凤凰影视文化基地闻松轩旅游度假村项目可行性建议书

是提升凤凰旅游业层次和品质的需要目前凤凰旅游业正处于上升期，旅游基础设施建设有待加强，旅游服水平有待提升。

本项目建成后，将成为湘西地区规模最大功能最齐品质最高服务最好形象最佳的文化保护区和观光游览歌舞展演购物餐饮休闲娱乐居住度假商务会议体化的文化旅游综合服务中心。

本项目建成之后，凤凰景区增添了新的景点，拓宽了旅游环境容量，文化旅游的内容将更加丰富，可以延长游客的逗留时间，为凤凰旅游业作出新的贡献。

是带动周边山寨新农村建设的需要本项目形成的旅游综合服务中心，积极与周边山村山寨农场进行合作，建立公司农户的模式，开发无公害蔬菜基地无公害水果基地畜牧肉食水产基地山区野生菜采集加工基地，以保证游客吃到最新鲜无污染的饭菜水果零食和其它土特产品，使周边农村的农副产品有稳定的销路，带动周边农村生产发展生活富裕。

本项目采用湘西民族民居的建筑风格，极力营造湘西田园牧歌式的乡村家居氛围，遵循村容整洁的社会主义新农村建设目标，树立湘西土家族苗族山寨新农村村容的典范，在保持民族特色的基础上，带动湘西农村进行村容村貌改观。

是实现民族原生态文化市场价值的需要文化是人类应对自然和社会环境挑战而形成的经验系统。

费孝通认为文化系统包含三个不同层次，即生产工具生产条件等有器物层次，政治组织宗教组织生产组织国家机器等组织层次，价值观念的精神层次。

自古以来，湘西作为民族的聚居地之，已形成独特的器物组织和精神的文化层次结构，其源远流长沉淀深厚绚丽多姿的民族文化传统非常宝贵，是中国民族文化的重要组成部分，也是湘西人民的精神财富，具有无可估量的社会价值。

文化不仅具有社会价值属性，同时也具有商业价值属性经济价值。

文化的保护和传承需要以文化所创造的经济价值为基础，不立足于经济价值而空谈文化的保护和传承是无现实意义的，缺乏可操作性。

年月日，在吉首举办的湖南西部论坛上，就有专家指出，傩文化是极具特色的湘西非物质文化遗产，但懂傩文化技艺的人，找不到传承人，儿子不愿学，女儿不愿学孙儿孙女都不愿学，自己至亲都不愿学，就更别说别人了，这项技艺面临失传的危险，为什么不愿学因为这个赚不到钱。

可见，文化的保护是与其经济价值紧密联系的。

国家虽然投资对些物质文化和非物质文化进行保护，但丰富多彩的文化遗产，仅靠国家杯水车薪的投资进行全面保护是不可能的。

它需要通过市场运作，把文化本身的市场价值体现出来，转化为看得见摸得着的实际价格，在得到了市场认可之后，文化本身也就得到了保护。

本项目就是为这些文化提供展示的机会，让它们不再养在深闺人未识，让它们找到自己的市场定位，让它们有自己的市场价格。

第二章项目概况项目定位担湘西文化耕耘之先锋，举原生态理念大旗，择址于凤凰名城之畔，融名山名水名人于景，集湘西民俗风情之大成，筑湘西文化精神之家园，以开天地人和之气运。

要让游客将体验到原始的，不经过加工最民间的湘西原生态文化真正的原汁原味不加修饰。

要让游客将找寻到湘西文化凤凰文化的根要让旅客将真正体味到沈从文书中的湘西黄永玉画中的湘西宋祖英歌中的湘西这里是以苗族为主体的湘西民族原生态文化博物馆要建成湘西民俗民族风情为主体的原生态文化的保护基地传承基地研究基地展演基地项目的核心主题湘西文化精神之家园。

二项目目标功能和关键点项目建设目标与沱江古城南方长城奇梁洞等凤凰顶级景点齐名的新景区，是沱江边上的道新的原生态文化景观带，成为凤凰县城新标志，凤凰旅游线路产品集群中的颗璀璨的明珠，作为加速凤凰旅游产业集聚步伐的亮点。

项目建设功能文化保护观光游览歌舞展演购物餐饮休闲娱乐居住度假商务会议影视外景拍摄体化的文化旅游综合服务中心。

各项细化功能见第四章项目建设内容。

项目建设关键以湘西凤凰旅游业为依托，把构成湘西民族原生态文化共个大类项细分内容的资源，转化为项目建筑景观和种项目核心产品，并通过事件营销等多种经营管理手段，实现项目增值和赢利。

具体的资源与产品见本报告的项目产品构成内容项目建筑风格突显湘西民族原生态的建筑风格。

以土家苗家吊脚楼和四合院为基本元素，用现代居家观念进行创造性解构和重组，营造出种让外来人能感受到的原汁原味的湘西气息，让湘西本土人于陌生中感到亲切于熟悉中感到新鲜的韵味。

在外观整体建设上，吸取凤凰古城沙湾社区仿古建筑群的教训，不采用那种呆板的了无生气的整齐划的建设模式。

本项目，精心设计，不建高层，依山傍水，有弯建弯不取直，有坡建坡不取平，在错落有致中求美感，于参差不系列展销名酒系列展销食品系列展销山珍系列展销其它产品展销经营传统饮食产品湘西腊味系列酸味系列小吃系列野菜系列和山珍系列。

餐饮区合计单身旅游度假公寓四合院地下停车场本项目核心价值为游客提供便捷舒适的住宿服务序号项目具体项目标准建筑面积度假公寓暂名套标准套间度假公寓套标间约平方米地下平方米的地下停车场江边休闲艺术吧本项目核心价值文化感悟的交流平台类别功能标准建筑面积休闲名人与游客交流场所普通与豪华第五章市场分析由于本项目依托凤凰旅游业，目前和未来的旅游客源市场特点和走向，是项目是否能够取得成功的关键。

