星海高尔夫花园项目可行性建议书

长期以来，我国居民储蓄存款直呈现出高速增长的态势，每月新增额高达千亿元，但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长的现象月末，居民储蓄存款余额亿元，同比下降，比上月减少亿元，这是储蓄存款余额在今年内继月末四月末五月末八月末九月末的第六次月度负增长月末，居民储蓄存款余额亿元，同比增长，比上月增加亿元，这种现象的产生是由于现阶段我国居民的投资渠道有所拓宽，不再局限于储蓄存款。

表金融机构人民币储蓄存款情况表单位亿元时间月月月月月月月月月月月金融机构存款余额企业存款余额储蓄存款余额数据来源大连统计月报第二节大连市房地产发展特征大连城市发展总体规划图大连城市发展规划紧密围绕建设大大连规划纲要，从如下几方面对大连未来年的城市总体规划做出战略部署城市空间布局按照西拓北进的思路，把大连城区西拓至旅顺北扩到金州，构筑两城三星组团式城市空间布局。

两城即大连主城区与大连新市区，三星即庄河市瓦房店市和普兰店市三个卫星城。

主城区由中山区西岗区沙河口区甘井子区和旅顺口区组成。

城市用地由现在的平方公里扩大到平方公里左右。

把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为体，按照城区标准统规划建设和管理，不再搞低标准的小城镇建设。

新市区由开发区金州区保税区出口加工区金石滩旅游度假区双港大窑湾港区组成。

主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。

对基础设施走廊实行绿化保护，保证城市生命线的安全。

二城市产业体系按照产业强市工业先行的思路，从我市经济的现有基础出发，推进产业升级，形成以高新技术产业为先导，以石油化工电子信息机械制造三大工业支柱为支撑，现代服务业高度发达的产业格局。

建立两区三带开放型产业布局。

两区，即主城区和新市区两大经济区三带，即沿沈大高速公路和黄海大道，以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托，形成两条放射状的陆域经济带，以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋经济带。

发挥高新技术产业在全市经济发展中的先导作用。

扩大产业基地外延，优化高新技术产业布局，满足高新技术产业发展的空间需求。

集中建设七贤岭产业基地双港等重点产业园区和产业带，发挥产业的集聚效应，扩大产业规模。

三城市功能布局围绕城市总体功能，科学定位两城三星的分区功能。

我市主城区功能定位为行政文化中心中央商务区和现代产业区。

市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。

甘井子区为现代都市工业现代物流业商贸服务业和教育产业集中发展区。

旅顺口区为旅游名胜区临港产业区高新技术产业区和大学园区。

新市区功能定位为技术先进的工业基地高新技术产业基地现代物流基地和主要口岸。

三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区现代农业产业区和特色旅游区。

长海县功能定位为海上大连建设的先导区和示范区，成为海洋经济的重点发展区。

四城市基础设施以建设畅通型智能型生态型城市为目标，围绕提升城市综合功能，开展新轮基础设施建设，把我市建设得更畅更亮更绿更美。

按照城市扩容交通先行的要求，加快交通基础设施建设步伐，尽快形成现代化对外交通市域交通市内交通三级网络。

市区交通重点发展地铁有轨和公共汽车，形成相互连接高效便捷的交通网络。

高起点高标准规划建设旅顺口区和开发区的大学园区，按规定建设好中小学及其他配套设施，逐步实现中小学办学设施标准化。

创新城市绿化思路，以增加森林资源总量改善生态环境为主题，构筑覆盖整个城乡的森林生态网络，在城市周围建设绿色屏障绿色通道等大型生态林带，森林覆盖率达。

搞好环城滨海道路建设，美化岸线环境，拆除亲海隔障，还海于民，建设个蓝天碧海环抱绿树青草簇拥的新大连。

二大连市土地供给状况土地供应量开始加大年全年已挂牌幅地块，占地面积万平方米。

截止到年底，已成交幅地块，占地面积万平方米，其中住宅块，占地面积万平方米。

万年大连住宅土地成交情况图二土地供应以甘区为主目前已成交地块中，年甘区成交住宅占地面积约万平方米，占住宅成交面积的。

传统的中心区域，如中山区西岗区随着城市建设步伐的加快，土地存量明显不足，可供开发的土地大多为旧城区改造及部分厂房的搬迁改造。

而甘井子区有大量的待开发土地，且多为净地，成为未来房地产开发的主打区。

万中山西岗沙区甘区大连各区年住宅土地供应对比图图三楼面单价普遍上升年大连市内四区成交地块的楼面单价均呈上涨趋势，其中甘区涨幅最大。

而多层小高层均价室多层基本售罄现推出栋小高层面积在平名仕乐居多层高层均价室栋高层栋多层壹品漫谷多层小高层别墅均价室小高层室售罄精装修通过对以上可比楼盘市场调查与项目分析，比较推导出本项目销售均价及收入估算如下表表销售收入估算表项目可售面积销售均价元销售总额万元住宅区，区，小计，商铺，公区公寓，寓区产权酒店，区公寓，小计，地下车位万个，合计，注本项目销售面积较少，若想提高利润，则需增加销售面积。

