青岛王家村房地产项目投资分析项目可行性建议书

房地产运行状况青岛房地产持续升温青岛市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年的市场调整后，青岛房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受青岛市场的发展。

至年，更多的楼盘纷纷推出市场，市场的销售价格也有着大幅的提高，年的房价比年的房价整体提升在元左右，有的高档项目甚至更高，位于开发区与城阳李沧区的房价相比市区的提升幅度较小，但也在至元之间。

住宅市场结构趋向合理青岛市房地产开发投资额完成比上年同期增长，其中住宅投资完成亿元，占投资额的，比上年所占比重提高个百分点增长，高于全市房地产投资增幅个百分点，拉动青岛市房地产开发投资增长个百分点商业营业用房投资亿元，同比下降个百分点，增速下降办公楼投资比上年增长。

住宅投资主力优势的显现，说明青岛市房地产开发投资方向已按照市场对住宅消费的需求做出了适时的调整，加大了住宅产业的投入。

非国有投资拉动作用强劲从投资主体看，各类非国有企业投资成为推动今年房地产开发投资增长的主要动力。

全市非国有经济开发单位完成投资亿元，比上年增长，高于全市开发投资增速个百分点占总投资的，比上年提高个百分比国有单位投资亿元，比上年下降，占比下降个百分点。

新开项目规模快速扩张目前青岛市房地产开发正处于新轮启动期，新开工面积呈现出持续快增态势，带动全部房屋施工面积稳健扩大。

各类房屋新开工面积万，比上年增长，其中住宅新开工万，增长，占全部新开面积的，所占比重比上年提高个百分点。

存量市场占据半壁江山年上半年存量房成交套，成交面积万，成交金额亿元其中住宅成交套，成交面积万，成交金额亿元。

已购公房上市套，成交面积万，成交金额亿元。

中档价位成市场主力统计数据显示，在商品房价格结构上小于元的房屋成为市场主力，成交户数户，占总成交户数的元的成交户数为户，占总成交户数的元的成交户数为户，占总成交户数的超过元的成交户数为户，占成交总户数的。

市场存在问题信贷资金增长过快年以来，青岛市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看，国内贷款筹资增幅高位攀升。

前月，青岛市房地产开发企业本年资金来源累计亿元，比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占，比上年增长，高于本年到位资金增幅个百分点自筹资金亿元，占，增长，其中企业自有资金亿元，在全部资金来源中仅占，增幅，远低于全部到位资金和国内贷款增幅，说明青岛市房地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。

可供销售房源缺口大年以来，青岛市直处于新开工项目的启动期，竣工房屋供应量短缺，导致商品房供给出现瓶颈效应，但从实际销售情况看，商品房销售却呈现出持续走热的态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。

前个月，青岛市累计竣工各类房屋万，比上年下降，其中住宅竣工万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。

从销售看，商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万，住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。

房价持续高位面对房价与居民家庭年收入的悬殊比值，青岛房价高已成为不争的事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元，比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮元。

分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。

二是投机炒作行为变相提拉了房价。

三是青岛以外购房族带动了房价的上扬。

市区北部地产板块有待激活在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足的情况下，导致许多中低收入者望房兴叹，今年以来，青岛市已开工建设多万的经济适用房，未来两年随着这些房屋的竣工开盘，无疑会对供求紧张的状况有所缓解，但是由于这部分房屋多位于市区北部，因周边环境交通基础建设等配套设施明显落后于老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高的本市居民踟蹰难择，从而抑制了北部房地产板块的活跃。

因此，加速市区北部配套设施的改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。

需求趋势青岛房地产需求趋势近来呈现以下特点经济适用房的是解决住房困难的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大。

小面积户型需求呼声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。

近郊房因其低廉的价格和良好的发展前景而倍受关注与欢迎。

稀缺的海景资源使得沿海物业成为投资的胜地，是外地人在青岛置业的手选。

高档物业因青岛的优美环境和发展态势吸引众多置业者，因供应量不足积聚大量消费力。

第四节项目周边区域房地产状况区域概况青岛的沿海物业因其良好的自然景观和优美的环境而独具特色比较法和成本法，本项目即将在年上半年推出，市场价格将会接近，元平方米，通过竞争性定价，本项目的均价按建筑面积销售价格若定位为，元平方米左右，将对目标市场具备较强的竞争力。

三项目产出本项目在年月进入销售期后，将会有销售回款的资金产出。

项目产出主要指住宅销售收入。

按总建筑面积平方米，销售均价统估算为，元平方米，即总销售额为，万元。

四项目资金筹措从项目开始征地至年月项目开工，到年月项目开盘销售，累计需要投入的资金约万。

这也是项目滚动开发时需要投入的最大数额的资金。

这需要公司的资金达到万元以上，项目就能顺利开发。

进入销售环节后，销售资金的回笼能支撑项目的正常运转。

东营精公石油开发集团股份有限公司自有资金若为，万元，向银行进行年期贷款，数额为，万元，贷款年利率，利息约万元。

第四节项目经济及财务效益分析项目盈利能力分析财务净现值财务净现值指按行业的基准收益率，将项目的净现金流量折现到建设期初的现值之和。

房地产行业基准收益率为。

„财务净现值„第年的现金流入量„第年的现金流出量„基准收益率以年月份为计算基准时间点，在实际折现时，计算的年的起始时间从月份至第二年月份，第年度内销售房屋面积达到，第二年度内销售剩余的房屋面积。

