港务局长沙湘江旅游客运中心项目可行性建议书

快速的城市化进程中对房产投资的有着巨大促进作用。

非国有单位投资成为带动全市投资增长的主要力量。

年全社会非国有单位完成投资增长，占全社会固定资产投资的比重达到，比上年提高个百分点。

综合以上所述各项经济指标显示，近年长沙市经济总量快速增长，产业结构整步伐明显加快固定资产投资呈高增长态势。

年年经济总量实现重大突破，说明长沙经济发展总体上已经进入新发展平台，经济发展步入高速增长的新时期。

而良好的经济发展态势为长沙市房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。

三社会消费情况年平均增长，年长沙社会消费品零售总额达亿元，同比增长，年月月止累计实现社会消费品零售总额亿元，同比增长。

主要经济指标分析年年年年年年年年年年年年人均可支配收入人均消费性支出人均可支配收入增长率人均消费性支出长沙人均收入和消费性支出逐年变动情况年年年年年年年年年年年年长沙市长沙市社会消费品零售总额增长率社会消费品零售总额增长率长沙市和社会消费品零售总额逐年变动情况长沙社会消费品零售总额和呈现同方向的变动，社会消费品零售总额增长率的变动先于的增长率变动。

长沙社会消费品零售总额和增长趋势明显。

长沙人均收入和消费性支出逐年变动情况基本致，但是消费和收入的增长率低于社会消费品零售总额和的增长。

说明有相当部分的消费来自于长沙市外的消费群体。

年年年年年年年比重社会消费品零售总额比重城区社会消费品零售总额比重社会消费品零售总额各指标对比长沙市统计指标湖南省统计指标年年年年年年年年年年年年社会消费品零售总额城区社会消费品零售总额社会消费品零售总额变动情况注报告中所有对比数据均为同类型数据的对比本图为长沙市统计指标湖南省统计指标分析通过对比分析，长沙社会消费品零售总额超过湖南全省的，城区消费比重更是占到近，这反映了长沙市消费正在向城区消费集中。

年年年年年年社会零售贸易业零售额比重餐饮消费比重其它消费比重长沙市和湖南省经济指标对比注长沙市和湖南省的统计方法和口径不同，年和年的其它消费比重不具备参考性。

年年年年年年年年年年年年占全市的比重长沙城区零售品消费总额占全市的比重城区消费的集中从侧面说明近年来长沙积极推动的物流专业市场等的发展规划也见成效。

长沙市的居民的消费力将随着其可支配收入的增加而快速增长，将会得到了进步体现。

二消费构成长沙城区零售品消费总额逐年变动情况年年年年年年年年年年年年城区消费品零售总额增长率居民消费性支出组成年食品衣着设备用品及服务医疗保健交通和通讯娱乐文教服务居住杂项商品和服务社会消费品零售总额构成年餐饮业其它批发零售贸易业分析娱乐和食品消费超过居民消费性支出的，长沙的娱乐文化传媒餐饮等行业相对发达，长沙市人均娱乐休闲场所的数量在全国处于前列。

长沙人最早经营歌厅，航空蝴蝶两家真正意义上的歌厅出现在年。

对于长沙居民的消费能力和水平，以及休闲娱乐消费为主的特点，结合下表可以得以证实类目名次备注城市综合排名位国务院有关部门人均商业面积平米全国平均平米，发达国家平米居民可支配收入在全国排名第位人均消费能力全国排在第位房价全国排在第位左右年，长沙人口社会消费品零售总额分别为深圳的如果考虑到深圳的城市化水平全国最高，长沙的消费能力和消费水平处于全国的前列。

表中数据仅供参考三长沙市民消费特征分析土洋兼具长沙是全国第批对外开放的城市，经济发展水平位居全国中等以上城市前列。

不断吸引外资投入并增强本土民营经济，这种实内固外的经济体系已成为长沙经济发展的特点。

土洋兼具，是转型期社会的消费特征。

这点在长沙人身上表现得尤为突出。

现代化长沙人的消费洋溢着现代气息。

市私人购车和购房大幅增长，成为个新的消费热点。

长沙人均手机持有量在各大城市中也是居前列的，市区常驻人口多万，就有多万门手机。

而且手机更新换代快。

休闲化打保龄球和高尔夫球是现代人休闲的种方式。

长沙有家保龄球馆，球道总数近道。

不大的长沙城在湘江的月亮岛上也有个高尔夫球场。

而娱乐产业在长沙，更是如火如荼，各种娱乐场所遍布全城，消费异常火爆。

知识化长沙人重视教育消费，基础教育和民办教育颇为发达。

私立学校之多，在省会城市里也是少有的。

据调查，的人把教育投资摆在首位。

崇土排外长沙人在吃玩方面偏向于崇土，外来餐饮很难在长沙立足。

趋众跟风跟风从众是长沙市民消费的大元元栋面积层总计底商二层三层酒吧条街均价元栋层二层三层四层小计栋层二层三层四层小计总计项目销售部分可以实现的金额为万元，按销售计算，为万元销售税费测算项目销售收入与经营税金附加估算表销售税费计算表税费种类计算方法税费金额万元销售费用按销售收入计销售税金营业税及城建税按销售收入计企业所得税按总利润计合计返租成本及租金计算返租成本及租金计算表第年第二年第三年合计备注返租面积按照的销售率计算返租成本万元按照的年回报率计算租赁面积空臵率按计算租赁单价元平米月租金年度涨幅按计算租赁收入万元由此可见，返租情况下，出租率为时，返租需要支出的成本与正常租赁经营收入即可基本持平。

