意，起个立竿见影的广告效果。

即活动广告馈赠广告文娱广告中奖广告公益广告等。

广告心理策略即针对消费者购买心理，采取广告运动。

因此，广告的成功取决于我们是否能抓住消费者的心理变化过程从感知了解信赖产生购买行为消费者的需求需求是消费者购买本项目的原动力，因此，广告诉求必须确立在这需求之上。

引人注意引人注意是广告成功的基础，有的是无意中注意的，有的是有意注意的。

那么深刻性又是引起注意的主要因素，如果广告不能给消费者留下深刻的印象，那么，它就不算是个成功的广告。

想象空间广告要引导消费者对本案产生想象，要能使消费者看到广告后有冲动感。

记忆每次广告暴露后，要便于记忆，般看到广告后，不是立即去购买，而是对众多的信息进行对比，因此有定的时间和空间差，因此，对每次的广告主题要简单顺口，易记忆。

广告投放计划表时间广告投入比例广告费用月份万月份万明年月份万销售计划见下表时间售楼数售楼比例销售经额月份套万元月份套万元明年月份套万元第九章风险分析及规避措施锦西花园二期项目优势明显，地块增值潜力很大。

由于红色村处于羊西线旁，属于都市的风水宝地。

锦西花园二期项目的开发对带动城西周边环境具有不可估量的作用。

加上便利的交通，良好的人文环