万欣花园项目可行性建议书

发展东部。

充分利用沪宁宁杭便捷的交通优势，接受大城市辐射，大力推进工业化，加快发展电子信息机械制造业新材料等高新技术产业，适度发展劳动密集型产业，扩大经济总量。

发挥自然资源人文资源丰富的优势，坚持保护与开发相结合，整合各类资源，挖掘文化内涵，大力发展旅游物流房地产等为重点的现代服务业，将东部地区建设成为生态环境优美产业特色鲜明的新兴发展区。

促进西部。

按照整体开发全面推进协调发展的要求，充分利用长江深水岸线和毗邻南京铁路货运南站的综合交通条件，进步提升区域优势，积极发展综合物流业装备制造产业基础产业轻纺产业等。

积极呼应全省沿江开发战略，制定沿江优质岸线资源的开发利用和保护规划，促进西部地区的快速发展，推进区域经济发展水平的整体提高。

南京市江宁区城市化第十个五年规划指出优先发展东山新市区。

利用南京主城区域综合服务中心的强大辐射力，抓住铁路南站建设的契机，完善园区建设，促进产业改造升级加强东山新市区商贸流通金融保险信息服务等功能的建设加大基础设施及公共服务设施建设力度，提升东山新市区的综合服务能力，增强辐射能力，建成南京新市区，南京南部地区次区域级综合服务中心和综合交通枢纽，南京市最重要的教育科研和先进制造业基地，年人口规模达万人左右，建成区面积平方公里。

在空间布局上，在江宁区域范围内，构建核三元的城市空间结构。

本项目所处东山副城核心区，是江宁区已经发展较为成熟的商业和居住区。

项目建设将有利于加快该地区的建设改造步伐，促进新城建设发展，增强新城吸引力，落实南京市总体规划的目标要求。

图江宁市空间发展战略规划图江宁区位于南京城区南郊，北临主城区，东与句容市接壤，东南与溧水县毗邻，西南与安徽省马鞍山市相邻，西邻长江与浦口区隔江相望，从西南东三面环抱南京主城区，区域位置优势十分明显。

面积平方公里，户籍人口近万。

区人民政府驻东山镇，下辖个街道办事处。

江宁区内建有国家级经济开发区江宁开发区，江宁开发区已由个县级自费开发园区发展成为国家级高新技术产业开发区，构筑了空港工业园出口加工区江苏软件园中国无线谷保税物流园电力自动化基地等平台。

截止目前，共引进个国家和地区的多个项目。

年，江宁开发区荣获中国十大最具竞争力开发区品牌，现已成为南京地区对外开放的示范区利用外资的集聚区和高新技术产业密集区。

江宁科学园，是江苏省第家扶植民营企业发展的特色开发园区，已引进多个项目所高校，初步形成教育功能区高科技产业区旅游度假区园三区的发展格局。

未来将建成以新型制造业机电产业高校科研产业和旅游业协调发展的园区。

滨江开发区，是江苏沿江开发第站，拥有不可多得的长江岸线资源。

围绕建设中国最具竞争力的先进制造业基地，长江口岸最具规模的钢铁物流基地，南京西南部最具宜居的生态新城定位目标，坚持高起点规划大手笔开发跨越式发展，年跻身省级开发区行列。

截止目前，园区累计引进领照项目个，投资总额亿元。

汤山新城，规划平方公里，年启动建设，是我区今后现代服务业和城市发展的重要载体，将打造成为世界知名国内流的温泉休闲旅游度假区。

着力发展以旅游休闲产业健康产业为主的温泉经济，以会议产业展览产业为主的会展经济，以文化创意产业研发产业为主的知识经济，以住宅产业商贸产业为主的人居经济。

此外，全区还有多个针对不同产业特色各异的发展平台载体标准厂房和商务办公区，有利于各类项目快速落户，快速启动，快见成效。

年江宁区预计全年实现地区生产总值亿元，增长完成地方财政总收入亿元，增长，其中，地方般预算收入亿元，增长全社会固定资产投资亿元，增长实现社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，增长，农民人均纯收入突破万住房的需求不仅仅满足于有个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境包括室内环境和室外环境，本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。

本小区的建设不但可以为江宁区的居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文自然环境带来了巨大的改善。

本项目周边便利的交通地理位置将会吸引较多二次置业和收入较高居民前来购买。

除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。

小区的建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。

小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。

可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。

可满足区域内住宅用房需求通过市场调查，江宁区房地产市场产品供应特征明显，住宅项目销售状况良好。

随着南京市和江宁区住宅土地倾斜政策的不断出台，作为新城区的住宅需求必将不断升温。

本项目的市场前景十分乐观。

实施本项目，有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，受当地政府和居民支持。

项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通环境产生破坏作用。

序号社会因素影响的范围及程度可能出现的不利后果措施建议对当地居民分配和收入的影响对促进区域经济发展具有深远影响，可普遍增加当地居民收入，不存在扩大贫富差距的问题。

