湘潭市昭山示范区老年福利公寓项目可行性建议书

据统计，年我省岁以上人口为万，占总人口至年底，我省岁以上人口已达万人，占总人口比例上升至，超过全国平均水平，我省人口图中国人口抚养比的变化表两个年龄组老年人口比重的变化年份年龄组合计据有关部门报告，目前，我省岁以上老年人口已达万，占全省人口总数的，并以平均的年递增率增长，预计到年，全省老年人口将达到万人。

老龄服务业发展现状我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。

需求分析据第五次人口普查，年，全国有岁以上老年人家庭中，单身老人户占，只有对老夫妇户占，合计为。

而老年人与其他人起居住的情况，占。

单身老人户和只有对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市，镇为，农村。

从另角度看，农村老年人与其亲属起居住的情况最多，达，而镇和城市水平接近。

由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。

我省情况也大致如此。

近年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。

随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。

家庭养老和照料的功能明显弱化。

这为老年公寓提供了个庞大市场。

本项目服务对象本项目服务对象为岁以上老人，以湘潭市和长沙市市老人为主，惠及全国各地湘籍老人。

本项目栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。

其中栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人两栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人栋为健康型老年公寓，接收短期年以上，年以下入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。

建设规模建设规模本项目投资万元，建设老年福利公寓及生活配套设施。

项目建成后可接收个老年人安度晚年，为老年人提供个休闲娱乐健身康复等综合活动场所。

建设标准本项目老年公寓建筑按二星级标准建设。

其中标准单人间每套平方米，共套标准双人间每套平方米，共套其中残疾人双人间每套平方米，共套建设内容老年公寓楼四栋建筑面积平方米办公楼栋建筑面积平方米综合服务楼栋建筑面积平方米门卫值班室建筑面积平方米车库建筑面积平方米厕所建筑平面平方米配电房建筑平面平方米锅炉房建筑平面平方米污水处理房建筑平面平方米污水处理池围墙道路停车场网球场运动场绿化消防表工程项目表序号项目名称项目内容面积备注老年福利公寓星级标准双人间单人间两栋老年福利公寓星级标准双人间两栋办公楼行政办公接待档案室医务室康复室会议室综合楼餐厅开水间洗衣房活动室棋牌室门卫门卫警卫值班室车库小车库厕所公共卫生间洗手间配电房锅炉房锅炉及配套设施污水处理房污水处理水池清水池围墙长米高米停车场道路羽毛球场运动场安装各类健身器械绿化花坛花池绿池假山喷水池等消防消防给水管网合计场址选择场址选择地点及占地面积经政府同意政号，老年福利公寓选址在湘潭市昭山示范区易家湾镇双建社，占地平方米，该地为山间盆地，坐北朝南，依山傍水背山向阳，视野开阔。

项目建设地址位于山间盆地北缘中部，背靠郁郁葱葱的山林，向南极目远望，公里外可见，视野内为大片农田，派江南田园风光，俨然世外桃园。

周边绿水环绕，无任何污染，空气清新，环境极佳。

本项目选址北距县林场米，距省道米，距湘潭城区公里，乡镇水泥公路在门前通过，交通便捷。

地理位置交通便利，到城区分钟，公交车路车经过，场址条件地形地貌气候气温，平均气温。

程地质水文地质条件建设场地地基土分布有耕植土粉质粘土含粘土卵石④强风化花岗闪长岩。

场地地下水为上层滞水，主要赋存于耕植土层中，主要由大气降水及地表山泉水补给，对砼无腐蚀作用。

交通条件年月湘潭市在湖南省内率先启动无线城市建设，在全城普及无线宽带网络。

湘潭至黄花国际机场路程仅需分钟，可直飞北京上海深圳香港曼谷等大中城市。

远期规划建设韶山机场。

湘黔线横贯市境，京广。

对于锅炉房洗衣房等产生较大噪声的岗位采用隔离措施，将产生噪声的设备隔离在单独机房中，并采用吸声减振降噪措施。

防止机械伤害配齐传动系统安全防护装置，严格按操作规范进行操作，职工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。

防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。

个人防护凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。

定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事养老服务工作。

发现有开放性或活动性肺结核传染性肝炎流行性感冒肠道传染病或带菌者化脓性或渗出性皮肤病疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。

老年公寓工作人员，必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作岗位。

严禁在工作时间吸咽和吃食品。

注意个人卫生，做到勤洗澡勤换衣服勤剪指甲理发，养成良好的卫生习惯。

老年人定期进行健康检查，进行保健知识讲座，每天坚持体育锻炼和室外活动。

预期效果及评价通过以上系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害职工事故发生的可能性。

使老人和工作人员在个清洁舒适的环境中生活工作。

同时配备劳保卫生设施，对老年人和工作人员的身体健康起着保障作用。

总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。

机构设置和人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，该公司领导分管，配备职业安全卫生管理人员兼职。

投资估算职业安全卫生投资已分别归列于给排水暖通工艺设备建筑工程等相关专业中。

组织机构与人力资源配置组织机构本项目承办单位为老年福利公寓有限公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制。

