桂林阳朔旅游区国际大酒店项目可行性建议书

七工程技术方案项目定位及功能分区根据酒店项目地域分布状况地形地貌条件土地利用建筑布局现状等，并考虑未来发展需要，项目拟建设融旅馆休闲度假等多种功能于体的综合性旅游度假酒店。

规划设计及建筑设计要做到因地制宜，减少对原有生态系统的破坏，同时应加强对周围山水环境的保护。

总平面布置及立面布置总平面布置本项目在总平面规划中，充分考虑用地条件和功能，使其满足使用功能建设规划要求以及技术经济合理性，拟建成总占地面积，总建筑面积为的桂林酒店。

项目包括入口接待区酒店客房区休闲活动区后勤服务区沿江自然风景区。

入口接待区包括两层，上层为酒店人行入口包括大堂接待厅行李间水吧，交通服务处及人行走廊下层为酒店车行入口，包括地下行车通道接待办公室西厨餐厅露人停车场机房控制室。

上层接待处走廊东两两边延伸，向东依靠东面交通塔通往畔山客房区，向西通往度假屋。

下层行车通道东西两协端分别通往度假酒店内部其他区域。

酒店客房区由种类型三大组团组成，分别为相对的客房区带状布置的型度假屋及带状组团型度假屋。

休闲活动区包括依山而立的畔山屋依水而设的观景平台户外休闲茶餐厅农田栈道。

在功能上起疏导交通的作用，同时提供户外观景最佳体验。

④后勤服务区主要由员工宿舍及办公楼组成。

沿江自然风景区地处沿江建筑控制线米范围内，对该地进行植被种植，形成景观隔离带。

平面布置图见附图立面布置本项目用地三面环山面临水，呈半刚合状，地势为环山面高临水面低，酒店中心相对平整。

高差在之间。

为节省土方及造价，合理利用地形特点，用交通塔廊道台阶方法等贯穿区域，并设置木栈道和步行小径，减少对原有生态系统的破坏。

规划中利用地形的高差和走向，设计两条迂回曲折的小溪流，把酒店内的三处清潭连接起来，起到旱天时是风景舟线，雨天时是排洪通道。

充分利用自然环境对项目的影响。

用地范围地形无需做过大的改动，初平的土方达到本区内消化。

项目建设充分考虑原有地形地貌，严格按当地建筑风格进行设计，即凸显小青瓦或肯灰色板瓦，筒筒瓦坡屋面白粉墙吊阳台木花格窗石板踏等建筑特点。

使之与漓江沿岸及周边自然生态绿化环境融为体。

工程方案项目包括入口接待区酒店客房区休闲活动区后勤服务区沿江自然风景区。

项目酒店按星级装修标准装修。

入口接待区为两层建筑，建筑面积上层为酒店人行入口包括大堂接待厅，行李间，水吧，交通服务处及人行走廊下层为酒店车行入口，包括地下行车通道，接待办公室，西厨餐厅，露人停车场，机房控制室。

上层接待处走廊东两两边延伸，向东依靠东面交通塔通往畔山客房区，向西通往度假屋。

下层行车通道东西两协端分别通往度假酒店内部其他区域。

酒店客房区由种类型三大组团组成，分别为相对的客房区带状布置的型度假屋及带状组团型度假屋。

型度假屋层建筑，每层型度假屋层建筑，每层，总建筑面积为型度假屋层建筑，每层，总建筑面积为型度假屋层建筑，每层，总建筑面积为，型度假屋层建筑，每层，总建筑面积为型度假屋层建筑，每层，总建筑面积为，型度假屋层建筑，每层，总建筑面积为。

度假屋结构为框架结构。

酒店大堂接待处型层建筑，每层，总建筑面积为，结构为框架结构。

后勤服务区主要由员工宿舍及办公楼组成。

后勤服务房为栋层建筑，每层，总建筑面积为，结构为框架结构。

项目建筑经济技术指标项目建筑主要技术经济指标见表。

表项目建筑主要技术经济指标览表序号指标数量单位备注总占地面积规划建设用地总建筑面积容积率建筑密度绿化面积绿地率停车位个公用工程给水供水水源项目区正于离县城较远，没有市政供水管网到达，所以采用深井抽取地下水供水，项目拟建日产水井可满足要求。

给水系统项目拟建水池及主给水管可以满足日常用水需要。

项目内内有三色潭，三色潭与漓江相连，消防用水直接采用三色潭中水，消防用水取计算，连续供水，总计。

用水量项目日最大入住人数约为人，日用水定额按人计，则住宿客人日用水量为项目员工人，的社会就业，缓解部分就业压力同时项目建设涉及行业门类和岗位层次较多，因此能够提供多样化的就业机会。