无对当地居民生活水平的影响改善居住条件，解决采空区居民的住房安置问题，提高生活水平。

无对当地居民就业的影响将带动建筑业建材业房地产业商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。

无对利益相关群体影响本项目用地，现有住户户，现住房需要拆除，搬迁户从老房屋搬到新房屋后有了更好的居住条件，生活标准也有了提高。

无对妇女老人和儿童等弱势群体的影响项目实施可带动医疗教育文化以及娱乐设施的建设，对妇女老人和儿童均带来积极的影响。

无对所在地区文化教育卫生和其他社会发展目标的影响可以带动当地文化教育医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的快速发展，有利于在定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。

无对当地基础设施和社会服务容量的影响项目将促进周边道路供水排水供电供暖燃气通讯管网等基础设施的完善无对少数民族风俗习惯和宗教信仰的影项目的建设和运营符合国家的民族和宗教政策，不会引起民族矛盾，宗教纠纷。

无表社会影响分析表综上所述，本项目的建设将为当地居民及村镇发展建设带来良好的社会效益。

二社会适应性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。

本项目周围的交通条件较好。

建成后交通和市场环境应大体满足需求。

对于业主的办公交通购物商务往来等都具备良好的配套条件。

本项目符合南京市和江宁区土地利用总体规划和城市规划条件，基本上不存在难以调和处理的冲突及矛盾，项目的社会经济价值总体上是被认可的。

但是对于可能出现的问题亦需采取有效可行的措施加以防范和处理。

项目与当地社会环境的相互适应关系见下表。

表社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议不同利益群体接受拆迁安置等补偿的矛盾议定妥善的解决方案找当地集体领导配合协调当地技术文化条件适应三社会效益分析该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。

对社会的发展是有积极的作用。

对居民生活水平与生活质量的影响，将会直接影响到项目建成使用后的居住人员。

提高人们的住房质量，提高了小区业主的居住环境。

对地区文化教育卫生的影响，文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展。

对地区基础设施社会服务质量和城市化进程的影响，基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展。

经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区的经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑建材物业管理等相关产业为后续的产业链。

四社会风险分析风险定性分析本项目具有投资大建设期较长的特点，存在着土地预期收入实现风险财务风险。

因此，在开发过程中，要加强投资的管理工程进度的管理，并采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。

在工程建设和大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响的风险。

对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避这方面的风险。

国家和地方政策变化对土地级开发产生影响，现阶段在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，将带来些政策层面的风险。

对此，应尽可能理顺开发与管理资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。

风险防范措施制定切实可行的成本控制措施对于拆迁工程建设大市政工程建设可采取公开招投标方式选择优秀的拆迁评估建设公司加快前期核准规划设计等前期手续的办理进度。

第九章项目招投标编制依据工程建设项目可行性研究报告增加招标和核准招标事项暂行规定国家计委令年号工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会令年第号工程建设项目自行招标试行办法国家计委令年第号工程建设项目施工招标投标办法国家七部委令年第号江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定苏政发号。

江苏省的招标投标有关规定。

二项目概况建设单位南京江山房地产开发有限公司。

建设地点南京市江宁区金山路南侧。

项目性质本工程建设内容为幢单体商品房开发项目，主体建筑为层小高层，并包括层辅楼。

项目建设投资总额及投资范围本项目投入总资金为万元，工程投资范围包括建安工程室外水电工程土方工程道路广场绿化景观等小区公共建设以及工程建设所需的其他配套费用等。

项目资金来源包括公司自有资金债务资金等。

三招标的基本情况招标范围根据中华人民共和国招标投标法，大型基础设施公用事业等关系社会公共利益公众安全的项目，包括项目的勘察设计施工监理以及与工程建设有关的重要设备材料等的采购，必须进行招标。

根据国家计委令年第号，江苏省政府令年第号年第号和苏建招号的规定，本项目属关系社会公共利益公众安全的公用事业项目，项目建设投资在万元人民币以上，项目必须进行招标。

根据苏建招号规定，项目不具备直接发包条件。

根据以上有关法规规章的规定，本项目勘察设计施工监理和主要材料设备采购应当进行招标。

根据项目建设内容，邀请招标内容包括勘察设计监理建安工程绿化景观以及主要材料设备采购等。

工程进行招标时，按工程建设进度要求与施工现场条件，将招标内容分类别分专业分子项合理划分标段进行招标。

招标的组织形式根据国家计委令第号规定，依据项目具体情况，结合建设单位对编制招标文件和组织评标所具备的能力，本项目拟采用委托招标与自行招标相结合的招标组织形式。

采取委托招标组织形式时，代理机构必须具有相应招标代理资质。

采取自行招标组织形式时，项目法人应在实施前向有关部门报送规定的书面材料。

招标方