罗庄区锦绣华庭经济适用房小区(一期)项目可行性建议书

操作方式采用交流操作，操作电源为交流，在变压器低压侧设置成套静电电容器自动补偿装置，以集中补偿形式使高压侧功率因数提高至以上。

在变电所高压配电室设置量电柜，采用高供高量计量方式，住宅采用每户表三相表计量。

照明系统起居室及般活动区，卧室，餐厅厨房，卫生间，楼梯间。

住户配电箱内设总开关，入户导线采用铜质导线穿钢管敷设。

弱电系统电话通讯拟采用电信部门的虚拟交换系统，另外，与广域网公网的数据通路将采用光纤接入方式。

住宅楼内每户设有线电视终端盒，沿墙暗敷，主卧室起居室书房均设置有限电视终端每户设家庭信息箱只，有线电视每户引路进线进信息箱，然后再分配至各终端每层设个电视接线箱，在公共走道嵌墙安装。

二给排水工程给水工程本项目用水主要为生活用水，水源采用市政管网自来水。

供水方式采用自来水直供及设置水泵和水箱的联合给水方式。

在小区内形成环网，供本项目用水。

排水工程本项目排水采用雨污分流制。

污水主要是住户生活产生的生活污水，废水经区内污水管网汇入化粪池处理后排入罗庄区的污水处理厂。

雨水经过雨水斗室外雨水口空调冷凝水收集管室外雨水管汇入城市雨水管网。

三消防工程本项目室内设消火栓给水系统，室内消火栓用水量，室外消火栓用水量为，火灾延续时间小时，室外消防用水由室外消防管网供给。

室内设置消火栓箱，并确保室内任何部位均有支水枪同时到达，室内消火栓箱采用单栓消火栓软管卷盘组合箱，箱内配置消防栓直流水枪和衬胶水带，消防软管卷盘套，箱体下设置灭火器。

消防用水通过消防稳压泵气压罐满足初期火灾用水。

消火栓两台，用备，室外按规范要求设置消火栓水泵接合器。

室外由市政上水管进水，与城市上水管道构成消防给水管网，管径，在基地环网上按规范要求设置室外消火栓，并在水泵接合器米以内设室外消火栓。

四暖通及燃气空调设计住宅采用分体式空调，具体由住户自己选定。

采暖本项目取暖采取集中供热的形式，由周边已铺设好的供热管道直接引入热水，经热交换站内的板式换热器换热，提供给住宅用户，采暖供回水温度为。

通风设计各设备用房设机械送排风系统，通风量根据以下原则确定变电间次小时泵房次小时热交换器室次小时卫生间设机械排风扇，换气次数次小时六绿化景观本地块景观规划原则以集中绿地为主体，配以局部景观小品，将景观元素辐射到各住宅中去，结合建筑设计及道路规划尽可能实现多住栋景观共享，尽量让各家各户享受到宜人景观，减小住户间外部景观环境的差异。

七组织机构及物业管理机构设置本项目开发执行单位为临沂华庭房地产开发有限公司，公司分为权力机构经营管理机构和监督机构，本项目实行总经理负责制，公司内设行政管理部财务部施工管理部设备材料部技术管理部人事部等部门。

二物业管理物业管理的品质是项目品质的重要组成部分，为提升小区服务档次，应引入全新的物业服务理念，由社区管理者变为社区的服务者，提供全面而人性化的服务，使住户有社区主人的感觉。

本项目在预售前，采用招标方式选择优秀的物业管理公司与其签订前期物业管理服务合同委托实施前期物业管理，物业管理总经理设备材料部行政管理部施工管理部财务部人事部技术管理部公司要提前介入，参与方案的制定，对小区实行统的物业管理。

物业管理公司的服务内容及负责包括维护社区治安。

道路公建管线及设备维护检修。

水电暖气供应管理。

环境卫生绿地及景观的维护管理。

向入住居民提供需要的商业服务。

社区其他管理事宜。

项目交付使用后，按物业管理条例等相关法律法规规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会，由其选聘物业管理公司实行规范物业管理。

八项目实施进度本项目的实施条件较为成熟，企业在争取尽早落实资金的同时，应做好项目开工前的准备工作，以缩短建设期，尽快达产见效。

本项目拟定建设期为年。

九投资估算及资金筹措经估算，项目投资万元，其中前期工程费万元，建安工程费万元，基础设施费万元，开发期间费用万元。

投资估算表单位万元序号费用名称计算依据投资额备注前期工程费图纸审查费元平方米地质勘探费三前期咨询费元平方米施工图设计费元平方米二建安工程费平方米三基础设施费四开发期间费用招标代理费三工程施工监理费三工程保险费三劳保统筹三配套设施建设费三城市配套补助费元平方米综合开发管理费元平方米墙体节能费元平方米消防设施设备费元平方米招标管理费三质检费三放线费元平方米防雷元平方米备案登记费元平方米交易费元平方米房产测绘费元平方米散装水泥基金元平方米地震评价费元平方米室内空气质量检测元平方米合计第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析本项目的建设，符合临沂市建设事业十五尘属于无组织排放，但是施工前期较短。

在建筑物主体结构施工期和装修工程期间产生的扬尘及废气，主要集中在施工场区范围内，对周围的空气环境影响不大。

该建设项目施工期的扬尘污染属于局部和短期的影响，同时若建设单位在施工期间文明施工，采取有效的防尘降尘措施，引入处理系统，能使扬尘污染对该项目所在地的大气环境不产生太大的影响。