表建筑面积分配比例表项目总建筑面积单位可售比例及面积部队比例及面积比例面积比例面积住宅区住宅区住宅区住宅小计公建区酒店区商铺区幼儿园区商铺区公建变电所及其他配套设施小计公寓区公寓区产权酒店区公寓小计地下车位区酒店地下车位位人防不可售区公寓地下车位位人防不可售区地下车位位区地下车位位区地下车位位小计第八章投资估算开发成本估算土地成本序号项目名称费用总额万元备注地价，土地契税税率合计，二前期工程费序号项目名称楼面单价元费用总额万元建筑面积备注规划设计费，三通平费占地面积水文地质勘查费建安的可研及策划费合计，三建安工程费项目楼面成本元装修单价元费用总额万元建筑面积住宅区，区，区，小计，公建区酒店，区区商铺，幼儿园区公建，其他配套设施小计，公寓区公寓，区产权酒店，区公寓，小计，地下区地下人防，区车位，区地下车位，区地下车位，区地下车位，区地下车位，小计，合计，四基础设施建设费序号项目名称楼面成本元费用总额万元备注城市基础设施建设费，按建筑面积计算外网工程，电力配套工程，智能化系统工程，环境景观工程，临时水临时电区内排水临时设施费合计，五开发期间相关费用序号项目名称楼面成本元费用总额万元备注劳动保险费，按建筑面积计算市政工程质监费质量监督费沙石管理费白蚁防治费墙改专项基金水土保持费环境评估费维修基金，人防结建费房屋面积测绘费工程监理费招投标费档案费施工审图费电管费施工图预算编制费散装水泥基金费环保排污费合计，六开发成本估算序号项目名称费用总额万元土地成本，前期工程费，建安工程费，基础设施建设费，开发期间相关费用，合计，二开发费用估算序号项目名称费用总额万元备注销售费用，销售收入的财务费用贷款期年，年利率管理费用，开发成本的合计，三不可预见费用估算序号项目名称费用总额万元备注开发成本，开发费用，合计，不可预见费，上述合计的四投资总额估算序号项目名称费用总额万元开发成本，开发费用，不可预见费，合计，五利润表序号项目名称费用金额万元备注销售收入，投资总额，销售税金及附加，销售收入的利润总额，所得税，所得税税率税后利润，注在项目建成后酒店及幼儿园成为甲方的固定资产，对外开放，每年均有营业收入，此部分收入应另行计算，未体现在在此次投资分析利润中。

六静态投资效益分析表序号指标名称指标值税前销售利润率税后销售利润率税前投资利润率税后投资利润率资本金利润率税后静态投资回收期年七动态投资效益分析表序号指标名称指标值动态投资回收期年净现值万元财务内部收益率八开发成本敏感性分析变动趋势开发成本变动比例开发成本万元总投资额万元楼面成本元税后利润万元税后投资利润率降低提高九销售总额敏感性分析变动趋势销售总额变动比例销售收入万元税后利润万元总投资额万元税后投资销售利润率利润率降低提高十投资总额敏感性分析变动趋势销售总额变动比例销售收入万元税后利润万元总投资额万元税后投资销售利润率利润率降低，提高十现金流量分析项目现金流量分析表序号项目建设经营期现金流入，销售收入，其他现金流入现金流出，建设投资，利息支出销售税金及附加所得税净现金流，累计净现金流，动态经济指标净现值，财务内部收益率投资回收期年静态动态第九章投资计划与资金筹措本项目开发需要筹措资金人民币亿元，贷款期年，利率，资金筹措计划如下投资计划与资金筹措表序号项目名称建设期投资总额，建设投资，投资利息其他，资金筹措，自有资金，借款，预售收入，第十章风险分析与防范对策风险分析房地产领域的风险就是房地产投资过程中，种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。

从以上的投资分析可以看出，该项目可以获得较高的利润。

但是由于房地产投资价值量大周期长位置的不可移动及市场竞争不充分等特点，本项目也面临着定的风险。

系统风险系统风险是指对整个市场内所有的投资项目产生影响，投资者无法避免的风险，包括通货膨胀风险市场供求风险政策性风险利率风险等。

对于该项目而言，由于建设工期较长，项目的竣工面积较大，房地产市场的宏观政策和大连市尤其是旅顺区同类房地产项目的市场供求状况对项目投资利润率的影响最大，可能会导致项目的利润率达不到投资者的预期，是该项目面临的系统风险。

二非系统风险非系统风险是指只对市场内个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合的方法消除的风险，主要包括经营风险财务风险管理风险等。

该项目最突出的是建设期风险，该项目投资大，建设周期较长，会存在定的非系统风险。

二防范对策针对以上的风险分析，我们提出以下几点防范措施关注政策动态，认准投资方向。

时刻关注政府的各项方针政策的变化，尤其是对房地产开发的态度。

通过对国家各项政策的研究，既有助于开发商确定正确的投资方向，较准确地预测未来市场需求，又有利于开发商根据政策的变动及时调整策略，有效控制系统风险。

二加强市场调查研究，寻找投资良机。

在房地产投资领域只有通过深入的市场调查研究，才能准确把握市场动态，获得高质量的市场信息。

有利于对预期结果进行比较准确的预测，从而降低预期结果与实际结果的差距，即有效规避风险。

三加快项目建设，充分发挥优势。

该类型房地产项目将采用些最新的住宅户型产品与建设科技成果，同时，本项目是龙王塘大型滨海社区重点建设工程将获得龙王塘村委会大力支持，会有更好的企业及产品形象。

所以，应加快项目建设进度，抓住良好的市场时