新泰花园房地产住宅开发项目可行性建议书

在海南级房地产市场竞争硝烟未散之际，保亭等二三线城市的房地产市场也已悄然兴起，海南楼市正悄悄发生着种深层格局的演变。

在二三线城市的楼盘中，超过六成以上的房产被岛外人士购买。

据了解，到海南二三线城市购房的多数是经济宽裕的内地中老年人。

海南的气候生态环境和较低房价，是吸引他们购房的主要原因。

近年来，保亭县城正发生着巨大的变化，县城高楼耸立，在七仙广场附近，几座正在修建中的楼房吸引着游客的眼睛。

据悉通过这几年的七仙温泉嬉水节的影响和带动，保亭的名气大了，来保亭旅游投资建设购买住房的人多了。

目前，除江西西藏等两省外，全国其他各省市均有人在保亭购房居祝。

目前保亭房产的价格在元平方米至元平方米。

海南二三线城市土地交易状况在房地产开发所有的资源中，土地是根本。

海甸岛块面积仅多亩的土地，在上个月拍卖成交价高达多万元，平均地价高达万元亩，而在两年前这里地价不过万亩至万亩。

虽然这只是特例，但海口土地整体价格的上涨幅度之快，仍然令众多房产开发商目瞪口呆。

而三亚土地的价格上涨幅度更加惊人，三亚湾的土地在四年前价格不过多万元亩，现在则高达多万元亩。

有的开发商声称，三亚线海景地万元亩也敢拿，三亚市般的土地价格动辄超过万元亩。

土地成本迅速窜高的背景下，海南些中小开发商把目光投向了海南二三线城市所辖区域，从炙手可热的线城市海口三亚转向琼海文昌保亭五指山陵水万宁等二三线城市拿地。

这轮拿地特征已经显示出，海南部分开发商开始从机会主义，逐步转向战略机会主义。

海南二三线楼市已经兴起，五指山市今年报建的房地产项目高达万平方米。

琼海天来泉项目成功的示范，也增加了开发商们对海南二三线区域土地的开发信心。

中小开发商正在考虑转向开吃二三线区域土地奶酪，澄迈文昌是他们的考虑重点之。

琼海房地产市场概况在房地产新轮发展中，琼海以加快城市建设为突破口，紧紧依托区位优势博鳌亚洲论坛品牌效应温泉特色资源，以及本市独特的生态环境人文环境，从琼海特色资源和优势中寻求城市发展空间，准确把握城市定位，坚持以产业发展为依托，以万泉河为灵魂，按照唯美主义的要求，不断完善城市功能配套，提高城市品位，把琼海打造成恬静温馨安宁精致优美宜居的城市，打造成全国人民第二居住地。

琼海有着优越的自然环境和人文环境，气候空气水源文化以及城市配套等都充分具备了个宜居城市的基本要素。

思维投资自年新轮房地产热潮来临进驻琼海，因地制宜成功开发了外销型地产项目富海花园，并以的比例销往岛外市场。

琼海作为房地产开发的处女地，有着开阔的开发用地，及适合实力开发商展开规模开发，可以做出些有思想有文化内涵的地产项目来。

官塘首席大盘天来泉占据了官塘温泉开发区亩的稀缺资源，成就了他们大社区大配套精装修交房的开发设想与理念，达到了旅游地产外销目的，为琼海外销房产开创了局面。

据官塘天来泉温泉度假中心的销售统计表显示，今年月日售出房量为套，创自开盘以来最新纪录。

天来泉自年月日开盘以来销售直非常火爆，仅仅半年时间，期多套房子顺利售罄，单日售出几十套的现象时有发生，最高售出单日套的业绩。

购房客户主要来自国外的个国家和国内个省份。

目前，文昌房价上涨幅度接近，均价已经和琼海看并行。

万宁市商品房现状与市场需求万宁市概况万宁市位于海南省东南部，濒临南海，历史悠久，古称万洲，年设为县级市。

境内地势西高东低，山区面积越占全市面积的半。

侨居海外的华人众多，是海南省著名的侨乡之。

万宁市西毗琼中，南邻陵水，北与琼海接壤，南距三亚市公里，北离海口市公里，处于东线高速公路中部，地理位置优越。

地势背山面海，呈阶梯式自西向东倾斜，大致分为山地丘陵和平原。

市内有太阳龙滚龙头龙尾四条主要河流，自西向东横贯全市流入南海。

万宁历史悠久，历代兴建的古迹悠久，现仅存净土庵潮音寺华封寺万州古塔万安书院望海厅等。

主要旅游胜地有东山岭旅游区，在万城镇东公里，方圆平方公里，海拔米。

东山岭有景洞及海南第泉。

兴隆温泉旅游区在兴隆华侨农场境内，是境内最大的旅游胜地。

石梅湾海滨旅游度假区已列为省级重点旅游开发区。

境内公里的阳光海岸线上，自北向南分布着山钦湾大花角湾春园湾神州半岛湾南燕湾石梅湾杨梅湾日月湾等众多海湾，岸线绵长沙滩辽阔沙细质白，沿岸还有大州岛加井岛州仔岛甘蔗岛和神州半岛等各具独特风光的岛屿和半岛，还有两个极具开发价值的内海。

