了原有居民的消费能力。曹县房地产市场分析曹县房地产住宅市场研究曹县房地产发展历程曹县的房地产市场年开始商品化之路各种配套需求量增大商业面临升级需求办公物业需求比例提高商业体量提高人口数量增长人均收入水平提高第三产业比例提高市区集聚办公楼宇商业综合体和小户型公寓等高租金物业，并不断向外扩散城市用地扩展，市区土地集约化产业结构变化城市人口增长城市化发展年直处于平稳发展状态年年，伴随曹县中心地段多个项目开发，市场进入快速发展阶段。经过年整的时间，目前，曹县当地开发商枝独秀，尚无品牌开发商进驻。价格从年初的余元涨至年元，年均涨幅，累计涨幅达。二曹县房地产市场现状分布特征经过几年的发展，曹县房地产市场形成核心区和周边零星项目的格局市场供应量目前中心区在售项目较少，主要是世纪名城磐石国际花园月河康城市场供应量约在万世纪名城磐石国际花园为热卖中新盘，规模较大，月河康城尾盘销售。其他零星项目为幸福人家罗兰现代城等，环岛花园三期项目月份开盘，零星项目市场供应量约为万。在售项目列表产品形态在售项目规划为小高多层高层的产品组合开发规模目前市场开发以中小规模开发为主，片区开发并未出现。项目开发周期均在年左右主力户型当前市场主力面积段在车库设计当前市场车库设计，主要以地上车库和地上车位为主取暖方式为自给，多为天然气烧地暖。三曹县房地产市场价格水平价格水平特征当前曹县住宅价格集中在元中心区产品以高层多层为主，均价集中在元月河康城历史最高价格元。四产品设计景观方面已开始出现主题式景观设计。如世纪名城户型设计多为南北通透，全明户型，已出现飘窗入户花园等，如世纪名城建筑风格不注重建筑风格的打造，目前市场上只有地中海风格建筑，标签性不强，如名门世家。五营销策略销售方式单，尚处在产品营销阶段。六重点案例世纪名城核心区首席城市复合体赢得较高市场关注，景观科技系统营造产品力，是目前曹县价值标杆。项目定位曹县地标，人居样板基础指标物业位置县中心的西北部，湘江路与青荷路交口向东占地面积亩物业形态高层多层主力户型三室销售均价元开盘时间年月日开发商山东菏泽万基置业有限公司项目规划项目规划有项目共多户，类小高为主，部分高层与多层，建有高档酒店写字楼与商业。卖点梳理曹县核心占据曹县核心区位会所幼儿园生活配套齐备，并引入小学科技系统入户花园观光电梯生态环境系统，养家小区太阳能照明系统，自来水净化系统，外墙保温隔音工艺系统，恒温地暖系统，采用高档轻钢彩铝中空门窗。户型附加值高入户花园飘窗，顶层赠左右的阁楼中式景观组团中式景观组团，融合了中国文化特质。市场表现期房。销售跟着工程走。年月份开盘，至月末成功销售多套，月均去化将近套。名门世家产品品质较高，但景观配套般，去化速度较慢，涨幅较大。项目定位曹县中心的品质住区基础指标物业位置青岛路与赣江路交叉口占地面积亩物业形态多层高层主力户型四室销售均价元开盘时间年底开发商山东曹县福鑫房地产开发公司项目规划分二期，期约多户，目前销售多层顶层与临街高层，二期建设中，约多套，目前未发售。卖点梳理曹县中心环城公路以内户型佳南北通透，户型全明现房出售期已是现房，二期将封顶自建商业配套地中海风格采用地中海建筑风格符号，但辨识度般市场表现准现房发售，销售节奏跟随工程进度展开。年年底销售至今只余部分套型，月均去化套左右。阁楼与临街高层去化速度较慢首次开盘时均价为元，至目前均价元，累计涨幅磐石国际花园得益于曹县中心地段，但营销策略缺失，先推多层，再推高层，导致价值无法最大化。