星河湾住宅小区B区工程项目可行性建议书

十二五时期，我国城镇化率将突破，加快城镇化进程是转变经济发展方式的主要动力。

城镇化将向着增长方式集约化公共服务均等化城乡发展体化方向发展。

根据世界银行研究表明，住宅需求与人均有着密切的联系，当个国家人均在美元时，房地产进入高速发展期当人均进入美元时，房地产进入稳定快速增长期，当个国家人均居住面积在达到之前我国年底城镇人均居住面积为，城镇居民将保持旺盛的居住需求。

运城市城市规划运城市区位于全市的政治经济文化中心。

运城市城市总体规划系运城撤地设市后于年月正式编制，年月日经省人民政府批准。

城市规划区范围包括市区个办事处和永济市蒲州境内，总面积约为。

规划期限年。

城市性质为晋南和晋秦豫黄河金三角地区重要的中心城市，具有河东文化特色的工贸旅游城市。

城市市区远期用地规模，人口规模万人。

城市用地发展方向规划以向东向北发展为主，远景适度向西发展。

近期建设重点为东城区，中期建设重点为北城区，远期重点是东北工业区，逐步改造老城区。

运城市城市总体布局形成主两副三个城市中心和三个工业片区的城市组团。

主指以市委市政府为中心的老城区两副指高专东路以东以安邑八水库为中心的城东区和铁路以北的城北区。

三大工业片区东北工业片区西北工业片区西南工业片区。

道路系统布局结构为两环九横九纵。

两环内环为国粮街学苑路红旗街圣惠路外环为西外环南二环东外环北外环九横由北向南分别为岳北街国粮街条山街棉北街工农街禹都街河东街红旗街银湖街九纵由西至东分别为大渠路圣惠路解放路人民路建设路中银大道槐东路学苑路安中路邑东路。

该项目的建设符合运城市国民经济和社会发展总体规划，既能为运城市产业发展起到促进作用，又能为运城市人民提供个高标准高品位的居住环境，对改善人民生活，促进经济发展等方面都起着巨大的作用。

产业政策分析中国房地产业是市场化比较成功的个行业，但是受民生问题影响，又是受政府调控较多的行业。

在市场与民生的两难中，中国楼市在政策趋严的调控下，反而愈调愈涨，呈现出市场走势与政策意愿相背离的发展态势，年表现尤甚。

在年以前，楼市调控政策多冠之以稳定理性等字眼，但在政策的温柔乡里，楼市愈调愈涨，不停地蚕食购房者的住房梦。

然而年全球金融危机，曾经让部分购房者成功臵业，却因救市刺激楼市大肆反弹，也最终招致年史上最强调控的出台，并首次冠之以遏制之严厉字眼。

年国务院曾三度发文调控楼市，频率之高，力度之大，前所未有。

在三大政策的统领下，土地税收金融保障房等方面的政策全面出击，不仅如此，部委之间的联合也不仅体现在发文这动作中，而开始体现在政策落实的检查中，并且开始约谈地方政府。

然而市场仅在政策出台后有短暂回落，又分别于月月实现反弹，年底楼市又现反弹迹象。

若以国务院针对楼市前后发文的时间间隔为个调控周期，无疑楼市调控的周期越来越短。

之所以如此的原因在年以前楼市愈调愈涨的参照下，及年楼市大反弹的背景下，政府及其政策在购房者心目中的公信力被大幅贬低，并且已形成种强烈的预期。

在这种预期的支撑下，年楼市三落三起，并且全年成交量继续放大，销售均价再次攀升。

但楼市反弹的根本原因通胀，广义货币供应量远高于，及负利率的存在，导致物价的持续上涨，从而带来通货膨胀，居民财富随之缩水。

而作为大众投资渠道的股市和楼市中，股市在见顶回落后直横盘整理，无助于居民财富增值保值，唯有楼市成为居民最佳投资渠道，即使是限贷，全款支付亦在所不惜。

正是居民投资楼市的热情不减，开发商方能顺利完成年初目标，其中万科更是年销售额超过千亿。

开发商业绩的超预期，也带来年底土地市场的火热，地王此起彼伏。

这说明开发商在良好业绩支撑下，对楼市未来满怀信心。

金融政策差别化信贷，首付比例和贷款利率上调国十条明确了家庭二套房首付比例不得低于，新国十条则明确了平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于，家庭二套房首付比例不得建筑用装修装饰材料。

水泥是建筑材料中的重要产品，我国水泥产量大质量差，整个行业大而不强，基本处于粗放经营阶段是其主要问题。

随着建筑工程质量水平的提高，建筑工业对水泥质量品种的要求也更加严格，建筑业的发展会对高质水泥生产企业产生较大的拉动作用。

平板玻璃也是重要建材产品，我国大中型平板玻璃企业产销衔接情况较好，大企业大集团的规模经济优势正在发挥，建筑业的快速发展将进步促进大型平板玻璃优势企业的发展。

涂料及装修装饰材料是建材产品的另组成部分，我国装潢材料工业的特点是中小型企业居多，企业技术水平参差不齐，管理落后，伪劣产品较多。

建筑业的发展为建筑装修装饰材料向企业化规范化发展提供了发展机遇，也提出了挑战。

项目对财政收支平衡的影响该项目可以直接或间接地增加当地财政资金投入，如资本金注入贷款贴息等建设性财政资金投入，经营性补贴，还可以缴纳各种税费和政府公共部门投资收益等，因此，对当地政府部门的财政收支有定的影响。