温泉海滩岛屿港湾珍稀植物奇山异石热带雨林等自然景观与文物古迹革命圣地历史遗址独特的民族风情等人文景观是其他地方无法比拟的资源。

万宁市引进香港中信泰富集团中信国安集团华润集团等批龙头型大企业和大项目，投资开发万宁的旅外景观照明。

照度标准按国家标准的中值选取。

主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。

在公用建筑疏散楼梯口地下车库通道等位置，设安全出口标志灯在通道及转弯处，设疏散标志灯。

电力设计消防设备按消防中心指令开停机通风空调系统集中联动控制生活水泵和潜水泵按水位自动控制。

所有远程控制设备均设置手动控制功能。

供气采用城市管道煤气供气方式。

主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算每户每月立方米，从市政管网预留口接人。

通风空调住宅空调。

高级住宅可采用分体热泵式空调器挂璧式或立柜式。

由住户自行购置般不需要。

通气及防排烟设计。

地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。

安装机械排烟系统，排风量按每小时次气计算。

设备用房换气次数为次小时变配电房按次小时计算。

弱电设计小区通信线路由市市话网直接引入。

高级商住两用住宅设数据语音用模块化插座。

数据语音均采用高速传输方式，用五类传输线。

小区范围内设保安监控防盗报警系统。

出入口及重要部位设置摄像机双监报警监视器和微音器。

小区电视系统由市光纤电视网引入，每用户设个电视用户盒。

设火灾自动报警消防联动系统和紧急广播系统。

消防建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。

地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施消火栓。

小区室外按规范设消火栓。

地下车库按国家有关规范设置防火分区。

根据小区消防用水量设消防水池花园水池及消防两用，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。

环境保护本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。

对上述污染拟采取以下措施进行治理公共及生活污水公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。

固体垃圾采用袋装方式收集处理，防止二次污染。

噪声设备选型应尽量选用噪较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。

六项目实施进度安排本项目计划在年个月左右的时间内建成。

项目可进行分期报建，建设进度程序如下项目建议书批复。

编制可行性研究报告并报批。

建筑方案设计。

综合管网设计。

施工图设计。

报建领取建设规划许可证。

工程开工。

开始预售。

主体工程断水。

单体工程验收。

分项工程验收。

正式人住。

七投资估算与资金筹措地块规划指标暂定表序号规划指标地块指标备注用地面积约亩总建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积建筑占地面积容积率此容积率为暂定建筑密度绿化率上述计算数据均为暂定估算依据投资估算根据建设单位提供的佳园期土建工程基础数据，按本项目暂定的建筑面积结构建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见下表。

项目投资成本估算号地块海南东华鞋厂工业区土地亩竟买综合成本号地块竟买综合成本表表序号项目名称费用金额万元备注竞买土地成本竞买总价为估算二竟买交易过户税费项总和契税万元营业税万元所得税万元土地增值税万元地面上抵押物交易手续费元土地手续费拍卖佣金万元土地用途变更费用亩元地价差全额三合计号地块海南嘉泰摩托车有限公司土地亩竟买交易过户税费号地块竟买综合成本表表五序号项目名称费用金额万元备注竞买土地成本二竟买交易过户税费契税万元营业税万元所得税万元土地增值税万元地面上抵押物万交易手续费万元土地手续费拍卖佣金万元土地用途变更费用亩元地价差全额三合计土地总成本土地总成本表表项目单价万元亩计算基础亩合计万元备注号地块综合成本号地块综合成本土地总成本约元项目总成本估算项目投资成本估算表表序号项目单价元计算基础合计万元备注单位建筑面积土地成本建安工程费前期费用含市政配套规划设计消防建筑图审施工报建及其它费用基础设施配套费包括供电供水燃气消防排污电信绿化小区道路建设等公建配套费包括公共设施室外景点绿化费安防系统费室外道路费等不可预计费用项之和的开发费用其中管理费用项之和的销售费用销售总额的开发总成本项之和资金筹措本项目建设资金完全由建设单位自筹，建议使用自有资金万元作为项目资本金按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。

八经济效益分析住宅销售价格根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米元商铺二两层联买，捆绑销售价格每平方米元。

停车位销售根据在项目立项报批后再定。

项目建设指标暂定表序号项目单位数量总用地面积容积率总建筑面积住宅面积商铺面积可售商住面积销售收入表序号项目平均单价元计算基础合计万元备注住宅房屋商业铺面二层商铺设计总计销售进度及付款计划本项目计划在年内完成销售，各年销售计划在项目报批后再定。

税费率本项目按销售总额的税率预征交纳多退少补，税收共计为万元。

盈利能力分析财务现金流量表表序号项目合计万元现金流入其中销售收入其它收入现金流出其中成本投资预征销售总额的税前利润额税前利润率净利润额净前利润率清偿能力分析本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。

由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以直保持为零。

九结论本项目总投资成本约万元，总收入约万元，税前利润约万元，税后利润约万元，销售利润率为，投资利润率为。

以上指标显示，本项目具有良好的经济效益和社会效益，又由于本项目含报酬率较高，投资回收期较短，投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。

可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，项目的