项目定位曹县中心高品质住宅基础指标物业位置湘江路中段占地面积亩物业形态多层层高层层主力户型三室销售均价元开盘时间年月开发商曹县瑞良房地产开发有限公司项目规划两期，共规划多套住宅，其中三栋高层栋小高，栋多层卖点梳理核心区位曹县核心户型佳南北通透，户型全明准现房出售火灾时消防换气次数为次小时,配电间次，水泵房次，电梯机房换气次数为次。卫生间设置可开启外窗进行自然通风。通风排烟风管采用镀锌钢板制作，柔性接头采用级难燃材料制作。消防消防报警设计保护级别本工程住宅建筑类别为二类，不做消防报警。商业部分设置消防报警，为二级保护对象。控制室设置整个项目总的消防控制室设置在地下层或层，有直接对外的出口，控制中心负责对整个小区的消防系统进行监视和控制，报警控制主机统设置在消防控制室，为管理方便，及时发现火灾，在商业部分管理部门或安保值班室设置火灾显示盘。同步显示本建筑的火灾信号。报警主机采用总线方式，报警控制信息通过总线传输。探测器选择与设置主要设置在走道前室强弱电间电梯机房商铺内部等处，火灾探测器选用带地址码的智能模拟量感烟感温探测器，地下车库采用普通感温探测器，并通过信号模块接入总线。防火卷帘门两侧设置智能感温感烟探测器。联动控制消火栓按钮水流指示器防火阀防火阀通过监视模块向消防控制室报警，另外设有手动报警按钮报警。各种消防设备的联动与信号返回，如排烟阀正压送风阀非消防电源切断防火卷帘门的控制通过控制模块来实现对消防泵喷淋泵消防电梯等特别重要的设备，由控制室联动柜拉专线控制，消防中心既可通过报警信号联动开启与运行又可手动强制启停。火警通信在消防控制室设置火警电话主机，在各层公共部位设置火警电话插孔与手动报警按钮做在起。排烟正压送风机房消防电梯机房等处设置火警专用电话来实现火警通信，在消防控制室设置火警直拨电话。劳动安全电气防雷及接地设计保护接地采用系统，各建筑物均设总等电位联结，住户卫生间内设局部等电位联结接地装置利用建筑物的基础作为自然接地体，要求接地电阻不大于欧姆。防雷等级根据年雷击次数计算，按照三级防雷建筑设计，于屋面上装设不大于的避雷网格，防雷引下线利用建筑物结构柱主筋，接地装置利用建筑物的基础作共用接地体，要求接地电阻不大于欧姆。设计采取以下防侧击和等电位的保护措施混凝土柱子内的钢筋互相连接,作为防雷装置引下线。将及以上外墙上的栏杆门窗的金属物与防雷装置连接。竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷装置连接。本设计考虑在进户处配电装置内装设浪涌保护装置。本设计考虑总等电位联结。第五章磐石新城项目环保和节能环保本项目属于民用建筑，无工业污染源及污物，人使用时产生的噪声和生活污水有可能对环境产生影响，将依据有关规定和法规分别采取必要的控制措施。污水影响生活污水总量最高日为。室内污废水分流并设专用通气管隔层采用管分别与污废水立管连接，室外雨污分流，室内污水经室外汇总后接入住宅区环形干道污水干管，最终排入浦电路市政污水管网接入市政前设置专用污水检测井。噪声影响各类电动力设备包括水泵房均应选用低噪声型。排风口的位置远离人员逗留区，排风风井出地面要满足风口离地的净高度。减振与降噪所有风机等振动设备均设置减振基础及减振吊架，并在风机进出口设置橡胶软接口及帆布软接管，以减少噪声。注意通风空调设备的噪声与振动对环境的影响，尤其是地面处进排风口的噪声，采用吸声，消声隔振措施，以达到环保标准。分体空调器的冷媒选用环保型。生活垃圾垃圾实施袋装化，由当地环保部门定期清运。绿化绿地率符合绿化部门管理规定。节能建筑节能措施选用保温隔热性能好的建筑材料，使屋面的传热系数不大于。外墙采用保温措施。