1、十五节研究结论与建议万豪城市广场建设是提升娄底城市形象完善中心城区功能的必然要求。作为湖南连通东西纵贯南北的战略要衢，经过多年发展，娄底城市规模不断扩大，城市形象已焕然新但低水平重复建设的问题较为普遍，粗放型开发的现象较为突出，代表娄底城市形象的标志性建筑极为稀缺。万豪城市广场是中心城区仅存的块大型综合性用地，投资商诚邀香港华城建筑设计院按世界流水准精心设计，挺拔壮观现代的建筑群落将成为娄底当之无愧的城市名片，酒店住宅商业等多元体的城市综合体开发模式也将大大丰富中心城区功能，成为娄底城市发展的重要里程碑。二娄底经济发展迅速，城市人口剧增，呼唤上规模上档次的大型商业中心。娄底处于省会长沙小时经济圈内，是城市群的能源原材料基地和核心发展区，具有区位交通资源等天然优势，素有建材之乡十里钢城百里煤海世界锑都的美誉，更有大批大型支柱企业，城镇可支。

2、为万元可获取利润总额万元，税前利润率为预期支付所得税万元税后利润万元，税后利润率为项目全部投资财务内部收益率为财务净现值为万元投资利税率为二业主单位简介五江集团是我国第大搪瓷生产基地和全球最大的保温瓶生产基地,同时也是湖南省综合实力排名第二的民营企业,年销售收入达亿元先后开发了万平米的五江购物中心万平米的五江国际建材家居城万平米的长沙上河国际商业广场等大批明星项目。清泉集团是家成长型的民营企业集团,以商业地产开发为主导,由清泉集团和五江集共同开发的春园步行街是娄底商业提档升级的标志性工程,沃尔玛国美电器肯德基等国际品牌领街进驻,规模和档次在中南首屈指。大连三江集团是大连乃至东北实力雄厚,享有盛誉的城市运营商,以房地产开发建筑施工激光科技为产业主导,拥有大批高素质人才队伍,先后完成了大连政务中心,大连外事公寓。等多个项目余万平米的开发规模。

3、税前财务净现值税后财务内部收益率税后财务净现值税前税后全部投资的均大于税前税后的均大于基准收益率及同期银行贷款利率和基准贴现率静态投资回报期少于年，反映项目具有良好的成长性和盈利性能。指标静态指标动态指标类别投资净利润率投资利润率税前税后税前税后数据财务敏感性分析敏感因素比例投资成本销售收入税前利润所得税税后利润单价上升单价上升单价下降单价下降投资成本上升投资成本上升投资成本下降投资成本下降销售率销售率销售率六财务评价结论该项目开发建设总投资为万元，项目可实现销售收入为万元，利润总额万元，所得税万元，税后利润万元，开发周期为个月。项目全部投资财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资利润率为，投资利税率为。上述财务指标表明，由于本项目的建设条件好，市场优势明显，项目现金流量充裕，盈利能力非常稳定，抗风险能力比较强，能取得较好的经济效益，。。

4、业用地。建设规模项目规划建设用地面积为不包括城市道路用地面积，地上总建筑面积为，容积率为，地下总建筑面积为，其中商业建筑面积为，酒店建筑面积为，住宅建筑面积为。投资总额万元。资金来源本项目建设资金以开发商自筹资金为主，部分通过银行贷款销售收入再投入等渠道解决。建设计划项目建设周期为个月，即年月至年月。主要建设内容本项目将打造成为集酒店办公百货超市影院餐娱等为体的大型开放式和城市中央高端居住区的城市综合体。商业区设在地块东区，临氐星路和春园步行街，总建筑面积为，其中主力百货为，品牌商业为。酒店位于氐星路与贸西街交口，沿路口设置，拟定为为五星级酒店标准，拟为类高层设计，体现建筑地标性。住宅区位于地块西部，采取行列式排布，为南北通透的板式高层建筑，总建筑面积为。经济效益测算该项目开发建设总投资为万元项目可实现销售收入为万元可实现的固定资产收入。

5、筹备费建安工程费基础设施费公建配套费不可预见费开发费用管理费销售费用财务费用净现金流量累计净现金流量税前累计净现金流量五财务评价指标评价参数说明评价依据为国家计委建设部联合颁布的经济评价方法与参数中国国际咨询公司编写的新建项目可行性研究经济评价方法中国人民银行颁布的基本建设贷款项目评估实施办法。评价参数折现率为。动态盈利分析净现值法和内部收益率法是判断是项目是否值得投资的重要工具。净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的种方法。内部收益率就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等净现值等于零时的折现率。计算公式财务净现值计算公式公式中财务净现值，第年的净现金流量，项目计算期，标准折现率。基本指标根据上述表格分析计算得到项目的评价指标如下税前财务内部收益。

