星河明苑房地产开发项目可行性建议书

气候条件黔江气候温和，四季分明，热量丰富，雨量充沛，属典型亚热带湿润季风气候，局部具有垂直气候的特点。

年平均气温，无霜期天左右，年平均日照小时，平均降雨量。

面积人口行政区划面积平方公里，人口万人，以土家族苗族为主体的少数民族占总人口的。

下辖个乡镇街道办事处，个行政村，个居委会，区政府驻地城西办事处。

基础设施交通国道线三级公路穿境而过二级公路正在建设中，重庆至长沙高等级公路走线方案经过黔江国家级电气化铁路渝重庆怀怀化铁路正在建设中，并于年建成通车黔江机场已列入国家十五期西部首批十个支线机场建设规划，已于年开工建设。

十五期末，黔江将建成武陵山片区集公路铁路航空运输为体的立体交通枢纽，使黔江成为重庆南达广州的大通道，成为重庆向东南沿海全方位开放的前沿。

通信年全区程控电话交换机总容量万门，电话普及率为每百人部，并已开通小灵通。

移动电话无线寻呼国际互联网和多媒体宽带网等现代通信网络覆盖全区。

供水城区供水总量万立方米，日供水能力万吨，水质符合国家饮用水标准。

日处理万吨污水处理厂正在建设中。

供电全区电力装机容量万，与华东电网并网运行，电力调度自动化，电力网络完善，现有变电站座，变电站座，变电站正在规划建设中。

生态环境黔江区是全国著名的优质烟叶基地和重庆市主要中药材生产基地全区森林覆盖率，木材积蓄万立方米境内有银杏红豆杉铁尖杉黄杉鹅掌秋等珍稀树种，野生动物种牧山草坡万亩，是理想的畜牧产业基地。

金融保险设有中国人民银行中国工商银行中国建设银行中国农业银行中国农业发展银行城市信用社农村信用联社等金融机构和中国人寿保险公司中国财产保险公司平安保险公司等保险机构。

是渝东南金融中心。

医疗城区现有医疗卫生机构所，其中医院所，医疗床位个，建立国境外人员固定诊疗室和医疗专家组。

教育现有中等师范学校所，中等专业学校所，完中完小各所，其中黔江实验中学和黔江实验小学列入重庆市重点中小学，师资雄厚，环境优美。

居住建有腾龙苑祥龙苑公务员住宅小区等具有良好物业管理完备生活设施的住宅群。

现有涉外旅游宾馆酒店家，其中涉外四星级和三星级酒店各家，二星级宾馆家，其它规模较大的宾馆家。

特色资源旅游资源黔江旅游资源丰富，拥有国家级地震遗址保护区个，全国防震减灾科普宣传教育基地处，国家级森林公园个，国家级旅游区个，市级风景名胜区森林公园自然保护区各个。

中国仅有世界罕见的深山明珠小南海地震遗址，曾与梵净山峨嵋山齐名的武陵山佛道教文化，独具魅力的阿蓬江峡谷风光，良好的生态环境以及纯厚古朴的民风民俗和丰富多彩的民族文化，形成了自然风光与人文景观交相辉映，具有丰富文化内涵。

矿产资源主要矿产资源有煤铝土矿铅锌矿硫铁矿萤石重晶石石英砂石灰石等。

其中煤可开采储量万吨，铝土矿级储量万吨，石英砂级储量万吨，石灰石储量亿吨以上。

绿色食品资源黔江具有良好的自然生态环境和优越的气候条件，绿色食品资源丰富，地牯牛珍珠兰茶武陵山珍等享誉全国。

中药材资源黔江是重庆市主要中药材基地，境内常用大宗野生中药材多种，储量在吨以上，主要品种有天麻红豆杉半夏山茱萸银花白合等。

二房地产市场分析城市发展到年，黔江区基础设施和基础条件将得到根本改善，发展后劲显著增强，支柱产业形成规模，国民经济达到市中等发达地区水平。

基本实现国民经济工业化资源配置市场化生活水平富足化的目标，建成发展迅速布局合理优势产业突出城镇建设规范的少数民族明星区。

使之成为重庆市的重要农副产品基地及加工基地。

按分步走的发展战略，到年全面实现黔江区的第二次创业目标，国内生产总值在年基础上以年均的速度增长，达到亿元，其中第产业增加值年均年增长第二产业年均增长第三产业年均增长。

到年国内生产总值达到亿元，年年均增长，其中第产业亿元，年均增长第二产业亿元，年均增长第三产业亿元，年均增长。

实现年的发展目标，机遇和困难并存，但有利条件占主要因素。

黔江区在重庆市是唯的少数民族区，脱贫致富和民族经济发展是全市的主要任务之，市里将加大力度进行支持加上黔江区的自然资源较为丰富，开发的潜力大，对加快投资速度奠定很好的物质基础再者有建区来的黔江精神和二次创业的强烈愿望，实现二次创业和年的发展目标充满必胜信心。

到年，随着社会的进步和经济的发展，黔江区已进入了个新的经济发展时期，国民经济和社会同步协调发展。

未来年，是整个国民经济腾飞时期。

我们按照党的十五大和十五届三中全施工企业进行施工。

工程监理对黔江星河明苑项目实行项目监理制。

项目监理工作从设计阶段开始介入，对黔江星河明苑项目实施全过程的监理。

项目招标管理黔江星河明苑项目所有工程以及重要设备将采取招标方式进行，以追求高品质和节省投资。

第九章经营管理现代化的市场建设，必须实行现代化的企业管理，实行市场准入制。

本项目在建设期和运营期实行两种不同的管理模式。

第节扩建期的组织管理为了确保项目的顺利实施，项目在筹备扩建期间，由星河地产公司主要负责人牵头，组建项目班子，组织强有力的管理技术力量，落实项目建设的各项具体工作。