填充墙采用符合热工要求的墙体材料。使建筑的外墙传热系数不大于。合理控制不同朝向的窗墙比，以便减少空调负荷。给排水节能措施给水管道均采用改性聚丙烯管管管材管件。排水管道均采用芯层发泡硬聚氯乙烯管管材管件。卫生间坐便器采用节水型冲洗水箱，次冲洗水量。电气设备节能保证安全的前提下，合理确定导线截面，以减少传输损耗。除保证消防电梯的要求及满足客户的轿箱尺寸外，尽可能减少电梯的载重。照明节能措施高层住宅的电梯厅照明控制不采用节能自熄开关，其他照明控制采用节能自熄开关。外主车道处设置的路灯室外绿化区设置的庭院灯及草坪灯和景观处设置的泛光照明，考虑节约电能及控制方便的措施，设计采用灯光智能控制系统，可以就地集中分区地控制灯具。推广绿色照明,选用高效节能光源照明灯具设计选用显色性高，光束温度低，寿命长的光源，如荧光灯高显色钠灯金属卤化物灯等，同时考虑采用可吸收光源辐射热的灯具,对于荧光灯则采用电子镇流器。充分利用天然光并根据天然光的照度变化合理地选择灯具点亮的范围对于地下车库内的照明设计将车位及车道照明分回路设计，车道照明设计采用红外动静探头控制，平时熄灭，车辆行驶时，灯光自动点亮并延时熄灭。对于气体放电光源采用分散补偿的方式，即于灯具内设补偿用电容器，补偿后的功率因数。暖通节能措施选用节能高效的通风设备。管道保温，加设调节阀控制室内温度。停车场采用诱导型风机，以节省管材和建筑空间。第六章磐石新城项目市政综合配套本工程位于菏泽市曹县磐石街道，东到青岛路，南临赣江路，西接清河路，北靠湘江路。交通方便，市政配套条件较好，经向昌乐县供水供电供气供暖电信及雨污水排放等有关部门和单位进行配套征询，可以保证本项目建设的配套需要。供水在本项目地块周边已埋设供水管，市政供水，通过该供水网，形成小区环状供水网，满足生活消防等用水。供电经工程现场勘察和供电部门初步商定，在项目北侧南侧引路电源，满足项目建设常用和备用二路供电需求。按此供电方案，从北侧引入的路电缆有管线工程接入小区配电所开闭站，再接入小区各变电箱站。供气本项目燃气由天然气公司供应，供气管道结合市政道路施工建设，能满足项目使用燃气。电信本项目电话有线电视和宽带通信均由网通公司负责接入本小区。全面需求与电信公司进步协商解决。雨污水排放随着项目周边的建设发展，市政管线将具备雨污水分流条件，建成后的本工程可直接纳入周边雨污水管网。小区内部实行雨污水分流，雨水出门设置落水井地下车库设置集水井隔油池餐饮废水设置隔油池，污水设置格栅沉砂池，污废水合流后纳入市政管道雨污水排放遵照排水管理条例的有关规定实施。第七章工程项目建设进度项目建设实施本项目规模较大，分期开发建设实施。磐石新城项目综合体量较大，万体量根据设计要求和开发周期，预计需要年时间开发完毕。结合现在曹县经济综合指数人均消费水平引导性消费习惯等综合因素，坚持以商造市，以市养民的开发原则，制定出非常详实而严谨的开发计划。项目开发顺序及节点日期目标面积节点年初农贸管理规范化万个月年初大型主力店万视招商进度计划性开发年月安居工程万年年月商贸城万年年月城市商业综合体万年年月高端居住区万年年第二批开发剩余面积年内第八章工程项目投资估算及资金来源本项目建设总投资估算为万元，其中土地及动迁费万元，建安工程费为万元，工程建设其它费为万元，预备费为万元，税金为万元。工程建设资金为自筹资金。详见下表序号项目面积金额万元平方米指标元备注土地及动迁费二建安工程费多层住宅楼高层住宅楼商业地下建筑幼儿园居委物业等用房总体工程三工程建设其他费设备费市政配套费前期管理费四预备费二三五税金六建设投资合计第九章综述结论为贯