6、配居民收入和消费支出均位居全省前茅，具备迫切的消费需求和雄厚的消费潜力。中心城区通过北扩南移，城市骨架不断扩大，城市人口飞速剧增，市区常住人口总数已达余万，周边可辐射人口达万，预计年将市区人口将达万。如此庞大的人群聚积，对大型商业中心的渴望是不言而喻的。万豪城市广场的建设，以运营城市为使命，将彻底改变娄底现有商业小杂低档次竞争的局面，带来超前的开发理念和品质的飞跃。三项目建设将大大丰富娄底商品结构，提升娄底商业档次，增强核心商圈辐射力。春园商圈是娄底业态最全面商户最集中客流最密集辐射范围最广的核心商圈，春园商业步行街是春园商圈能量聚集的基石。万豪城市广场的建设，将带来全新理念，与春园步行街形成业态互补和商圈互动，将进步夯实春园商圈的核心地位，增强春园商圈的辐射力，开创娄底商业发展的新纪元。中心城区虽已有康星百货步步高汇天百货友谊阿波罗商。

7、三可行性报告编制依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济算除开已对外公开销售的部分，五星级酒店主体商业地下空间等均作为固定资产持有，按现有市场价格进行基准测算。序号固定资产建筑面积折算单价汇总万元五星级酒店主体主体商业地下空间现体育馆场地合计万元万豪城市广场实际可得到的总收益为销售收入固定资产折算万元。第十四节财务及社会效益分析总成本费用估算项目的成本费用包括开发成本及开发费用两类，开发成本指土地成本报建报批费用建安费用基础设施公建配套建设费及其他不可预见费用开发费用指项目管理费用销售费用财务费用税费等。根据项目总投资估算，将总成本分摊至年年阶段内。具体分摊方法及明细见下表项目合计万元上半年下半年上半年下半年投资总额开发成本土地成本报建报批前期筹备费建安工程费基础设施费公建配套费不可预见费开发费用管理费销售费用财务费用税费。

8、区停车乱停车难的尴尬局面所设置的高标准公共卫生间达十余处之多，市民如厕难的问题将得到彻底解决，中心城区形象也将得到质的提升。七五星级酒店的建设将成为娄底发展的个跨越。随着娄底经济的高速发展，高档商业服务设施愈显滞后，特别是整个娄底市没有家五星级酒店，大部分酒店档次停留在三星级水平，缺乏商务洽谈宴会大型展览新闻发布会政府接待等大型活动的场所，服务接待水平严重滞后，严重束缚了娄底投资环境和旅游业的发展，也不利于娄底市经济全面健康的发展。大连三江集团以城市运营为使命，在娄底中心区打造所高标准国际化真正意义上的五星级酒店，将不仅能为娄底城市形象增光添彩，更将成为娄底走向国际的面旗帜，成为娄底发展的崭新丰碑。综上所述，万豪城市广场的建设，不仅是娄底经济发展的必然要求，也娄底城市发展史上的次大手笔，无疑将产生不可估量的社会效益，建议尽快启动项目建设。

9、利润估算根据国家计委建设部年月颁布的建设项目经济评价方法及参数第二版以及建设部年月颁布的房地产开发项目经济评价方法的要求进行经济评价。经测算项目税前总利润为万元，据此计算项目投资利润率为，该静态评价指标与房地产同行业相应指标比较可以接受，故项目具备可行性。项目总损益表如下表示注总成本费用中已包含经营税金及附加总额为万元，税前利润按含固定资产折算的总收入计算，所得税率暂按销售收入比率的计算。序号项目合计万元上半年下半年上半年下半年销售收入总成本费用经营税金及附加总收入税前利润税前利润率所得税税后利润税后利润率三项目可运用资金估算表项目在开发周期各阶段资金充裕，能确保项目顺利实施。序号项目合计万元销售收入经营税金及附加所得税可用资金四项目总体现金流量表序号项目合计万元上半年下半年上半年下半年现金流入销售收入其他收入现金流出土地成本报建报批前。

10、将从中受惠。由于五星级酒店大型主力店都将以吸纳本地就业为主，预计可提供的长期职位将达万余个，大大缓解娄底就业市场整体低迷的局面。五项目建设将厉行节能环保理念，为两型社会建设树立榜样。两型社会建设已成为娄底城市建设的核心任务，万豪城市广场抛弃粗放型开发模式，在项目选址建筑布局水环境声环境固体废物生态影响高楼风光影响等方面严格按照娄底建设生态园林城市的总体要求，整体采用清洁能源，全面实现污染物达标排放，厉行建筑环保节能措施，力争成为资源节约型和环境友好型的典范，实现项目建设和环境保护的良性循环。六项目内将设置多个室内外广场大型停车场高标准公共卫生间，缓解中心区日渐拥挤的公共空间。万豪城市广场将公共服务功能融入项目设计中，设有大型室内外广场个，将为娄底市民提供充足的展会休闲活动场所停车位数量的达个，且绝大部分面向公众开放，这将极大程度缓解中心。

