新建综合业务楼房地产项目可行性建议书

上水项目北侧月坛北街现有直径毫米上水管线，西侧三里河路现有直径毫米上水管线。

项目上水需在项目东侧铺设条直径毫米上水管线，北与月坛北街现有直径毫米上水管线西与三里河路直径毫米上水管线沟通。

热力本项目用热属于石景山热电厂供热范围，首汽集团公司为现状用户，项目供热由项目西侧三里河东路现有直径毫米供热管线接引。

电力本项目外电源引自阜城门外千伏开闭站，开闭站电源为阜城门千伏变电站，项目需铺设双路电缆线路公里至建设用地，另需在用地范围内设电缆分界室座。

煤气本项目煤气气源为月坛北小街现有直径毫米低压煤气管线，由该管线开口，在项目建设用地东侧路新建直径毫米低压管线，顺路南沿至项目用地南边线，由新建的低压管线开口向项目用地范围内引户线。

通讯本项目所在地电信设施属于北京市市内电话局茂林居局界，由于项目建设是首汽集团公司所在地的拆迁改建，外部电信管线齐备，可以不做通讯管线，但项目用地范围内的通讯管道要由建设单位按实际需要重新铺设。

道路本项目外部道路交通组织利用项目建设用地北侧的月坛北街，西侧的三里河东路，并按规划铺设项目建设用地东侧的道路。

内部交通通过内部环路组织，按规定设置机动车地面地下停车场和自行车库。

通过上述分析，本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。

完备的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件。

第四章项目建设规模和内容经过综合考虑市场需求规划条件项目投资等因素，初步计划本项目的规划总建筑面积平方米，其中地上建筑即写字楼公寓和商务公寓建筑面积平方米，地下建筑包括商业设施地下停车场自行车库物业管理中心及其他附属配套设施建筑面积平方米。

规划原则建筑物将突出现代化的特征，具有时代感，规划原则为符合国家有关设计规范，建筑功能上除了满足办公居民日常工作居住购物需要外，还须照顾到目前人们对社区环境绿化美化的强烈需求，加大绿化面积，创造优美的居住环境。

二建筑面积和设施项目开发建设方委托中国建筑技术发展研究中心设计院对项目制订了初步规划方案，土地使用状况如下项目规划各功能区占地建筑面积单位平方米内容占地面积所占比重建筑面积所占比重人均占地面积平方米人写字楼公寓商务公寓附属设施合计三使用功能配置和分区整个项目为座地下层，地上层至层的综合大厦，具体规划见附图，现将各功能区具体情况简要介绍如下公寓大厦座为公寓，位于项目用地南侧，拟建幢高层塔式结构住宅，建筑周围布置绿地和环形道路，形成安静优美的居住环境，总建筑面积平方米。

具体情况见规划图商务公寓大厦座为商务公寓，位于用地东侧，总建筑面积平方米。

写字楼座为配备现代化管理通信设施的智能型写字楼，位于项目用地西北侧，总建筑面积平方米。

写字楼和公寓实行全封闭式物业管理，沿月坛北街和三里河东路分别设出入口。

配套商业设施为满足项目内客户日常办公和生活需要，大厦将于地下层建设配套商业设施，包括商业综合服务和商务服务区，提供购物洗衣银行商务中心邮政等服务。

配套商业设施总建筑面积平方米，具体分配情况见下表配套商业设施表单位平方米内容数量单位建筑面积小计商场综合服务部合计物业管理中心项目开发建设单位将遵循北京市政府关于房地产开发与物业管理相对运作的规定，通过公开招标形式聘请管理规范有定实力的专业化高水平物业管理公司负责建成后小区的物业管理。

物业管理将按照国家有关规定，本着核算自负盈亏的原则，由物业管理公司自主经营。

物业管理中心位于建筑物地下层，总建筑面积平方米，具体安排情况见下表物业管理中心配置及面积表单位平方米项目内容建筑面积物业管理办公室卫生站维修间公厕合计地下停车场为方便写字楼和公寓楼内客户的车辆停放，本项目建设单位计划于大厦地下二三层建设地下停车场，总建筑面积平方米，按每辆车占地平方米估算，共可停放车辆辆，加上露天停车场可提供个停车位，完全可以满足停车需要。

附属基础设施大厦附属基础设施计划利用地下层部分进行建设，总建筑面积平方米，主要用于住宅配电供水供暖机电等设备的安置。

道路本项目用地内道路系统设计为级，由于用地面积有限，且住户数不多，车行道按居住区组团级道路宽度设计，宽度为米，全部为单行线，车流方向详见道路系统分析图。

绿地本项目绿化系统由住宅楼周围绿地和道路停车场绿化地组成。

绿地面积平方米，可以美化环境，也可作为住宅楼居民主要休闲活动场所，项目用地的室外停车场地全部铺砌草砖，并按间距植树。

第五章物料消耗供应及环保主要建筑材料根据项目初步规划，该建设项目为集住宅楼地下停车场地下自行车升，开复工面积增加，方面是受宏观政策导向影响另方面，作为企业经营者面对较激烈的市场竞争仍投入如此大量的资金，说明其对末来市场的预期较高。

