丽江天雨大酒店项目可行性建议书

月酒店入住率全面超过去年同期水平。

说明年的丽江酒店业市场前景向好。

丽江市年酒店整体经济预测及分析进入年，丽江酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过上年同期水平，五黄金周期间，丽江市酒店开房率更高达以上。

具体表现如下丽江市政府将要把丽江建设成为个区域性经济中心城市，充分利用西部大开发和大力发展二三线城市的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为经济圈内的国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心从国内和丽江的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及物业税的即将开征等，有利于丽江房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热的行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍将继续扩大当前经济正处在转型升级的重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长经过年金融危机的影响，丽江市的旅游和酒店业已经全面恢复，并且在丽江市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。

丽江市现有连锁式酒店经营状况分析星级酒店名称销售价格元年入住率年酒店规模管理公司酒店层万多发展商自管酒店栋层，万多发展商自管酒店栋层酒店式公寓发展商自管单栋层物业栋层发展商自管栋层销售价格分析靠近风景区的连锁式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓住宅价格的倍。

在市区，连锁式商务型酒店般超出同类物业常规价格的入住率分析受金融危机的影响，年丽江市酒店的年入住率仍然达，经营情况良好，连锁式酒店的年入住率也在之间浮动。

般旅游区的连锁式度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，般在旅游区的连锁式酒店经营规模较小，经营面积不超过万平方米，楼层基本上低于层，尤其是经济不发达地区的酒店而在商业区或市区附近的连锁式酒店，其经营面积相对较大，经营楼层有的较高酒店管理公司分析丽江连锁式酒店管理企业分为三种情况发展商自管聘请国内外知名酒店管理公司全权管理聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有的丽江市连锁式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。

因此，大多采用自管或聘请顾问的形式管理。

但从长远来看，随着连锁式酒店的逐步发展，酒店管理公司的品牌度将直接决定酒店的档次和入住者的信心。

丽江市年上半年连锁式酒店市场分析年在售连锁式酒店公寓存量项目名称可售面积万剩余面积万合计丽江市现有连锁式酒店的供应量极少，从年开始至今，可售面积的供应量不足万平米，剩余面积约万平米。

年下半年，已知将推出的连锁式酒店公寓项目为国际和酒店项目，在区的酒店二期在月下旬公开发售，可售面积万平米。

另在区尚有两个地块将用来发展产权式酒店公寓项目。

因此，从连锁式酒店现有市场存量和未来竞争量来看，市场发展空间还很大。

年即将推出的连锁式酒店项目览表项目名称可售面积万酒店合计酒店的供应量占未来产权式酒店供应总量的区域市场分析项目所在区域区市场分析区位于丽江经济区的东部区的中部，东邻，南紧接，西北毗邻，北连区中心城。

距丽江经济中心区公里，距仅公里，是和丽江区通往等内地省市的必经要道。

全区总面积平均公里，其中平方公里属于区中心城范围。

区原为地区的个乡，在改革开放前是个典型的农业小镇，后经过几次改制于年月改为现在的镇。

镇下辖九个行政村和个居委会，共个自然村。

年底全镇总人口万。

交通状况区是丽江市东部的重要交通枢纽，海陆空运输条件十分便利。

镇内公路四通八达，村村通公路，丽江丽江级公路贯穿全境，高速公路经营所需要的成本约占总营业额的，客房经营所需成本般占总成本的从上表可知，本项目维持酒店经营所需成本远高于行业平均水平，能源费用高出行业平均水平个百分点，人员工资高出个百分点，经营管理费用高出个百分点，使总成本率达到，因此项目现有的经营状况欠佳，利润空间狭小如何控制酒店经营运作成本已成为本项目的当务之急，在努力提高酒店入住率的同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店的后续经营带来极大影响。