项目部专司其职，负责项目的组织指挥。

全权负责项目实施的组织与协调。

二项目部分别设立技术工程财务后勤等业务部门，承办具体工作。

第二节运营期的组织管理项目建设后，星河公司对项目实行二级法人管理制度，本着精干高效的原则，组建项目营销中心，委派综合素质较高的人员出任营销总监。

营销中心下设策划部销售部财务部合同等管理部门。

管理机构设置图略第三节劳动定员及培训劳动定员黔江星河明苑项目由重庆星河置业有限公司具体组织开发和项目经营，为了该项目的实施，项目组织机构准备设置为总经理办公室营销中心财务部工程部物业管理部预算部和人事部。

黔江星河明苑项目的施工除了必须委托相应的监理公司外，重庆星河置业有限公司还将准备设置劳动定员大约人，其中工程技术人员人，管理和后勤人员人左右。

二培训当项目启动运行时，需营销管理人员策划广告置业顾问财务合同保安人员等共约人。

这些人员定岗定责后，必须分门别类进行技术和管理培训，大致应分五个方面。

市场营销策划人员，主要应进行现代专业市场的管理信息系统的应用与维护信息的收集与广告发布等高层次的培训。

营销管理人员的培训。

置业顾问的培训。

物业管理人员的培训。

财务管理人员专业培训必须过硬，持证上岗。

第十章投资估算与资金筹措第节计算依据计算系数依据项目方设计所确定的工程量进行计算二材料设备价格按重庆现行市场价格对指数进行修正三工程建设其它费用按国家及重庆现行政策规定计取四遵照重庆市九九计价定额费用定额。

第二节总投资估算项目总投资万元。

其中，固定资产投资万元，铺底流动资金万元。

项目投入预算本项目总投入预算金额为万元。

总投入预算表详见下表表项目总投入预算表序号项目名称预算金额万元结构百分比备注土地成本拆迁安置房屋开发费其中建安工程室外工程其他费用监督监理规费开发规税开发管理费用合计表项目总投入分项估算表项目单位成本元总金额万元取费标准备注土地费土地出让金土地出让拆迁安置费小计估算按总建筑面积估算房屋开发费勘察设计费包括方案初设施工图和勘察费用建筑安装费土建工程含基础外墙公共装饰及门窗等水电工程考虑到部分水管管线预埋消防工程弱电工程小计按总建筑面积估算室外工程环境绿化按绿化面积计算道路及市政供电设施包括开闭所配电房发电机组等生化池，按元估算小计按总建筑面积估算其他费用智能化设施估算，宽带网免费按总建筑面积估算电梯费用台电梯，万元台商用扶梯台万元台天燃气费用小计按总建筑面积估算会所装修商务会所万工程质量监督费建安费的按总建筑面积估算工程监理费建安费的按总建筑面积估算基本预备费小计房屋开发费开发税费电贴费预估城市建设配套费元按建面积估算人防设施配费元按总建筑面积估算水源设施费元吨投标管理费估算小额税费小计管理费行政管理费项财务费用估算银行贷款万年小计按总建筑面积估算投资成本合计项目总投资第三节投资使用计划及资金筹措资金使用计划本项目所有投资主要集中在项目施工期内，在实施过程中将根据投入计划工程进度合同要求等，分期分批逐步完成所有投入。

资金投入计划详见附表二资金筹措本项目资金来源结构为企业自有自筹资金银行贷款项目销售回笼资金销售回笼资金除了用于项目投资外，剩余全部用于偿还银行贷款。

资金来源结构及筹集计划详见附表争取银行贷款万元，业主自筹万元，其余为销售滚动收入。

第十章财务分析分析测算说明本项目建设期从年月至年月，建设周期近年本项目销售周期初定为年月至年月，预计用个月的时间完成全部物业销售任务的，预留的闲置率本项目考虑的贴现率按季度进行复利分析。

二销售价格及销售收入估算根据严密的市场调查，结合重庆市房地产市场宏观发展趋势和项目周边物业的般销售价格，本项目各类可销售物业的销售均价和总销售收入估算如下表表所示表销售价格及销售收入估算分析表物业类型总建面数量销售均价总收入万元备注住宅元停车位个万元个商场元销售收入合计三销售进度估算分析本项目预计在年月份开盘销售期房到年月时累计完成整个销售任务的，销售期基本结束。

本着谨慎性原则，预留的空置率。

项目销售进度估算分析情况详见附表四成本费用预算本项目总成本为万元，单位平米平均成本为元。

勘测规划设计费为万元，单位平方米平均成本为元。

土地获取成本拆迁费用为万元，单位平方米平均成本为元。

房屋开发成本为元，单位平方米平均成本为元，开发成本估算表详见表。

开发规费为万元，单位平均成本为元。

开发管理费用为万元，单位平均成本为元。

销售推广费用按总销售收入的计提，为万元，单位平均成本为元。

开发财务费用以借贷利息为主，根据项目资金筹措计划和项目实施进度的安排，按的年利率，以万元借贷期限年为依据，项目财务费用总计为万元，单位平米平均成本为元。

五经济财务指标测算分析以项目基本情况为依据，结合资金投入计划表附表及销售进度估算表附表所罗列的基本数据，编制本项目现金流量表附后，详见附表。

项目投资回收期本项目预算总投入为万元，主要在两年年建设期内分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收资金，为尽可能地反映项目实际状况，本次分析测算将根据现金流量表中相关数据，从动态的角度计算项目投资回收期。

从现金流量表中可知，到年第三季度末，累计净现金流量已基本摆脱净流出阶段，接近正值，到