客源市场分析与预测凤凰旅游客源市场起步晚发展快势头好。

凤凰县旅游在世纪年代之前，直处于自然自发形态，基本上没有正式的旅游市场。

到年，凤凰县才提出要大力发展旅游业年凤凰县被列为全国旅游外事开放甲类县城年被列为湖南省级风景名胜区年被列为省级历史文化名城和国家级生态示范县。

凤凰旅游业真正起步是在年，政府把握西部大开发的有利时机，确立了的旅游带动整体经济发展的战略，并于年被列为国家级历史文化名城。

在被列为国家历史文化名城的当年，即接待中外游客万人，在过去短短的六年间，前来凤凰城观光旅游的海内外游客激增近倍，年达万人次，见凤凰年接待游客表。

随着常吉高速公路和渝怀铁路的开通，铜仁机场芷江机场的营运，加上现有的国道枝柳铁路和张家界机场，凤凰的旅游交通瓶颈得到解决，以后进入凤凰游客量稳步提升已成定局。

根据趋势预测法预测，到年，凤凰旅游的各项指标将接近张家界年的水平，即年接待游客量将达到万人，随着旅游品质的提升，凤凰游客人均消费将提高到元左右，旅游总收入亿元左右。

如果按年增长倍计算，到年，凤凰各项指标将达到年的水平，即年接待游客量达到万人，凤凰游客人均消费将提高到元左右，旅游总收入亿元左右。

表凤凰年接待游客表年份预计预计年接待游客量万人次旅游收入亿元游客人均消费元注年受影响，游客仍达到万人次。

表二凤凰旅游市场历年对照表年份接待游客量万人次游客增长比率旅游收入亿元旅游收入增长比率旅游门票收入万元门票收入增长比率表三凤凰旅游市场预测表全部项目接待游客量万人次游客增长比率旅游收入亿元旅游收入增长比率游客人均消费元表三续表项目及以后接待游客量万人次游客增长比率旅游收入亿元旅游收入增长比率游客人均消费元省外国外客源市场增长有潜力。

根据凤凰县旅游局进行的客源组成调查，凤凰客源是湖南省内游客，是省外客源，但随着朱镕基吴邦国曾庆红宋祖英常昊等名人来过凤凰后，省外国外客源市场有所增长，预计年增长率达以上。

二接待能力现状及预测接待能力严重不足。

由于凤凰配套的旅游接待设施严重不足，游客往往是玩在凤凰吃住在吉首，至今只有二家设施较全的三星宾馆。

现有接待设施均存在规模小设施不完备档次低，休闲娱乐设施不完备接待极不规范品位低，多数为家庭式民居小旅馆，散乱差现象严重。

根据凤凰县旅游发展总体目标，预测年需要住宿床位张，年需要张。

旅游服务层次低，质量差。

凤凰现无旅客服务中心，截止年月，凤凰本土旅行社只有家，本土旅行社从业人员不足人，专职导游少水平低，无法满足各层次旅客的要求。

根据凤凰县旅游发展总体目标，预测年需要发展本土旅行社家左右，旅行社从业人员达人。

到年，本土旅行社预计达家左右，旅行社从业人员达人。

三城区扩容对项目市场的影响分析凤凰县年年城市总体规划已确定凤凰县城人口规模在计划期末达万人左右，按现在凤凰县城万人的基数算，未来城市人口要增加近倍。

到规划期末，城市建设总用地将由现状的平方公里增加到平方公里，人均城市建设用地由增加到平方米。

按照这设想，凤凰县城将在原来基础上扩大倍多，本项目所在地，将成为凤凰县城仅次于古城区的二级中心区，土地升值潜力巨大。

第六章经济效益分析投资估算投资估算依据国家有关部门颁布的有关投资政策法规该项目开发建设规划施工设计文件类似工程建设造价资料湖南省建委湘建价字第号通知颁发的湖南省建筑工程单位估价表项目工程建筑安装工程概算书中国人民银行现行贷款利率表投资基本数据本期项目总投资万元，项目计划建设非物质文化保护条街地下停车场和单身旅游度假公寓艺术茶楼管理设施及附属景点等四个子项目。

用地面积平方米，建筑面积平方米。

主要经济指标见以下各表表总投资项目规划表项目功能楼层建筑面积平方米经营方式用地面积建筑占地面积总建筑面积建筑密度容积率绿化率非物质文化保护条街非保文化展示出租出售单身旅游度假公寓四星级住宿自营出售停车场停车自营茶楼休闲娱乐出售住宅住家出售投资估算各子项目投资估算额见下列各表表非物质文化保护品街投资估算表序号工程或费用名称预算金额万元占单项项目总投资额单价万元平方米备注土地费用土地出让金拆迁及补偿前期工程费地质戡探及建筑设计三通平基础设施建设费用电力照明给水消防排水建筑安装工程费建筑工程费用土建工程装修工程电梯及安装费无公共配套设施费用附属工程通道工程费用公共装饰绿化美化费用管理办公费用税费及服务性收费不可预见费用其它费用合计注非物质文化保护品街总建设面积平方米包含住宅在计算时因四舍五入的原因产生的误差通过其他费用调整表单身旅游度假公寓投资估算表序号工程或费用名称预算金额万元占单项项目总投资额单价万元平方米备注土地费用土地出让金拆迁及补偿前期工程费地质戡探及建筑设计三通平基础设施建设费用电力照明给水消防排水建筑安装工程费此地计算的平均值建筑工程费用土建工程装修工程注电梯及安装费无公共配套设施费用附属工程通道工程费用公共装饰