三项目经营前景分析地点分析该项目用地建设地点位于北京市西城区，项目建设用地东距二环路公里南距月坛南街公里西距钓鱼台国宾馆公里北距阜外大街公里。

用地附近有包括路公共汽车等各类公共交通工具经过，交通条件十分优越。

项目附近基本没有工业生产等空气污染源，绿化条件和空气质量良好，是开发面向国内买家高档写字楼和住宅的适宜地点。

需求与供给情况分析本项目所处的月坛北街和三里河地区为国家行政机关和经济指挥机构集中的地区，附近散布着国家计委财政部中国科学院国家国内贸易局，区域环境优美，人口较为密集，市政基础设施完善，商业发达，万方商场京克窿超级市场赛特购物中心复兴商业城长安商场等各大商场距项目用地咫尺之遥，项目占地西面为玉渊潭公园，东面为月坛公园和月坛体育馆，且周围地区有多家宾馆饭店，服务设施较为完备。

从地理位置上看本项目为北京市房地产开发销售的黄金地段之，用地周围交通教育商业设施齐全，地理条件十分优越。

经营前景分析由于本项目所在的地理位置优越，该地区已成为北京市房地产开发的热点地区，周围地区已建有北京金融街万通广场国宾花园钓鱼台宾馆等商住项目，形成了良好的投资环境，十分适宜建设高级写字楼住宅和商业设施。

根据上述分析，我们认为本项目自然地理交通条件都十分优越，各项配套设施齐全，开发方向符合市场需求，市场前景十分乐观。

第七章投资估算和资金来源投资估算根据项目初步规划方案，结合建设工程的实际需要及国家和北京市的有关政策规定，本项目的建设投资包括土地地价前期工程费建安工程费及向政府缴纳的各种税费等。

现就有关投资分项说明如下征地拆迁费和土地出让金根据国家和北京市有关规定，本项目所占用地应按国家和北京市政府有关部门规定办理土地有偿出让手续。

地价包括土地有偿出让金，市政配套费及四源费。

由于本规划尚未确定，土地价格尚未评估。

同时规划该项目用地存在拆迁问题，也要支付定的费用。

经参考临近同类开发用地的价格水平，本报告暂按共需缴纳万元人民币估算。

前期工程费包括三通平土地勘探建筑规划设计等费用，按万元估算。

建安工程费根据初步估算，项目建建安工程费共需投资万元。

设计施工管理税费这部分费用包括施工执照费预算检查费投招标管理费质量监督费竣工图费建材发展基金等，累计约万元。

市政公用设施费根据初步估算市政公用设施费共计万元。

筹建期管理费和销售费用由于该项目在筹建期内将进行预售，需要支出的筹建期管理费和销售费用预计为万元。

开办费和不可预见费计划项目筹建期内开办费不可预见费计划为万元。

通过以上分析，归纳出本项目的总投资估算为，万元人民币，具体情况如下表项目投资估算表单位人民币万元序号项目金额征地拆迁费和土地出让金，前期工程费建安工程费，设计施工费市政公用设施费筹建期管理费和销售费开办费和不可预见费合计，以上投资估算应在项目规划设计批准后再做详细测算。

二资金来源本项目开发建设所需资金将全部由开发建设单位北京市首汽房地产开发公司自筹解决。

第八章建设方式和建设进度建设方式为把本项目建设成为北京市流的高档写字楼和住宅楼工程，本项目拟聘请国内著名设计师进行方案规划及初步设计，由国内建筑设计院进行施工图设计，同时机电设施内装修及营业设备均由具有多年经验的顾问提供咨询服务。

项目的建设施工将按照北京市有关工程招标的规定，以国内竞争招标的方式，选择国内的建筑施工企业组织施工。

为保证工程质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有名望有资质管理规范的工程监理单位配合北京市建设工程质量监督总站进行具体工程质量监督检查工作。

二建设进度计划项目建设期为年，力争在年月前建成，具体计划如下年月前完成项目可行性报告的编制和报批工作完成规划方案的调整和报批工作。

年月前与有关部门协调，制定市政配套方案办理土地有偿出让手续，领取国有土地使用证进行拆迁工作，完成三通平进行地质勘探和工程各项前期准备工作完成工程的施工图设计选定施工单位，完成各种开工手续，项目开工建设年月前办理商品房预售许可证完成项目销售推广策划，开始预售工作年月前进行建安工程施工，包括基础工程和结构工程建设随工程进度进行设备安装调试验收建筑物的内外装饰装修配套进行环境和绿化工程随工程进度进行维修停车楼的设备采购安装年月前进行项目竣工验收工作完成市政配套和绿化等室外工程完成物业管理前期筹备工作项目全面竣工交付使用。

第九章项目财务分析基本经济参数营业收入本项目营业收入来源于写字楼和公寓销售收入及商务公寓租金收入等项内容。

写字楼和公寓销售收入预计项目自开发建设期开始展开写字楼和公寓预售，在项目建设竣工后完成全部销售工作。

在项目建设期中年可完成销售全部建筑面积的左右，年将完成销售建筑面积的左右，其余将在年月之前全部售完。

由于本项目建成后能够提供优越的地理位置和优美的商住条件，预计写字楼和公寓平均售价在每平方米，元左右，具体每年销售收入情况预测如下表所示写字楼和公寓销售收入估算表单位人民币万元年份合计销售面积平方米销售单价销售收入公寓租金收入项目的商务公寓将用于出租经营，按平均租金元年平米估算，每年租金收入约为万元。

营业收入汇总表单位人民币万元项目年份写字楼公寓销售收入公寓租金收入其他收入合计经营成本和费用企业管理费该项目建成后的企业管理费包括建设期行政费用维修养护费折旧和摊销等各项费用支出。

每年具体费用支出见下表建设期行政费用指项目建设期内发生的各种行政事务费用，如业务招待费办公费等。

按每年万元测算。

维修养护费指机电设备及物业设施的日常维护维修