项目对市场竞争结构的影响该项目的实施对培养区域内外产业市场环境促进市场竞争优化市场经济秩序提高资源配臵质量和效率都有定的贡献。

项目对就业和收入分配的影响该项目在建设期和运营期都可以提供许多就业机会，进而提高生活收入，改善居民生活条件，对稳定当地的社会秩序有定的促进作用。

第十章社会影响分析社会影响效果分析项目对居民收入的影响该项目用地为政府出让所得，项目建设期和建成后的建筑业和物业管理的项目，可直接提供就业岗位，增加居民收入。

项目对居民生活水平和生活质量的影响目前，从本项目的规划方案上预测，项目的实施明显可以提高居住生活水平，水暖电道路等基础设施配套完善，居室温度四季如春，室外景观优美和谐。

因此，本项目的建设从提高居民生活水平和生活质量上讲是非常有利的。

项目对所在地居民就业的影响项目建设开始后，可为当地居民增加部分就业岗位，增加居民收入。

为此，项目对人们的就业是没有负面影响的。

项目对弱势群体的影响本项目建设用地目前是空地。

因此，项目的建设对弱势群体没有太大影响。

互适应性分析本项目建设影响的人群主要是周边经商人员及运城市居民，因此，要分析项目建设对居民造成的影响及适应性，但从总体分析看，该项目的建设可以改变当地原有的生活环境，提高空闲地的利用率，并且该项目设计先进，布局合理，能有效改善当地的居住环境，满足不同层次收入家庭的居住条件。

因此，该项目的建设能够完全被当地的社会环境和人文条件所接纳。

社会风险及对策分析该项目属房地产项目，主要风险来源于经营风险及销售风险，因此，建设单位应认真考虑研究建筑物规划设计平面格局功能质量外观形象及物业管理等因素。

公司只有严抓这些问题，才能大大降低经营风险和销售风险。

第十章招标投标管理编制依据中华人民共和国招标投标法国家发改委第号令工程建设项目招标范围和规模标准规定山西省工程建设项目招标范围和规模标准规定晋政发号招标方案招标范围根据山西省人民政府办公厅晋政办发号的有关规定施工单项合同估算价在万元人民币以上的二重要设备材料等货物的采购，单项合同估算价在万元人民币以上的三勘察设计监理等服务的单项合同估算在万元人民币以上的四单项合同估算价低于第二三项规定的标准，但项目总投资额在万元人民币以上的，依法必须进行公开招标的工程建设项目应当公开招标。

招标组织形式项目建设单位不具备有编制招标文件和组织评标的能力，拟委托具有乙级资质的招标代理公司组织招标活动。

招标方式应根据估算投资确定招标方式土建工程公开勘察公开设计公开监理公开招标应遵循的原则公开原则必须坚持招投标工作的高度透明度，实行招标信息招标程序公开，保证每个投标单位具有同等的地位，能够获取同等的招标信息，了解招标的所有条件和相关要求。

公平原则给予所有投标单位平等的机会，保证享有同等的权利，并相应履行同等的义务。

公正原则进行评标时将严格按照事先公布的评标程序和评标标准对待所有的投标单位。

诚信原则招投标各方必须以诚实守信的精神行使各自的权利，履行各自的义务，确保招投标各方的利益均衡，确保自身利益和社会利益的均衡。

原则招投标各方必须保持各自的性，在招投标过程中必须根据实际情况和各自需要，自主决策，不能受到外部任何因素的影响与干扰。

接受行政监督原则在招投标过程中，招投标各方必须遵守国家有关法律法规和规定，主动接受相关行政监督部门依法对招投标进程的监督。

评标要点设计招标设计招标主要是对投标人设计方案的优劣设计资质近年的业绩和合理报价进行综合评价，选择其优秀者为本工程的设计单位。

施工招标施工招标要根据本工程的特点，通过对投标人的资质技术力量及施工能力工期安排质量保证和合理报价情况进行综合评价，确定适合本工程的施工单位。

设备采购设备采购主要对投标人的商业信誉加工制造能力报价交货期限和方式安装调试保修人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优的供货厂家。

附表山西省建设项目招标方案和不招标申请表第十二章结论及建议结论该项目建设属普通商品房建设项目，项目选址合理，符合运城市总体规划。

以下的小套型面积占住宅总建筑面积的以上，符合国家调整住房供应结构的要求。

随着国民经济的快速发展，人民生活水平不断改善，城市建设快速推进，该项目的市场前景广阔，社会效益及经济效益比较明显。

该小区设计方案合理，技术配备先进，结构安全可靠，实施计划科学，对改善城市面貌，提高城市品位，均具有十分重要的意义。

经过市场调查分析及市场预测，本项目住宅用房建成后可解决户余人的住房问题，还可解决公司员工办公业务问题，财务效益和社会效益较好。

因此，本项目是可行的。

目前，该场地的前期准备工作基本就绪，水电路等各种城市配套的基础设施基本形成，项目建设资金已