月潭明珠花园项目可行性建议书

在年之前固定资产投资增长比较缓慢，保持在亿元左右。

年之后，随着长春城市化进程速度的加快，增长速度逐年提高，至年，城市建设已发展到定水平，增速有所放缓，但仍保持着相对较快的发展速度。

图长春市历年人均可支配收入与人均消费支出示意图年长春市城市居民年人均可支配收入较上年增加元。

其中人均工资性收入元，同比增长经营净收入元，同比增长财产性收入元，同比增长转移性收入元，同比增长。

收入增长也极大地促进消费水平的提高。

人均消费性支出整体显示为稳定增长的消费趋势，而且增长率逐年上升，城市总消费水平也在不断升高。

随着长春市经济的发展，也将为居民创造更多更好的就业机会，在未来几年里，长春市的发展水平还将以较高的速度持续发展。

长春现辖个市辖区个县，代管个县级市，总面积平方千米，市区面积平方千米，四环内建成区核心建成区面积平方千米，五环内建成区面积平方千米五环绕城高速以内。

截止年月，长春地区总人口万，六大主城区四大开发区总人口万四环路以内，其中三环以内户籍人口万，外来和流动人口约为万。

城市规划空间布局长春市主城区空间发展方向和空间发展思路为南拓北优西控东展南拓空旷的城市腹地，开发建设南部新城，打造城市副中心北优优化铁北资源，进行企业土地资源置换，造集约化的物流中心西控把西部作为城市生态屏障控制在西部的发展东展发展东部和东南部的生态居住和东北部的工业用地主城区空间结构为双心三翼多组团双心分别指人民广场带主中心和人民大街南端的南部副中心三翼分别指西南东南和东北三个主要城市发展方向西南翼向西南方向的长春国际汽车城和长春高新园区为主的工业园区东北翼向东北方向是以长春经济技术开发区为主导的工业园区东南翼是以净月潭旅游经济开发区为主导的生态居住区和旅游风景区，沿线可包括伊通河风光带。

多组团是指城市的空间拓展采取组团的布局模式长春未来城市主要发展方向为东南，以净月组团为代表的南部生态新城建设将是长春发展城市新中心的重点，净月是唯的生态居住板块，是中高档人群的主要导入区。

用地规划南部中心城区建设成为城市新中心以高新技术产业和高品位住区为特征的现代化新城区。

西南部产业新区建设成具有国际影响力的汽车产业集中区东北部产业新区建设包括玉米加工为主导的农产品加工及其下游产业安龙产业区商贸物流空港物流保税中心等在内的多功能城市产业新区。

东部经开工业新区建设以先进制造业为主的产业新区。

西部客站发展区建设以城市西部客运站场服务和产业配套为主的多功能新区。

北部新城区建设以北部商贸中心区域性物流园区装备制造业和生态宜居地为主的多功能城市新区。

净月组团南区建设配套齐全设施先进自然和谐环境优美的生态新城区。

长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告全市房地产市场分析概述房地产行业房地产投资近几年，长春市房地产开发投资继续保持了总量扩张明显，增势强劲的良好发展势头，住宅开发投资占房地产开发投资比重呈逐年上升的趋势。

据统计年月份，长春市完成房地产开发投资亿元，同比增长，其中住宅开发投资亿元，同比增长同时，从房地产开发投资结构分析，住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给，对满足市场不断增长的住房需求起到了积极作用。

随着大规模的棚户区改造和危旧房屋改造力度加大，必然引起住房刚性需求的增加，从而拉动房地产开发投资的高速增长。

不难判断，长春市房地产开发投资的规模仍处在合理的增长空间。

图长春市历年房地产开发投资额情况走势图房地产建设指标年全市商品房施工面积万，同比增长。

商品房竣工面积万，同比下降。

商品房销售面积万，同比增长。

商品房销售额亿元，同比增长。

空置面积万，比上年多出万。

年月，商品房施工面积万，同比增长。

其中，住宅施工面积万，同比增长商品房新开工面积万，同比增长。

其中，住宅新开工面积万同比增长。

图长春市历年房地产建设指标情况走势图房地产市场土地市场概况截至年月底，全市经营性土地供应量同比小幅下降，共推出国有经营性建设用地宗，用地总面积万，其中商住用地万，商业用地万工业用地供应量同比大幅下降，推出工业用地宗，面积万。

总成交经营性土地宗，万，其中商住用地万，商业用地万总成交工业用地宗，面积万。

年长春土地市场相对年较活跃，成交量同比上升，完成计划量的，成交均价和楼面地价均创历年新高。

从土地公告供应的区域来看，年，二道净月区公告土地面积较多，其中净月区最多，占比。

年长春市土投资风险对策可采取先入为主低价入市滚动开发的策略，抢占长春市场，做好资源性地块的储备与抢夺，并尽快树立远洋品牌形象。

同时，建议尽快拓展并获取短平快的现金流项目，与该项目形成联动，以扩大品牌影响力和市场占有率。

成本控制风险由于对长春市场比较陌生，加之当地房地产市场尚处于快速起步阶段，对各种政府关系开发施工物料购置人力成本等缺乏可参考标准，势必会出现摸着石头过河的窘境，对我司的挑战性较大。