本项目经营测算按照行业平均成本率，入住率测算经营测算表类别合计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元其他营业收入，月经营成本元按行业平均成本计算月预期收益元回报方式月按揭供款元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总收入为元预期赢余元回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总收入为元预期赢余元注酒店现有实际用于对外经营的客房数为间不包括两套总统套房和用做其他用途的两套豪华套房根据套房面积计算，实际可销售面积为平米根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店客房出租率在短期内有望达到左右的水平，因此，将现有的出租率调高到的水平进行计算。

按照项目实际成本率，入住率测算经营测算表二类别合计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元其他营业收入，月经营成本元按项目实际成本率计算月预期收益元，回报方式月按揭供款元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元预期赢余元回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元预期赢余元小结从表可知如果按照行业平均经营成本率核算，无论选择回报模式还是经营回报模式，都有定利润空间，后续经营风险较小从表二可知依据本项目现有经营成本率核算，如果选择回报模式，基本能做到收支平衡，每月有元的盈余如果选择固定经营回报模式，则根据酒店现有经营收入情况会出现定亏损，每月有万元左右资金将用于补贴的经营回报。

按照年计算，在现有酒店经营状况不变的情况下，总共补贴金额为万。

本项目收益测算分析按照项目成本率计算经营收益按照本项目经营测算所得如果以模式，则每月回报成本为元如果以固定回报模式，则每月回报成本为元下表分别以两种回报模式计算开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报按照项目成本率计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报按照项目现有成本率计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报小结针对项目成本率从到的经营测算，我们可以明显看出酒店运营成本的高低已成为本项目实施投资回报方式的决定因素。

认为项目酒店作为连锁式经营模式的发展空间很大，如果在合理的范围内能做好成本控制工作，则项目的后续经营及发展都不存在问题如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间仍然很大。

项目不确定性分析本项目的经营销售收入和经营成本三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，结果如下敏感性分析因素变化测算结果基本方案净现值万元，内部收益率动态投资回收期年当经营收入下降净现值万元，内部收益率动态投资回收期年当经营成本上升净现值万元，内部收益率动态投资回收期年当售价收入下降净现值万元，内部收益率动态投资回收期年经测算可知本项目的经营成本经营收入及销售收入三个因素分别变动对项目效益会产生影响。

其中经营收入和经营成本对项目效益的影响较大，是关系到项目盈利能力大小的关键项目经营收入经营成本销售收入在不利影响下，项目指标表现般，说明项目抗风险能力般。

测算过程详见附表敏感性分析表。

社会效益和影响分析完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程该项目的销售将进步改善酒店的经营水平，提升区域形象，推动片区的房地产市场发展进程增加财政税收该项目的销售预计将为国家创造销售税费相关税利近千万元提升品牌形象该项目的推出将极大提升投资股份有限公司和区政府的品牌形象。

第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论经过对全国和云南省丽江市经济状况的研究分析，以及对年产业导向的研究，经过详细的市场调研后认为项目的变更是必要的可行的合理的在目前各种利好因素的作用下，近几年内丽江市连锁式经营酒店市场是乐观的连锁式酒店更适合项目的整体发展与规划在年将该项目投放市场的时机是可行的考虑目前所有者的房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟结论在宏观政策经济市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目整体出让或用作连锁式酒店销售是可行的，项目主要问题的解决办法和建议如何提高酒店的盈利能力树立区最高档酒店形象将现有外包的餐饮娱乐部分统引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次增加产品附加价值，并在形象和服务上独树帜，迅速和市场上的竞争对手相区别采用会员式销售模式，提升投资回报附加值，增加购买吸引力，促进项目销售同时有利于提高以后酒店经营的入住率建立长期品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提高市场占有率。

降低固定成本和提高盈利能力引进知名酒店管理公司作酒店管理顾问随着酒店业的不断发展，酒店之间的竞争归根结底已成为酒店管理公司之间的竞争。

酒店管理公司的经营水平直接影响到酒店的收入利润，酒店管理公司的品牌度直接影响购买者的信心。

因此，本报告建议酒店引进国内知名酒店管理公司作为顾问，全面提高经营管理水平，为酒店后续经营发展提供有力