该公司为法人，市场化运作，自主经营，自负盈亏。

该公司组织机构完善，规章制度健全，本项目在该公司直接管理下运营。

管理机构组织方案体系图本项目由老年福利公寓有限公司实施管理。

下设办公室财务部总务部外联部医疗康复中心俱乐部。

详见管理机构图。

管理机构图人力资源配置生产作业班次行政管理等为班制，医务人员三班制。

年工作日俱乐部董事会总经理常务副总经理副总经理总务部外联部办公室财务部医疗康复中心心文秘档案信息宣传资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待会计统计出纳财税疾病治疗康复保健养生卫生服务殡葬事务娱乐健身参观旅游环卫消防水电广播基建食堂后勤事务来宾接待入住老人安排家属接待对外联络年工作天，每班工作小时。

劳动定员及技能素质要求本项目劳动定员人。

另外视需要聘用临时护工名。

表劳动定员表序号岗位班制人数备注总经理副总经理办公室含司机财务部行政部外联部俱乐部保健医生食堂水电工锅炉房洗衣房保安合计员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。

本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。

其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。

医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。

管理人员和医护人员通过湘潭市人才市场公开招聘，其余人员通过湘潭市劳务市场公开招聘。

项目实施进度建设期本项目建设期个月，年底竣工开业。

项目实施计划表项目实施进度表时间项目可行性研究报告编制及审批初步设计及报批施工图设计土建施工及装修设备考察订货人员培训竣工运营投资估算及资金筹措投资估算投资估算依据购买土地费用参考昭山示范区招商引资价建筑工程费用参考类似工程的造价。

工艺设备费用定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价。

其他费用按有关计费标准估算。

流动资金按分项估算法进行估算。

投资估算表详见表。

建设投资分析本项目分为购买土地所有权费用和建设投资费用，其中购买土地所有权费用万元建设投资费用总预计万元建筑工程费用万元，占建设投资的设备购买费用万元，占建设投资的安装及材料费用万元，占建设投资的其他费用万元，占建设投资的。

资金筹措本项目总投资万元，企业自筹万元申请国家服务业引导资金万元，地方政府配套资金万元，民政福利彩票公益金万元。

表总投资估算表序号名称面积估算费用万元备注建筑工程设备购置安装及材料其它合计购买土地费用建筑工程号楼号楼号楼号楼综合楼办公楼值班室含门卫锅炉房含洗衣房职工浴室配电房污水处理站厕所车库小计二室外工程供电线及照明热力管网给排水管网污水处理水池立方米喷水池立方米道路围墙消防绿化小计三其它勘察设计费建筑单位管理费工程监理费员工培训费基本预备费小计合计四流动资金建设总投资财务评价财务评价依据国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版，年，并参照投资项目可行性研究指南年。

建设单位提供的有关数据。

参加本项目研究的其他专业提供的数据。

项目建设期经营期计算期项目拟年建成，经营期年，计算期年。

从计算期第二年开始为满负荷经营。

财务效益分析成本估算本项目为老年福利公寓，对入住老人收取定费用，经营单位负责入住老人的日常生活起居，包括伙食及日用品支出。

原辅材料费用估算原辅材料费用估算详见附表。

燃料和动力费用包括用水用煤和用电的费用。

详见附表。

折旧费固定资产投资按年均折旧，预提残值。

人员工资及附加本项目定员人不包括临时工，人均月工资按元估算。

修理费修理费按固定资产折旧费的计算。

财务费用本项目不发生长期借款和流动资金借款，不发生利息支出。

其他费用其他费用是在制造费管理费用中扣除工资及附加折旧费修理费等的费用，按当年营业收入的估算。

详见附表总成本估算表。

财务分析营业收入本项目为老年公寓建设，建成后，在经营期对入住老人实行收费，按每位入住老人每月平均收费元计算。

年含税营业收入万元。

详见附表。

营业税金及附加此项请求政府的免税和优税支持营业税按营业收入扣除伙食费和日用品支出费用后的收入作为计税营业额，税率。

城乡建设维护税以营业税税额为基数，取。

教育费附加以营业税税额为基数，取。

详见附表。

所得税所得税税率按。

按税后利润的计提盈余公积金，按计算公益金。

详见附表损益表。

财务分析损益表年营业收入万元，营业税金及附加万元，总成本费用万元，利润总额万元。

投资利润率为，投资利税率为。

现金流量表计算根据逐年现金流入量和流出量编制了现金流量表全部投资。

计算结果为所得税前，按折现率计算的财务净现值为万元，内部收益率为，静态投资回收期包括建设期为年，不包括建设期为年。

清偿能力分析本项目不发生中长期借款，未对清偿能力进行分析。

盈亏平衡分析根据正常年营业收入固定成本可变成本营业税金及附加，求得盈亏平衡点为。

敏感性分析根据该项目的特点，选取营业收入经营成本和固定资产投资三项为变动因素，进行敏感性分析，分别就全部投资的所得税前的情况作出种方案，详见附表敏感性分析表。

从表中可看到，变化比较平稳，在增减幅度内，其内部收益率和投资回收期都是可以接受的，说明该项目具有定的抗风险能力。

综合技术经济指标各项技术经济指标详列于附表综合指标汇总表。

可行性研究的结论与建议结论市老年公寓