对于装修废气污染应该由源头上进行控制，选择无毒或低毒的环保产品。

施工期废水的处理本项目施工期废水排放量小，水质简单，形成不了地表水径流，对水环境的影响较小。

施工噪声的控制施工期间场地噪声较大，因此施工期间必须严格遵守建筑施工场界噪声限值的规定标准，并在靠近工程的侧设置隔声屏障，以减轻施工噪声对周围居民生活的影响。

因工程要求确需连续作业的，必须到环境保护行政主管部门办理夜间施工许可证，并公告附近居民。

施工现场废弃物处理拟建工程对固体废弃物定点堆放管理，使其对周围环境影响甚微。

项目开发者及工程承包单位应与当地环保部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。

二项目使用后对环境的影响分析及保护措施本工程属于民用建筑，没有工业污染和污染物，其对环境有可能产生影响的是废气噪声废水固体废弃物所造成的污染。

本项目根据有关规定分别采取必要的控制措施。

项目营运期可能产生的环境影响营运期废气拟建项目营运期的废气污染主要来自于日常生活产生的油烟汽车尾气以及居民生活垃圾产生的恶臭气体。

拟建工程住宅总人口人，年消耗食用油约为公斤，产生油烟约为每年。

拟建项目停车位个，按单个汽车和排放量为和计算，拟建工程汽车尾气和无组织排放量分别为和。

居民生活垃圾主要集中于小区的垃圾箱内，会产生少量恶臭气体。

废水废水来源主要是居民区的生活污水，生活用水量标准为人，按社区人口人计算，用水量，排放量按用水计算，污水产生量为。

噪声营运期噪声主要为汽车出入噪声道路噪声。

汽车出入噪声主要集中于上下班高峰期。

道路噪声主要为周围道路车辆噪声。

固体废弃物项目运营后的固体废弃物主要是居民生活垃圾，项目建成后，居住户人均垃圾产生量以计算，小区垃圾产生量约为。

二项目营运期环境保护措施废气的处理油烟拟建项目油烟产生量为，住户油烟废气采用吸排油烟机进行处理，般普通排油烟机去除油烟率为，拟建项目油烟排放量为。

居民楼在设计时在墙内留有集中排放的烟道，住户仅需将脱排油烟机的排风口接入烟道即可。

集中收集后，经竖向专用烟道于各住宅楼顶集中排放。

油烟经过处理后排放量较小，对周围环境影响较小。

汽车尾气汽车排气时间较短，且地上停车位分散在楼群之间，比较容易无组织排放，汽车尾气无组织排放浓度可满足大气污染物综合排放标准中无组织排放浓度监控限值的要求。

对周围环境影响较小。

恶臭气体产生量较小，经过对垃圾的及时处理，对环境造成影响较小。

废水的处理本项目废水经化粪池处理后外排污水进入城市污水管网，汇入临沂市污水处理厂处理达到城镇污水处理厂污染物排放标准级标准后排入陷泥河，对周围环境影响较小。

噪声的处理本项目汽车出入时低速缓行，禁止鸣笛，做到文明驾驶，噪声影响可以降到以下，基本不会对居民造成影响。

本项目区域内车流量不是很大。

拟建项目在道路与小区之间设置定的防护距离，沿街居民楼安装双层窗等隔离措施后，对本项目居民区影响较小。

固体废弃物处理本项目固废产生量为，由环卫部门统收集填埋处理，不外排，对周围环境不会产生不利影响。

三卫生防疫住宅内水箱及水池内壁贴白瓷砖，以保持水质。

二住宅楼均符合城市规划管理规定中要求的间距日照要求，各单元均有良好的采光通风条件，主要卧室起居室朝南窗地比大于，同时符合节能要求，厨房卫生间有直接通风采光，厨房设垂直排烟道，并有热水器排气孔。

综上所述，虽然拟建工程在开发建设和使用的过程中会对周围的生态环境产生定的影响，但是只要落实提出的减缓措施和执行环境保护的标准，所产生的不利影响将得到有效控制，并降到环境可以承受的程度，为城市居民提供个优美舒适的住宅环境。

第七章财务评价销售收入估算根据山东省经济适用房销售价格构成因素计算确定本项目住宅售价均价见下表销售价格构成表序号费用名称计算依据投资额备注前期工程费二建安工程费平方米三基础设施费四开发期间费用五管理费用二三四六利润二三四七营业税售房均价元平方米销售收入万元二投资利润估算投资利润率利润总额投资总额根据山东省经济适用房管理办法规定，开发商的利润率应控制在以内。

由此可见，本项目符合办法规定。

第八章社会影响分析社会影响效果分析解决中低收入家庭的住房问题，促进社会的稳定低收入家庭的住房问题，是个重大的民生问题。

经济适用住房建设是党中央国务院近年来推出的顺乎百姓安居乐业的民心工程康居工程德政工程。

我国属于发展中的国家，中低收入者所占比例较大，属于金字塔结构。

这种结构意味着贫富差距大，意味着利益格局的失衡。

据国家统计局的统计，我国的基尼系数已达，超过了国际警戒标准。

从世界各国的发展经验看，收入差距的加大，易激化社会矛盾，社会动荡的危险性随之增强。

贫富差距是当今全社会的三大问题中最大的问题。

没有了经济适用房，没有了住房保障，百姓安居乐业乃是句空话。

安居才能乐业，乐业才能安定。

本项目的经济适用住房建设，就是为解决中低收入家庭住房问题保障百姓基本生活需求为宗旨的，它体现着党和政府对中低收入家庭的关怀，是符合社会和经济运行规律的。

二优化房地产市场供应结构，平抑商品房价格不合理上涨住房消费是现阶段我国城镇居民的主导性消费之，住房问题不仅是经济问题，也是社会问题