高尔夫度假村酒店项目市场及财务项目可行性建议书

广东省的发展前景依照政府规划，未来年广东省的战略发展战略目标是广州深圳珠海佛山东莞和中山市即珠江三角洲地区将发展成为商业贸易及高科技制造产业的中心而惠州湛江和韶关将发展成为汽车石油化工与钢铁工业的主要生产基地。

拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村清远狮子湖房地产开发有限公司年月第页清远市概况概况清远市隶属于中国广东省，是个地级市，总人口万，辖区面积万平方公里，为广东省总面积的十分之。

清远位于广东省西北部，北江河中下游，与珠江三角洲平原和广东北部山区相连。

清远市的辖区包括清城区清新县佛冈县连山壮族瑶族自治县连南瑶族自治县阳山县英德市和连州市。

市政府位于清城区。

广东省和清远市行政区域图资料来源拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村清远狮子湖房地产开发有限公司清远市行政管辖区域图年月第页资料来源清远市距离广州和佛山约分钟车程，距离深圳约分钟车程。

其以清远火车站清远客货运长途汽车站和清远港口为中心，以北珠高速公路广清高速公路为主干线，国道公路及京广铁路运输线为支线，兼之以北江河及其支流为主要的水路交通线，从而形成了个四通八达的交通网络。

目前清远中冠汽车站每天都有两班直达香港的班车在建的武广高速铁路年通车以后将直达香港，并与珠江三角洲交通体系实现全面对接。

年月日，广州新白云国际机场距离清远约公里正式投入运营之后，清远市从此构筑了个集海陆空三位为体的交通网络。

拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村清远狮子湖房地产开发有限公司地理位置年月第页清远南邻广州和佛山，西连肇庆，东接韶关，北靠湖南省和广西省。

清远市历来有粤湘桂三省通衢之称，同时也是连接广东省的重要经济走廊。

清远距离香港和澳门公里，距离广州市区仅公里。

花都市在行政上改为广州市花都区之后，清远市实际上便与广州直接相邻。

随着广州和其它沿海城市逐渐发展成为制造业基地，清远市依托其丰富的土地资源，毗邻周边成熟发展的商业市场的优越地理位置而逐步受到投资开发商的青睐，其与珠江三角洲地区及沿海地区经济与技术方面的合作预期也将更为频繁。

自然资源清远市丰富的自然资源也加速了当地的工业化进程。

清远地处岭南山脉金属矿藏带，目前已探测发现了多种矿产资源，包括铁铜钨金和煤等，已探明储量的有种，矿产资源总量预计高达亿多吨。

高质瓷土总储量达万吨，其瓷土以良好的黏性黏合度及抗酸性著称，因此，清远市是中国三大陶瓷原材料产地之。

清远水利资源丰富，其总量可达万千瓦特。

年，已开发的水利资源为万千瓦特。

经济概况下表显示了年至年清远市的经济指标广东省清远市年到年历年经济指标经济指标年均增长率国内生产总值亿人民币工业总产值亿人民币零售额亿人民币出口百万美元实际利用外商直接投资百万美元到访游客‗旅游总收入亿人民币资料来源年以来，尽管清远市的主要经济指标及旅游指标增长强劲，但相对于广东省其它主要城市而言，其经济规模仍十分小。

因此，大清远地区直被视为经济欠发达地区，但这也意味着清远仍保有未被污染的自然环境和丰富的土地资源可供进步的开发。

拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村清远狮子湖房地产开发有限公司年月第页年，清远市的工业总产值为人民币亿元，仅占全省总量的，位居广东省个城市的第位。

但是，自年以来，清远市经济的年均增长率超过了，远远高于全省的平均水平。

拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村清远狮子湖房地产开发有限公司下表显示了清远市工业结构的发展趋势年月第页广东省清远市年和年的工业结构图，资料来源直至年初，农业与家禽饲养业还是清远市的支柱产业，约占其工远狮子湖房地产开发有限公司下表显示了我们针对酒店损益表中所列各项费用的固定和变动比例所作的假设年月第页固定和变动费用比例假设费用固定变动客房工资客房其他费用餐饮工资餐饮其他费用电话部门小型营业部门开支行政及般开支工资行政及般开支其他费用市场工资市场其他费用物业运营和维保工资物业运营和维保其他费用能源资料来源浩华管理顾问公司定义我们在营运现金流量预测中所列的各项收入和费用定义如下客房人工费用包括客房部员工前台和般服务人员的工资成本和相关福利支出。

客房部其他费用包括客人和纸张供给佣金洗衣布草干洗及其他维护客房和公共区域所需的成本。

餐饮收入包括来自所有餐饮场所酒廊送餐服务和宴会经营的收入。

餐饮部其他费用包括瓷器玻璃器皿银器布草存货制服印刷文具等各项支出及其他开支。

小型营运部门收入包括来自电信客衣洗涤健身俱乐部等部门的销售收入。

这些部门的费用包括人员工资和相关费用销售成本及其他开支。

租金和其他收入包括商业场地租金含转让及未列在其他任何部门所得的各项收入。

行政及后勤部门开支包括行政及后勤人员的工资信用卡转账手续费般责任险数据处理费用会计和法律顾问费及其他运营开支。

拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村清远狮子湖房地产开发有限公司年月第页市场推广费用包括营销人员的工资成本广告促销公关活动所需的成本及其他开支。

