水系统给水本项目用水主要是生活用水运营用水消防用水及其他用水等，夏季日用水量，冬季日用水量按考虑。水源取东湖大街市政给水管网。大楼采用分区供水方式。地下层至地上五层为低区直供区，由室外管网直接供水，系统为下行上给式。地上六至层为高区，屋顶设高位水箱，采用水泵水箱管网联合供水方式，系统为上行下给式。消防用水见消防篇。排水项目排水采用雨污分流制。雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。项目日污水排量约立方米。污废水合流排放。三空调项目采用外挂分体机空调，预留空调隔板方式，空调用户自理。四天然气天然气由室外的中压天然气管网引至区内天然气调压站，经调压后为低压的天然气采用下供式送至各厨房。五机械通风电梯机房泵房地下停车场等按规范机械送排风。新风标准按国家规范要求设计。第六章交通影响分析项目周边现状交通状况拟建项目位于现东郊村地块，周边分布着朝阳南路牡丹大道两条城市主干路以及金彭东路天府东路和东大街三条城市支路，交通条件相对较好。根据现状交通流量观测，朝阳南路和牡丹大道高峰时段交通量较大，其他道路交通量较小，但都在可接受的范围内。第七章消防本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为二类，耐火等级为级。按建筑物的使用特点，存在定的火灾隐患及疏散扑救难度。为了保障人民生命财产的安全，防止高层民用建筑因火灾引起的损失与危害，工程的防火设计，按照我国现行的有关设计标准，坚持以防为主，防消结合原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。设计依据二消防措施建筑防火措施大楼四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于米设消防控制中心。控制中心设在楼，出口对外。在地下室设消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。消防泵房的出口直接对外。防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不应少于个主楼设防烟楼梯和消防电梯。电梯井井壁为耐火极限不小于小时的非燃烧体，井壁的检查门采用乙级防火门。按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟排烟设施，并设消防疏散指示标志。结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。配电间采用防火墙。建筑物安装避雷装置，以防雷击。地下停车场设计按执行。二电气设备防火电气设备的安装，线路敷设及竣工验收须按照执行。消防用电设备采用单独的供电线路，配电线路应采用防火保护管。所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起的火灾。为防止雷击，所有进出建筑物的金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。电气设备和移动电气的避雷接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。火灾报警与灭火系统在每层设火灾报警装置和消防电话。设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用水量，在地下室建地下消防水池，配备消防水泵。配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设定数量的手提式灭火器。加强消防安全教育，做到人人重视消防防患于未然。可行性研究阶段关于消防安全的原则意见供设计单位参考，设计单位完成建筑防火设计后应报消防部门审查批准，项目竣工后须通过消防部门验收，以确保消防安全合理可靠。第八章环境保护与节能环境保护本项目地处彭州市新城区，周围高楼林立，政府机关金融机构学校住宅密集。属居住文教区。按照我国环境保护法的规定，本项目建成使用后，污染物的排放应符合国家规定的标准。设计依据二主要污染源根据项目使用性质，不存在有毒有害物质对环境的污染，项目起用后主要污染源为固体垃级废水废气噪声。固体垃级办公垃级餐厅和商场内的废弃物及废损物品。废水餐厅操作间的洗涤废水，淋浴与卫生间废水，均属生活废水。废气厨房内因烹饪产生的油烟，天然气燃烧后的废气。停车场内汽车排放的尾气。噪声汽车发动时的噪声设备间机器运转时产生的噪声等。三防护措施垃级处理按照我国现行的设计规范，设置必要的垃级收集设施，由专人负责做到日产日清。废水处理废水按规范要求直接排入市政污水管网。废气处理地下停车场安装通风排气排烟装置。噪声控制设备间采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪声。产生震动的机电设备，安装时进行设备基础减震处理。所有机电设备均选用低噪音设备。通风系统，在必要的位置加装消音器。二节能能源消耗本项目能源消耗主要有电水天然气柴油。势明显交通便利市场繁荣，是老城区与新城区拓展的重点区域也是彭州市主要的商业街道之。天彭镇城区街道区域面积平方公里，辖个行政村和个社区，城区总人口约万人。交通便利本项目区域交通十分便利距双流国际机场公里，成彭高速公里，成彭高铁公里国道贯穿全境，路路路路等八路线在此中转和经过。