海南园林度假酒店项目可行性建议书

前期工程费项目前期工程费包括项目规划勘察设计可行性研究等费用，按国家有关规定及国际上专业机构的收费标准进行测算。

项目管理费项目管理费为项目公司为开发本项目而花费的日常运作费用，按房地产行业的经验为建安工程费的计。

建安工程费不包括前期费用及室外管网道路及绿化成本，建安成本在估算时考虑的价格为结构工程元，含降水及地基处理安装工程元，包括各种机电设备及安装费装修工程公建部分元商业服务设施元别墅及酒店主楼平均按元家具橱具及高档床上用品按元营销费用包括市场调研策划广告推广销售代理卖场等，按目前海南三亚市的同业水平，大致以销售总额计算。

不可预见费不可预见费按项目总投资含土地建安工程各类费用的计。

财务费用按全部投资，建设期年，年利率按计算。

项目投资测算结果根据初步测算，本项目总投资额约为万元约亿元。

详见附表三项目投资测算表项目资金筹措计划根据项目总体规划及开发进度计划安排，项目开发所需资金主要来源于四部分自有资金银行贷款项目建筑商垫资及销售回笼资金。

项目总投资额约为亿元，预测项目需投入启动资金约为亿元人民币。

项目公司以自有资金投入万元人民币，争取向银行贷款人民币万元，再加上项目建筑商垫资以及项目后期销售回笼资金的再投入，基本可保证本项目的开发资金投入需要。

七项目营销项目销售策划前期项目概念性宣传项目所在地海南三亚亚龙湾广场中心区经营模式上旅游投资型产权式酒店产品上别墅的海景园林环保生态服务特色其他附加增值项目等，酒店公寓的大客房大卫生间及其他卖场设立在北京上海广州深圳香港哈尔滨沈阳等城市设立卖场，或委托销售。

项目广告宣传选择营销主题，有针对性宣传。

在海口及三亚机场设立销售宣传点，并设豪华大巴接送游客参观项目样板间。

组织全国范围内招聘选拔高级家政服务专业人员，制造声势，间接为项目销售做宣传。

在各卖场设立城市，组织商务专机接送业主参观现场样板间。

项目销售计划规划技术经济指标汇总表附表序号指标内容单位数值备注总用地面积万亩总建筑面积万含地下万平米酒店客房建筑面积万含地下万平米酒店主楼万含地下万平米别墅万含地下万平米会议中心万含地下万平米商业条街万含地下万平米酒店大堂含地下平米车库地下平均容积率绿化率建筑密度建筑高度米项目投资成本估算表附表三单位万元序号费用名称金额备注土地费用地价款万亩亩万元土地契税土地价款前期工程费编制项目可研图设计费地上元，地下元，含景观施工图审查费建安造价的规划管理费元人防工程统建费临时用电增容费临时用电设施费用水设施费甲方临建工程临时围墙建造费土建工程元安装工程元装修工程公建元，商场元，其它元室外工程按元，计万其它税费质监费按建造费的监理费按建造费的营业供电贴费序号费用名称金额备注管理费按建造费的家具购置费元只算大堂别墅及公寓工艺品等购置费按每栋别墅万元，共栋别墅会员证费每栋别墅个会员证，万美金，合人民币万元，共栋别墅开办费不可预见费按建安造价的财务费用项之和取年利息年息销售费用按销售收入的计投资总额市场单价元每平方米可销售部分物业销售测算别墅亿元按均价元计，销售面积万公寓亿元按均价元计，销售面积万合计亿元项目可销售部分价格敏感性分析附表四项目价格变动备注主楼价格单位元平米收入单位亿元别墅价格单位元平米收入单位亿元合计单位亿元销售税金单位亿元投资成本单位亿元税前利润单位亿元投资利润率全部投资含会议中心商业街净投资利润率按自有资金亿元计附背景资料项目提出海南省近年经济发展稳健，投资条件成熟总体经济增长幅度高于全国平均水平全省经济增长加快综合经济实力进步加强。

全年共完成亿元，按可比价格计算，比上年增长，增幅高于上年个百分点，经济增长高出全国平均水平个百分点。

其中第产业增加值亿元，增长，对经济增长贡献率第二产业增加值亿元，增长，对经济增长贡献率第三产业增加值亿元，增长，对经济增长贡献率。

表全省近年总值单位亿元表年三产在中所占比重年年年年年系列建筑业和固定资产投资稳定增长建筑业保持增长全社会建筑业增加值完成亿元，按可比价格计算，比，增长倍。

消化和盘活积压商品房，收回和盘活闲置用地多亩，占可处置量。

年有望将全市积压商品房和闲置土地问题基本解决。

旅游业发展势头迅猛，旅游接待水平进步提高年三亚市通过规范和整顿旅游市场，加大宣传促销力度，扩展客源市场，大大增强了三亚的知名度，成功的举办了全球化论坛等大型国际会议和旅游活动不断完善景区景点建设，狠抓假日旅游旅游服务质量和形象空前良好，有力地促进了旅游业的发展。

软硬环境治理卓有成效政府各部门减免办事程序，改善投资软环境，工作力度大，办公效率显著提高，切工作服务于三亚建设。

下大决心改变三亚市整体形象。

处置闲置地烂尾楼力度大，成绩显著，三亚市容有了极大改变，向国际性的热带海滨城市发展。

有计划的进行市政配套建设。

高速公路的联通，市区交通道路的高标准规划设计，使旅游观光十分方便，凤凰机场的修建，三亚客运码头的建设，尤其是可为境外旅客提供落地签证服务，使三亚具有挤身国际旅游城市的条件。