同时，由于本项目区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为阳朔县内又个亮点，为阳朔县人民提高了优越的生活环境，使阳朔县人民能够更好的生活和工作，使阳朔县人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。

因此社会效益极为可观。

由于在项目建设前，进行了广泛深入的市场调研，了解市场的需求，旅游开发前景看好。

该项目将为阳朔县的旅游经济注入新鲜血液，有力的推动阳朔县经济发也为建设桂林国家两改区贡献了力量。

纵观开发全过程，该项目将在阳朔县树立了个具有知名品牌高品质的项目，同时投资回报率较高，从经济效益，社会效益和环境效益来看，也具有较好投资价值。

因此，该项目建设是完全可行的。

第八章社会影响分析社会影响效果分析河池市旅游酒店业发展要适应于其高速的经济发展，当地旅游酒店业需进步加大开发力度，为旅游及商务洽谈者提供多种选择，为社会提供全面优质的旅游酒店产品。

南宁市汉军房地产开发有限公司河池铜鼓国际大酒店项目的建设为河池市带来了大量的资金，而且带来了相应的旅游酒店建开发建设管理经验和技术，对于推动当地旅游酒店业的公开竞争良性发展有重要意义。

本项目建设在定程度上也带动建筑业等相关产业发展。

估计施工高峰期参与人员达人，建成后项目区管理人员达人，定程度上促进了当地就业，促进当地经济的发展。

本项目建设有利于促进河池市旅游酒店区建设进程，项目建设充分利用现在资源充分体现河池市人文，正好配合河池市大力发展旅游酒店产业链，提高城市品位的理念。

本项目的建设对当地文化教育卫生方面都有定的促进作用。

充分利用土地，进步提升及规范区域旅游酒店业的业内环境。

项目社会影响表现积极，具体见表。

表项目社会影响分析表序号社会因素影响程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响比较强建设期创造大量的就业机会，建成后需重新安置工人以劳动力市场自发调节对居民生活质量的提高般基本无影响对不同利益群体的影响般成为高收入者的专所尽可能全面考虑对脆弱群体的影响强尽可能全面考虑对地区文化教育卫生的影响强基本无影响政府引导正确积极的文化对地区基础设施城市化进程的影响般基本无影响绿化要考虑作物对当地的适应性对少数民族风俗习惯和宗教的影响弱基本无影响本项目经过精心准备全面策划逐步实施，社会对项目有较好的适应性和可接受程度。

表社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的后果措施建议不同利益群体好参与配合引导配合当地组织机构支持建成多沟通当地技术文化条件好相互配合综上所述，本项目社会效益较好。

二社会适应性分析该项目建设事实将极大的提高土地资源的利用率，增加该区域的旅游酒店产品。

该项目对现有土地进行合理整合统安排，能够在原有基础上提高土地的综合利用率。

项目区的建设极大改善了当地居民的生活环境和旅游条件，提高居民的生活质量，促进发展。

该项目由南宁汉军房地产开发有限公司承办，政府及各级领导部门对该项目非常关心和重视。

建筑施工单位也给予大力支持，积极配合建设单位安排项目建设前期工作。

三社会风险及对策分析为了确保风险分析的质量，有必要对该项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。

风险定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对旅游酒店的生产过程和经营过程造成的影响，以及对旅游酒店产生直接破坏，从而对酒店开发商和经营者造成经济上的损失。

自然风险因素主要包括洪水灾害风险火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给旅游酒店市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。

政府的政策对旅游酒店业的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对旅游酒店市场产生重大的影响。

所以，应该密切关注旅游政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险等。

经济风险经济风险因国民经济状况变化因素主要是指系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险等。

技术风险旅游酒店业技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量的变动给旅游业投资和经营者可能带来的损失。

包括建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险等。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对旅游酒店市场的影响，从而给从事酒店生产和经营的投资者带来损失的可能性。

旅游酒店市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

二投资风险的控制风险即不确定性，酒店的开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益，利益大，风险也高，这点是酒店行业中的条客观规律。

与其说投资决策时对项目的选择，还不如说是对风险的选择，是对利益与风险的权衡。

及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

旅游业投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。

建议本项目提升管理水平，形成特色经营，不断创新，化风险为竞争优势。

同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高企业核心竞争力赢得市场。

企业应建立宏观经济政策的研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势的变化及时调整项目操作思路及营销策略。

该项目控制风险的具体方式包括三项措施通过加快进度来回避风险建设经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。

其次，建设经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。

所以回避旅游建设经营风险的办法尽快完成建设项目。

针对该项目，我们采取提高建设速度利用法律手段来保证项目工作的顺利进行采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素的影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。

获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制旅游业投资过程中的风险。

通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。

从投资建设来看，项目全过程的投资进度和质量是重点。

聘请有经验的酒店管理公司进行指导是非常有必要的，可以有效