据此，项目现金分年度流量为年度现金流量表表注现金流动以年中为时点计算。

万元由于大于，因此，项目可行，可以接受。

财务内部收益率财务内部收益率指建设项目在整个计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。

它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈期初第年第二年，利能力的主要动态评价指标。

内部收益率的计算公式为当时，故当时项目方案经济上可以接受。

投资利润率本项目的投资利润率指项目利润与建设项目总投资额的比率，它是考查项目单位投资盈利能力的静态指标。

从静态看，项目总销售额为，万元，项目总投资为，万元。

投资利润率企业所得税前。

投资利润率较低。

本项目可在成本特别是地价成本上进行控制，可适当提高项目利润率。

二项目清偿能力分析资产负债率反映项目所面临财务风险程度及偿债能力的指标，它表明项目贷款的安全程度。

从债权人立场看，最关心的是贷给项目的款项的安全程度，希望债务比率越低越好，所贷款项不会有大的风险从经营者的立场看，最关心项目的生产规模和效益，负债比率越大，可以用有限的自有资金进行大规模的生产，而且企业的经营风险将与债权人共同负担。

通常认为项目的负债应小于自有资本，这样在经济环境恶化时仍能保持稳定。

但过小的负债率会使项目在稳健操作时失去额外利润的机会，所以当资产负债率小于时，则可认为项目所面临的财务风险已经很低。

房地产企业最高资产负债率为。

本项目由东营精公石油开发集团开发有限公司开发，就此项目进行贷款时，可以开发集团作为保证担保，确保贷款安全。

贷款还款期为年，进入销售环节后，项目的贷款偿还有保证。

第五节项目不确定性因素分析项目盈亏平衡分析通过盈亏平衡点分析成本与收益的平衡关系。

利用本量利分析法，根据成本销售收入与利润三者的关系，考虑利润为零时的销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为。

为便于计算，本次测算只考虑可售部分的盈亏平衡，计算过程如下销售面积盈亏平衡点的计算销售面积盈亏平衡点万本项目销售面积保本点为万，占计划总销售面积万的。

二销售价格盈亏平衡点的计算销售价格盈亏平衡点，元本项目销售均价保本点为，元，占计划销售均价，元的。

销售税金及附加销售量总成本税率销售税金及附加平均销售单价总成本般认为，当盈亏平衡保本点在之间时，项目风险较低，本项目盈亏平衡保本点为，且销售量和销售均价中均未考虑车位，因此安全相对较大。

二项目敏感性分析影响房地产项目盈利因素很多，如价格销售情况可变成本推广费用工期宏观经济形势和不确定性因素等。

但在般情况下，项目的销售价格可变成本对项目的影响最为明显。

本可行性分析报告就以价格和可变成本为敏感因素进行分析。

根据价格建设投资对利润静态的敏感影响程度进行分析。

各变量变化幅度净现值分析内部收益率分析净现值万元变化幅度内部收益率变化幅度原基准方案销售价格，建设投资，由上表可明显看出，当其他条件不变时，销售价格降低对项目的敏感性较大，因此，在对项目的价格策略的制定工作。

价格是项目最敏感的因素。

三投资风险及规避建议项目预计在年月开始认购登记，年月开始公开发售，项目销售状况关系到公司资金的运转是否顺畅。

项目进入销售环节后，将大量依靠销售回款进行滚动投资开发。

项目进入公开发售后，在年月至年月面临整个房地产市场销售淡季的冲击。

在年月至月，必须加大广告宣传力度，以保证项目能平稳进入下半年的销售旺季。

项目销售时，主体工程进度必须与保证销售进度的要求。

工期是消费者信心的保证。

项目销售时，面临山水名园等项目的市场冲击，同时青岛房地产市场整体价格的变动对项目也有相当大的影响。

第六节项目评价结论项目可行性分析结论通过以上分析和经济效益评价的结果说明，本项目内部收益率正常，各经济指标显示发展商前期投入较大，回收资金能力正常有较强的贷款偿还和自身平衡能力，具备定抗风险能力。

本项目应加强销售控制与工程进度建设周期的监控，可适当加大建设投资成本，如利用新材料加强项目内园林景观环艺等方面的投入，以提升项目综合素质品位和差异化。

鉴于青岛市中高档住宅房地产市场的特性，项目目标客户群体有约来自于省内其他区域省外区域甚至国外，项目推广的区域很广，难度较大，为达到快速销售及投资回收，不但要加大对产品的打造和投入，同时项目的市场知名度和品牌塑造，对项目投资回收至关重要。

可通过合理避税，争取政府的各种优惠政策，减少营业税及附加和所得税的纳税额，从