水电通讯方面建设变化巨大。

赤田水库的完工使用，新建电厂的发电，联网可满足今后个时期的需要，程控电话移动微波光纤通讯等通信设施齐全与全国个城市全世界个国家地区开通，使三亚向智能化数字化城市又迈近了大步。

投巨资改造三亚市容环境。

三亚湾椰梦长廊的建成大东海广场改建体育广场名花公园艺术广场及城市的绿化美化工程，使三亚逐步成为个热带海滨花园城市。

海南旅游产业发展现状国际国内旅游业现状国际旅游业在世纪开始蓬勃发展。

世界旅游组织的有关统计数据显示年全球跨国旅游达亿人次，比年增长了。

预测分析，到年，全球接待跨国旅游者将达到亿人次，国际旅游消费将达万亿美元。

从年到年间旅游年均收入增长将达。

这些数据显示出了旅游业在全球和各国经济发展中的潜力。

我国旅游业在年旅游总收入达亿元人民币约合亿美元，比上年增长，入境游人数达万人次，比上年增长，旅游外汇收入达亿美元，比上年增长，相当于当年全国外贸出口创汇的。

国内旅游人数达亿人，比上年增长，旅游收入达亿元人民币约合亿美元比上年增长，为世界第五旅游大国。

据世界旅游组织最新的展望报告称到年，中国将成为世界旅游的个主要的目的地和客源国，接待境外游客由现在年万人次增加到多亿次，旅游业收入增长的幅度将极为可观。

我国已把旅游列为第三产业中新兴产业的首位。

旅游业十五计划和到年远景目标纲要所提的十五总体目标为到年入境游人数万人次，旅游外汇收入亿美元，国内游人数将达亿人次，旅游收入达亿人民币约合亿美元，总收入为亿元人民币约合亿美元相当于全国的。

海南旅游市场发展现状海南岛作为旅游胜地在国内享有极高知名度，发展旅游产业潜力很大。

如今海南已成为备受国人青睐的旅游目的地，在国内已树立起奇特的热带海岛目的地形象。

其自然环境和热带气候，为相对寒冷的华中华北东北西北等地区游客提供避寒休闲好去处，年来海南旅游人数已达万人次。

海南在港澳及台湾的知名度也较高，但来游人数近两年有下降趋势。

在国际市场上，海南在亚洲范围内享有定的知名度，尤其是日本韩国及马来西亚的利基市场指面对少数人的专门市场，不过来访人次仍然很少，年为万人次。

海南旅游资源利用及旅游产品开发现状海南在地理面积较小的岛屿上聚集了丰富的旅游资源，已被证明这些资源对国际游客是颇有吸引力的，并已早在过去的规划研究中就得到了认证。

但海南与有着相似旅游资源并已得到成功开发的旅游目的地来比较，如美国的佛罗里达欧洲的地中海地区夏威夷等地。

海南的单个旅游产品尚不具备足够的独特性与之相匹配。

海南旅游资源的利用与旅游产品的开发从质量来讲喜忧参半。

方面海南有达到国际水准的高品位旅游产品，如南山佛教文化苑，它们恰到好处地增加了自身的历史文化旅游价值，在周边也不盲目兴建些大规模辅助性旅游吸引物，对今后发展新旅游产品很有借鉴。

同时海南也有质量低下的旅游产品，主要集中在旅游路线周边地区即东部走廊，许多景区每况愈下，因年久失修而显现出破败的景象，这些酒店等住宿设施原本就是头脑发热开发商手下败笔，加上设计不新颖，保养不到位，故难以维系运作，徒留些刺眼建筑。

值得庆幸的是，这种低水准旅游产品只是散布在东部旅游线路的几个地点，尚未泛滥成灾。

更重要的是，海南未受到现今盛行的城市盲目扩展在较为发达的内陆地区相当普遍的负面影响冲击，除海口市外，其它城镇，特别是三亚在很大程序上保留了种内缩型的城市结构，仍保存有广大的未开发的后备区域山丘或开阔的乡野，而给游客提供了赏心悦目的田园风光和热带景观，使游客有种属地感和亲切感。

海南旅游产业发展定位海南发展旅游产业资源优势海南岛总面积万平方公里。

岛礁及其海域，约多万平方公里，约占南海海域面的三分之二。

其靠近港澳与珠江三角洲，该地区经济增长速度居全国首位，将会也成为海南重要的客源市场。

海南的气候宜人能为气候寒冷地区的游客提供理想的避寒胜地，生态环境趣味盎然，山区有茂密的热带雨林，海里有丰富多彩的海洋资源，岛上处处呈现出别具特色的热带海岛景象。

其独有的热带海岛旅游资源，能为游客提供种少有的度假体验。

将能够在开发可持续旅游方面发挥重要作用。

海南旅游产业发展定位国家旅游局把全国分为大旅游发展区域，海南独占其，足见国家决策层对海南旅游寄与的厚望，海南岛是国内最有条件发展度假旅游的省份，它肩负着中国旅游业从观光型向度假型战略转变的历史重任。

海南，中国与西方在此相会，作为亚洲首屈指的休闲目的地，海南拥有独具特色的高品质的滨海度假设施，能提供许多与众不同的多样化的旅游吸引物和旅游活动。

在此，游客可朝夕沐浴于椰风海韵之中，昼夜流连在雨林山川之颠。

三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫海南省旅游产业总体规划中划出了海口三亚五指山文昌兴隆棋子湾和博鳌等七个主要旅游圈。

每个旅游圈都拥有其独特的旅游吸引物和组合式旅游产品，在游客类型和数量旅游住宿及配套设施方面等具有极强的互补性。

近年来三亚凤凰国际机场和环岛高速公路体系的建设极大的影响了海南旅游产品的分布。

海南基础设施的根本改善，使海南岛相对缩小，海口做为海南旅游门户的地