租赁部分的价值计算项目租赁部分共有平方米，在以下假设条件下，对租赁部分的收入进行计算租赁比例年预计租赁，年预计租赁，年预计租赁，年预计租赁，年预计租赁。

租金涨幅年预计月租金的年增长率为，年预计月租金的年增长率为，年预计月租金的年增长率为，年预计月租金的年增长率为，年预计月租金的年增长率为。

折现率按照计算在以上假设条件下，可以得出第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年租赁面积月租金元平米月年租金万元折现值万元第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年租赁面积月租金元平米月年租金万元折现值万元第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年租赁面积月租金元平米月年租金万元折现值万元第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年租赁面积月租金元平米月年租金万元折现值万元第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年租赁面积月租金元平米月年租金万元折现值万元累计折现值万元项目租赁部分的价值计算表可见，项目租赁部分的未来年的租赁收入折现值得为元方案二指标汇总项目开发总体经济指标汇总各项指标计算方法计算值总成本建造期间各项费用之和，总投资总成本销售费用税金返租成本，销售收入，租赁折现值，租赁折现值扣除税费后，收入合计，总利润销售收入总投资，净利润总利润企业所得税，成本利润率税后净利润总成本投资利润率税后净利润总投资开发商分成后经济指标汇总发展商分成后总利润总利润发展商分成后净利润净利润发展商投资利润率税后净利润总投资方案二结论按照方案，本项目总投资，万元，可以实现的销售收入，万元，租赁净现值，万元净利润合计为，万元，税后投资利润率，项目可行。

就开发商而言，按分成，分成后的利润额为万元，发展商的投资利润率为综上所述，本项目可行关于项目招商部分的思考世纪，在新经济及全球经济体化，信息网络化的趋势下，中国房地市场正酝酿场全新的世纪营销革命，个前所未有，充满巨变的房地产时代业已临。

在传统的经济体制下，旧的房地产市场推广手段已经越来越不适应新经济的发展，相对于走在全国房地产前头的北京深圳广州上海而言，房地产场的营销策划，更加表现出种积极有效的需求，生产方式及消费行为的这种变化与技术差异逐渐缩小，产品日趋同质化的冲突，不仅加速了全社会范围内的产品更新换代，也促使企业在市场营销方面不断寻找新的突破口。

我们看到，今天的长沙房地产行业每天在发生着日新月异的变化，今天的长沙商业格局模式业态引导着未来新长沙新商业消费新区域的产生形成对于本案而言，现代商业购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统到个统的经营主题和信息平台之上，不能统运营管理的购物中心，会逐渐从商业管理蜕变成物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

统运营般包含四个方面的内容统招商管理统营销统服务监督和统物管。

这其中统招商管理又是后面三个统工作的基础和起源。

这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业购物中心运营的管理能否成功因此招商部分是项目成败的重要关键因素之，在这里对于目前招商部分的策略作个初步的探讨。

统招商管理的十项基本原则第基本原则要维护购物中心的产业经营黄金比例。

目前比较认同的零售餐饮娱乐的这个购物中心产业经营黄金比例此比例特别适用于超大型综合性的购物中心。

这个比例当然不是绝对的。

譬如广州天河的正佳广场和上海的虹桥购物乐园就是大致按照这个比例来招商的。

经过参考其他案例和推算，本项目的产业经营比例购物餐饮娱乐俱乐部。

第二基本原则要维护购物中心的统主题形象统品牌形象。

商业购物中心是种多业态组合的商业组织模式，但它决不是个无序的大杂烩，购物中心必须是个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。

招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。

譬如正在兴建的广东佛山东方广场，其经营主题就很明确国际旅游观光，但经营者定要注意管理和维护好这个主题。

第三基本原则购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异异业互补。

同业差异简单地说，就是市场有定承受力，不能盲目招同品类的店。

譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市核心主力店同质化无差异更是不能想象的。

异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。

譬如百货超市因为经营品项不同，可以互补让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。

在这方面做的比较成功的购物中心有香港的太古广场广州的天河城广场等。

第四基本原则购物中心经营方式的选择原则。

商业购物中心的经营方式基本有三种自营联营和租赁。

购物中心毕竟是个以零售为主的商业组织形式，而零售是个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。

第五基本原则招商顺序原则核心主力店先行，辅助店随后的原则零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。

第六基本原则核心主力店招商布局原则核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败