对策采取稳健进入本土改造的原则，迅速建立起良好的政府关系网络开发链条资源和梯队人才招募，并坚决落实成本控制的细节，确保预期收益。

品牌认知度风险由于万科保利中海和记黄埔在长春深耕多年，加之益田中信地产强势拓展，市民对远洋地产缺乏品牌认知，会无形中加大品牌推广成本，并滞缓销售进度。

对策借助远洋地产在大连和沈阳多盘联动的规模效应，采用以点带面的通盘行销思路，通过事件营销活动造势和异地参观等差异化策略，快速聚集口碑效应。

商业体量偏大的风险因有占地约万平方米的地块属商服用地性质，运营风险较大对策可通过与政府的公关与协调，将设计的硬性条件予以放宽，并推出酒店式公寓艺术家工作室类别墅风情商街等，力争全部出售。

，长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告尽职调查的发现与建议解决方式土地证使用权人变更尽职调查时发现地块地块的土地证在长春东方联合置业有限公司名下。

长春东方联合置业有限公司于年月更名为长春高力置业有限公司，但该两地块的土地证尚未变更。

建议解决方式作为先决条件，由卖方负责将地块地块土地证使用权人由东方联合置业变更为高力置业。

土地闲置与土地拆迁尽职调查时发现地块于年月取得土地证，按土地出让合同约定当于年月日前开工，至目前已经将近年而未动工，也未提出延期申请。

地块，于年月取得土地证。

拆迁由当地政府负责，预计于年月交付净地。

另目前目标地块上有约十余户尚未拆迁。

建议解决方式要求卖方在收购前取得长春市国土资源局向目标公司出具的关于同意地块地块，及地块延期开工建设的批文。

同时，要求卖方保证，目标公司不会因土地闲置而被政府主管部门处罚，或丧失目标地块土地使用权。

另请卖方协调相关部门，完成目标地块拆迁工作，达到目标地块无任何建筑物附着物，场清地平。

未缴纳的土地出让金尽职调查时发现两地块，尚欠缴土地出让金约，万元。

年月日，目标公司与净月区管委会签订协议，由净月区管委会代缴，目标公司出具财务欠据及还款计划。

目标公司未向尽职调查团队出具书面有效凭据，证明净月区管委会已经代缴未向尽职调查团队提供书面财务欠据。

此外，目标公司认为，所欠净月区管委会的欠款，双方可协商解决，因而未向净月管委会还款。

建议解决方式在付款方式上，要求卖方向公司提供目标公司向净月管委会出具的土地出让金财务欠据及净月管委会向长春国土局垫付土地出让金的相关凭证，然后由公司以目标公司名义向政府部门支付欠缴的土地出让金。

该款项计入收购价款。

长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告土地出让金契税的特殊安排与或有收益尽职调查时发现年月，净月开发区财政局已将万元，作为政府扶持基金支付给目标公司。

年月，东方联合置业公司与净月管委会签署备忘录，开发区管委会将承担地块的部分基础设施工程及建设费不超过亿元，剔除于年月已经收到的万元扶持资金，以及目标公司认为不能再收到的财政资金返还万元，实际将返还约，万元。

对地块，目标公司已将土地出让金缴纳完毕，年月区管委会东方联合江苏高力三方签署协议，政府将，万元次性支付给中标建设单位。

年月东方联合已与江苏建工签署了协议书。

建议解决方式当前交易对价暂不考虑净月管委会可能返还的土地出让金。

规划局初审意见尽职调查时发现按目标公司提供的初步方案，住宅部分容积率约为，总建筑面积万平方米并有别墅等建筑。

但净月规划局初审意见显示各宗地容积率不低于，并且禁止建设别墅类建筑此外，项目内涉及古树保护及市政道路修建要求。

建议解决方式近期政府在强调与审查规划调整尤其是容积率变更的项目。

对该事宜，建议公司在运营层面予以充分考虑。

并且，要求卖方保证目标公司不会因目标地块最终规划方案的确定而产生额外的土地出让金等费用支出。

土地证抵押尽职调查时发现年月，长春高力投资公司目标公司的股东将净月项目的土地证做抵押，向吉林银行汽支行获得借款亿元，借款期限年，资金用于目标公司之外。

建议解决方式卖方负责土地证抵押登记注销手续，在协议中予以明确，作为先决条件。

证件办理与人力资源尽职调查时发现该项目的用地规划许可证过期，且目标公司开发资质证书将于年月日到期，因规划变更须重新履行报建手续等长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告方面。

同时地块尚未取得与净月项目对应的建设用地规划许可证建设工程规划许可证以及建设工程施工许可证，原证件均已经过期。

另外，尚有员工未签署正式合同或签署的合同目标公司未盖有公章，以及欠缴社会保险等事项。

建议解决方式及时办理相关证件履行手续，作为卖方须完成的工作。

而对于劳动合同关系，在交割日前的责任由原股东承担。

净月项目日后享有的优惠政策尽职调查时发现年月东方联合投资有限公司后更名为东方联合实业，即东方联合的原控股公司与长春净月潭旅游经济开发区管委会签署的商业及房地产项目开发合同书合同书以及年月签署的关于净月旅游商业住宅开发项目的补充协议，东方联合可以继承合同书中规定东方联合实业享有的权利而获得优惠政策，其延续性是否会因本交易而改变具有不确定性。

建议解决方式要求卖方协调相关部门，确保目标公司继续享有与净月管委会签署的相关协议约定的优惠政策。

股权转让税款特别提醒江苏高力将替换长春高力投资公司成为目标公司的直接股东，及本次股权重组之前进行的重组，若股权转让产生收益，其股权转让所得的所得税，当由享有股权转让收益