11、组织项目实施。万豪城市广场项目可行性分析研究报告湖南中南大学建筑设计院有限公司年月目录第节总论项目概况二业主单位简介三可行性报告编制依据四可行性报告编制范围第二节房地产市场分析全市当产开发投资二娄底市市本级商品房供销情况第三节商业市场分析春园商圈二火车站商圈第四节项目建设的可行性政策分析二区位价值分析三项目条件分析四产品形态分析第五节项目建设条件地形条件二气候条件三经济条件三交通条件第六节建筑方案及产品说明项目选址二总平面布局三项目定位四道路布置五配套设置六给排水系统七电气设计八通风排烟系统九景观设计第七节节能节水措施节能措施二节水措施第八节环境影响与评价环境影响分析二综合结论三建议与要求第九节劳动安全卫生与消防劳动安全卫生二消防措施第十节组织机构与实施方案项目开发计划二组织管理三实施措施四项目实施进度第十节项目招投标管理招投标依据二招。

12、广场等商家进驻，但同质化恶性竞争的局面没有根本改变，步行街百货概念泛滥，商品档次品牌结构仍在低水平徘徊，万豪城市广场将带来站式全业态开发模式众多强势品牌携手金珠带来与潮流同步品质生活的消费理念，大大丰富娄底商品档次，提升娄底商业的发展水平。四项目建设将大幅拉动投资及内需极大程度扩大城区就业。万豪城市广场是娄底有史以来投资额最多开发规模最大产品形态最为丰富品牌主力店最为集中的大型房地产开发项目，它的建设将彻底改变娄底房地产规模小项目散水平低的尴尬局面，成为娄底接轨世界的重要标志。在全球金融危机阴霾尚未消退的背景下，万豪城市广场是娄底第个逆势启动的大型房地产开发项目。这不仅显示了大连三江集团对娄底的庄严承诺，更宣示了为拉动娄底投资及内需而启动项目的坚定决心。据估算，万豪城市广场总投资达亿元，所拉动的周边投资将达亿元，建筑装修建材物流等众多行。

参考资料：

[1]流域段农村环境综合整治(一期工程)项目可行性建议书（第69页，发表于2023-08-10）

[2]凌源市大河北乡小城镇基础设施项目可行性建议书（第63页，发表于2023-08-10）

[3]林辋溪流域环境质量综合整治项目可行性建议书（第63页，发表于2022-06-24）

[4]林罔溪流域环境质量综合整治项目可行性建议书（第70页，发表于2023-08-10）

[5]林木种苗基础设施项目可行性建议书（第66页，发表于2022-06-24）

[6]烈士陵园及新四军军部旧址纪念馆基础设施项目可行性建议书（第128页，发表于2022-06-24）

[7]烈士陵园及新四军军部旧址纪念馆基础设施建设新增项目可行性建议书（第95页，发表于2023-08-10）

[8]两百万kva非晶合金变压器项目可行性建议书（第82页，发表于2022-06-24）

[9]廉租住房配套基础设施项目可行性建议书（第24页，发表于2022-06-24）

[10]廉租住房（二期）配套基础设施项目可行性建议书（第20页，发表于2022-06-24）

[11]廉租房直接相关配套基础设施项目可行性建议书（第47页，发表于2022-06-24）

[12]廉租房、经济适用房及基础设施项目可行性建议书（第69页，发表于2022-06-24）

[13]连城县莒溪镇赖源乡农村环境连片综合整治示范项目可行性建议书（第56页，发表于2022-06-24）

[14]沥青混凝土生产及沥青路面工程施工项目可行性建议书（第29页，发表于2023-08-10）

[15]沥青混凝土生产基地项目可行性建议书（第26页，发表于2022-06-24）

[16]沥青混凝土工程项目可行性建议书（第62页，发表于2022-06-24）

[17]沥青混凝土拌合站项目可行性建议书（第46页，发表于2022-06-24）

[18]沥青混凝土、改性沥青及乳化沥青生产加工基地项目可行性建议书（第43页，发表于2022-06-24）

[19]利用山砂及尾矿渣生产加气混凝土砌块研究项目可行性建议书（第12页，发表于2022-06-24）

[20]利用热泵技术回收四平热电厂循环冷却水低温热量供暖及提供生活热水项目可行性建议书（第35页，发表于2022-06-24）