基础设施完善本区域内基础设施完善，供电供水供气通讯排污等各类设施均能满足需求。规划设计领先本项目是彭州市在国家实施两个调控条款后第批通过规划审批的项目，是为满足彭州市广大居民自住购房需求而打造的经济型现代化商业住宅为体。本公司已邀请国内顶尖的设计机构和策划机构对本项目进行定位策划和规划设计，务求使本项目成为彭州最优秀的最受消费者欢迎的商住楼。购买需求强劲地块毗邻厂宿舍区，该区域内有较为完整的生活配套，能满足般的生活需求同时也较能吸引厂职工的购买欲望。老城区内可供开发空间有限，随着城区人口的增长，往外迁移是必然的。本项目在规划定位，特别是价格上的优势将会有吸引大量外迁人口。彭州般家庭在子女长大后，通常习惯分户而居，这势必会催生出批新的购房群体。这些人对价格和楼盘品质较为关注，而对地段要求不高，正符合了本项目的特质。本项目处于旧城改造重点区域及牡丹新区工业集中发展区安置点的居住生活服务基地，在未来的几年内将对经济型住宅有大量的需求。彭州是个新兴园林城市，主城区与周边城镇的生活环境教育质量有较大的差距。随着社会经济的发展，从周边城镇迁徙到主城区或为了解决子女就学问题而在主城区购房的居民呈逐年上升之势。未来城市中心区块根据彭州市的社会经济发展规划和以工业轻纺兴市，打造园林城市战略实施计划，本项目正处于连接城市未来的行政金融中心临城和主要商业中心服装产业园。随着本地块南边的成彭高铁开通，北边的中国石化基地建成，东边的工业产业园形成，本项目区域将成为彭州城市中心的黄金区块。价格优势明显性价比高本项目秉承让利于民合理利润快速销售的原则，以高品质低价格来赢得市场。不但与同类楼盘相比价格优势十分明显，性价比较高。国家政策推动在年月日对房地产的宏观调控二手房交易征收个税，这对本项目的销售是个很大的推动。投资收益预测项目用地面积平方米，我们假设规划容积率为建筑密度，项目层设置商业。到层为住宅。目前该区域住宅项目均价为元平方米,商业部分层均价为元平方米，层均价元平方米，本项目所处地块为中心区域,我们把住宅部分的价格做了定的调整,按照元平方米进行计算,初步计算出本项目的总产值商业部分产值平方米元平方米万元住宅部分产值平方米元平方米万元车库平方米元平方米万元总产值为万元四项目劣势分析从项目的环境区域价格定位等方面分析，本项目相对其他楼盘的劣势在于从项目所在地抵达周边中心区域开发的楼盘步行距离较近，本项目为单栋楼盘开发。项目地块周边环境般，除北侧部分较好外，其余都有待改造。五结论综上所述，本项目作为个为本地服务面向普通购房者的低价位高品质的经济型现代化商业。住宅楼，具有强大的市场竞争力和优势，其市场前景十分乐观。第十二章项目开发计划项目开发计划概述本项目计划开发，目前先实施工程建设。年初开始筹备，预计到年交付使用，总建设周期预计为年。总建设面积为平方米，其中住宅部分平方米，商铺部分平方米，地下室部分平方米，物管用房平方米。二项目开发计划节点前期筹备本项目已于年月日完成土地摘牌手续，现已付清全部土地出让金及税款并取得国有土地使用权证。从年初开始进行前期筹准备，计划到年月上旬完成全部前期筹备工作，为期个月。工作项目时间备注土地勘测规划设计扩初设计施工图设计施工图报批等项目建设项目建设区块实施。本工程为高层住宅及底层商铺，加裙房地下室车库工程，考虑到施工难度及节约投资成本，裙房与主楼土建部分同步实施。从年月底正式交付使用，建设周期为个月。项目节点时间备注正式开工建设年基础施工基础施工全部完成部分结构封顶全部结构封顶单体竣工验收合格后转入设备安装和内部装潢全部市政配套园林施工完成竣工验收交付使用第十三章资金使用计划项目投资额概算项目预计总投资额为万元序号项目单价数量金额万元土地出让金含税万元亩含税建设管理费建设单位管理费按工程概算的收取工程监理费按工程概算的收取小计勘测设计费勘测费含初堪和净勘费用及施工图设计费按工程概算的收取可行性研究费前期策划费元设计费元小计建安工程费土建和安装工程费交通标志和标识会所装修甲供料小计基础设施及公共配套设施费基础设施费公共配套设施费小计不可预见费按以上项之和计算开发期间税费市政公用基础配套费元教育附加费按国家规定计税额的计营业税按销售收入的计算印花税按规定税额万分之三计算城市建设附加费按规定税额的计算其他税费小计营销推广费广告宣传费按销售收入的计算销售代理费按销售收入的计算其他销售费用按销售收入的计算小计财务费用贷款利息千万元转贷三年，按年息计估股东借贷利息其他小计合计万元其中土地费用万元项目土建安装费用万元其他费用万元按项目总投资测算，本项目建设成本为每平方米元。含土地成本费用二资金取得与融资计划本项目总投资约为万元。其中开发商资本金为万元，占总投资额的计划融资万元,占总投资额的项目预售回笼转建设资金万元，占总投资额的。项目融资预计贷款期为年，利率参照工商银行标准计算，逐年付息，到期还本。三资金使用计划已使用资金列表截止年月日序号项目金额万元支付时间建设管理费土地出让金含税留万至勘测设计费合计计划使用资金列表截止年月日年资金使用计划序号项目金额万元支付时间勘测设计及策划费等前期规费建设管理费合计年资金使用计划序号项目金额万元支付时间项目工程款不可预计费预提营销推广费其他费用按实际发生时间结算合计年资金使用计划序号项目金额万元支付时间项目工程款尾款营销推广费其他费用按实际发生时间结算合计四资金说明每个自然年度资金需求量如下年月前已投入资金万元，到年月底还需投入资金万元年投入约万元年投入约万