能源费用包括电燃料水和废物处理的成本。

物业营运和维保其他费用包括维保人员工资维保服务外包所需的费用以及维护和保养酒店所需的各项物资成本。

营运现金流量预测假设我们预测，稳定经营年份拟建酒店各项收入及费用如下表所示，同时还包括广东省可比较中高档酒店的财务指标拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村清远狮子湖房地产开发有限公司年月第页拟建酒店项目各项财务指标假设，稳定经营年份客房人工费用每住客房其他费用客房收入的餐饮食品收入总额千元饮品收入总额千元其他餐饮收入餐饮收入的食品成本食品收入的饮品成本饮品收入的人工成本餐饮收入的其他成本餐饮收入的及健身房收入每住客房成本收入的小型营业部门收入每住客房开支小型营业部门收入的租金及其他收入收入占客房收入的行政及后勤人工总额千元其他开支总收入的市场推广人工总额千元其他开支占总收入的物业营运维保人工每间房千元其他开支总收入的其他费用能源每天每间房千元其他固定费用占总收入的资本重置储备占总收入的基本管理费总收入的奖金营业利润的资料来源浩华管理顾问公司可比较酒店指标范围，拟建酒店，拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村清远狮子湖房地产开发有限公司利息税收折旧和偿债前的收益年月第页年至年，拟建度假酒店扣除利息税收折旧和偿债前的收益息税前收益如下表概览同时以总金额和占总收入的百分比体现拟建度假酒店，息税前收益预测，年至年年份总收入人民币千元资料来源浩华管理顾问公司息税前收益人民币千元息税前收益占总收入比例拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村年月清远狮子湖房地产开发有限公司第页投资分析我们对拟建度假酒店的投资回报分析主要基于以下重要项目成本假设拟建度假酒店，项目成本假设建造费用单元总建筑面积平方米造价美元每平方米合计美元合计人民币顾问费用合计美元合计人民币开业前费用运营设施和设备以及运营资金合计美元合计人民币总开发成本美元人民币美元每间房人民币每间房资料来源浩华管理顾问公司总建筑面积，平方米由业主提供，我們项目建造费用的假設是按业主所指示的酒店总建筑面积，平方米為基礎。

我们对项目建造费用的估测是基于威灵谢公司公布的酒店行业标准造价统计信息年中国和香港酒店行业造价信息统计手册。

该手册提供了在北京上海和广州深圳等城市开发星和星级酒店的造价预测包括家具固定装置和设备成本。

根据威灵谢公司年第季度公布的造价信息包括项目前期费用各种意外支出以及固定装置家具和设施设备成本，在广州和深圳开发高档酒店的标准造价为每拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村年月清远狮子湖房地产开发有限公司第页平方米，美元。

但是，为了更好地测算项目造价及费用，我们强烈建议项目业主待项目初步设计图纸确定后，委托家专业的测量公司对拟建酒店的开发成本进行精确计算。

数較作收总，佔数与百。

数额，其部。

門假字数额比率数额比率单位人民币，元数额比率数额比率数额比率数额数平均房价租金及其他净合计小型營业部门合计营业利润亏损市場营销费用基本管理费合计，额。

比入额是比分额他份，和比的总分算字百預数的成是入构必收設未拟建酒店，清遠扣除贷款和所得税前的现金流量分析客房数住宿率部门收入客房餐饮身部门电话部门小型營业部门分部门成本费用客房餐饮身部门未分配经营开支行政及般开支，物业营运及保养能源成本扣除固定费用前收入资本重置储备合计，利息所得税折舊和摊銷前的收益因四捨五入，合計数固定费用奖励金房产税房产保险分部門开支是佔其部本报告書内的意見及温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。

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介绍浩华管理顾问公司受清远狮子湖房地产开发有限公司业主的委托，为其位于中国广州清远市的拟建酒店项目拟建酒店或度假村进行市场和财务可行性研究。

业主清远狮子湖房地产开发有限公司成立于年，主要致力于高尔夫球场内综合地产项目的开发。

年月，頤杰鴻泰发展集团有限公司控股了清远狮子湖房地产开发有限公司。

拟建项目将成为该公司的首个地产开发项目，该公司计划继续专注于以国内外高端客户为目标市场的综合开发项目。

年，頤杰宏泰发展集团有限公司在山东青岛注册成立，总资产达人民币亿。

其主要业务包括国际贸易电子设备维护工程咨询和企业投资。

项目介绍拟建地点地处清远市南部，距离广州市区大约小时车程，业主在此拥有座洞的高尔夫球场和个俱乐部。

拟建项目总占地面积为，亩，整体项目计划分期开发，其中包括二座洞高尔夫球场座主题酒店异域风情的别墅区温泉水上乐园康体中心及商业设施。

期工程计划于年年中动工，预计整体工程将于年年底完成。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村清远狮子湖房地产开发有限公司服务范围我们的工作范围主要包括分析项目地点及周围的地块用途以确定其开发为酒店项目的适用性年月第页分析目前及未来市场有关的旅游业及经济方面的特征，以确定拟建酒店未来的市场潜力确定可能对拟建酒店构成不同程度竞争的现有及拟建的酒店设施分析清远现有可比较的酒店设施及其各自的业绩表现，如住宿率水平平均房价和客源分布等基于对到访旅客历史和预期增长经济发展趋势的分析，预测酒店需求市场的未来增长趋势从市场运营角度对拟建酒店项目进行概念设计和设施推荐，优化拟建酒店的经营业绩，并满足顾客的期望预测该拟建项目的设施使用率水平并且