1、多万方的商业体量将极大地改善区域生活配套。可进入中高端市场风险分析高端产品均占有稀缺的线江景或湖景，而且地理位臵较好，生活配套基本完善。根据本项目实际情况，虽临湖但尚有段距离，不具备线临湖条件，不建议项目进入高端市场。不建议进入高端竞争分析未来几年区域内的市场供应基本上以中端为主。中端市场是主流，但竞争激烈，中高端有机遇。分析结论建议进入中高端市场二区域竞争项目未来几年推盘量对比项目总建筑面积预计推盘量万物业档次万年年年金地四新项目中高端名流臵业邓甲项目中高端江堤村项目中高端武汉绿地集团项目中高端桥建集团地块中端新投地块中端梅子西路地块中高端合计从最近区域成交地块的情况来看，未来年可难会迎来个集中的推盘期，项目将面临较为激烈的市场竞争。三物业发展方向定位综合考虑本项目开发指标和项目的市场。

2、项目所在板块及周边的发展规划具有滨湖临江特色的高尚生态居住区。武汉新区核心区，武汉均衡发展崛起区，武汉中心城市支撑区，在未来的五年，力争建成城汉阳新城两园黄金口工业园永丰循环经济生态园三圈钟家村王家湾五里墩三大商圈四线长江沿线汉江沿线墨水湖北路沿线环龙阳湖沿线的城市格局，武汉国际博览中心展览馆建成后将为中部地区第展览馆，带动汉阳新区成为辐射武汉城市圈乃至华中地区的生产性服务中心。摘自汉阳区十二五发展规划三武汉博览国际中心的建设对四新地块的改变四新片将依托巨无霸的武汉国际博览中心，打造成为辐射武汉城市圈及整个华中地区的以现代服务业为主的生产和生活服务中心，形成展览会务商务金融住宿旅游餐饮休闲娱乐条龙的配套体系，同时与沌口组团即将建成的面积达平方公里的汽车城联动起，形成产业相对集聚功能优势。

3、新片的区域优势五小结从区域的现状条件来看，目前该区还是个潜力新区，尽管发展潜力巨大，但现实的开发条件还并不算太成熟，区域的环境四新片区建设速度目前偏慢，未来相关规划能否及时实现存在不确定性目前区域项目相对较少，消费者对四新片区居住价值的认知度不高第五部分项目定位项目总体定位类别分析结论开发意愿进入中高端及高端市场有利于提升企业品牌及项目利润进入中端及以上市场经济技术指标分析容积率，并不具备进入高端定位的条件。不建议进入高端市场资源分析周边配套缺乏，进入中端市场后难以打造核心竞争力但项目具有规模优势，可通过自身配套提升项目品质，具备进入中高端定位的条件。适合进入中高端规划机遇未来四新片区将是武汉市政府重点打造居住区，周边大量未来会大规模开发，会形成来良好的居住氛围。万方的武汉国际博览中心。

4、，万方的建筑体量，万方会展设施，万方会展配套设施，包括超五星级酒店国际会议中心海洋乐园大型商业娱乐设施等。为新区的发展描绘了美好发展前途，注入了蓬勃的发展潜力。但武汉博览中心的商业配套设施还处于建设中，还需要二到三年的时间来完善。区域现状公共配套设施还十分薄弱。短期内也很难获得根本性的改变。目前新区的交通环境已经获得了定程度的改善，江城大道墨水湖南路四新大道沿江大道四新南路四新北路汉新大道等交通网络已经形成，明年四新大道四新南路四新北路修建通车以后，区域交通将获得较大的改善。目前四新区的土地大部分都已经完成了土地的征收及储备，但受滞于区域内公共基础设施和公共交通的薄弱，区域社会资金导入不足，区内环境改变较为缓慢。二规划发展前景四新区的规划前景汉阳南向潜力发展新区，中部地区生产服务中心。。

5、，汉阳四新片区是离城市中心最近的板块。规划机遇汉阳四新组团是唯横跨内环二环三环的板块。武汉市主城规划年月，武汉市国土资源局和规划局发布武汉市主城规划，规划中明确提出，建设后湖站北长丰四新南湖白沙洲等大型居住新区，完善建设核心区中心区片的居住区居住小区，引导旧城人口向外围综合组团转移。鹦鹉洲长江大桥鹦鹉洲长江大桥总投资亿元，建设工期为个月。预计年前建好后，将极大的增强汉阳中心区武汉新区与武昌中心城区辐射能力。杨泗港长江大桥将于年开工，年左右竣工，设计工期四年。北岸从汉阳杨泗港上游过江，横穿鹦鹉大道，与拟建的拦江堤路立交对接，连起二环线汉阳段南岸在武昌八坦路落地，与武咸公路立交对接，连起二环线南湖段。轨道交通号线武汉地铁号线走向为黄金口永安堂王家湾五里墩拦江路武昌火车站洪山广场武汉火车站。四。

6、位，本项目物业类型定位从以下几个方向发展比较如下发展方向方向方向二方向三类型小高层高层高层小高层优势便于整体规划建设。合理利用地块资源，建筑密度相对较低。形成梯度产品，符合项目满足中端及中高高端市场定位的目标。劣势物业类型较为单，难以形成特色。出面积能力较差。物业类型单成本相对偏高不利于拉开档次。与纯高层相比，建筑密度会相对较高。核心思想大众化的市场定位策略，项目的产品档次受限制。高层可提升项目整体形象，使地块价值最大化。小高层舒适度相对较高，可提升项目价值和形象。综合评价产品纯粹，产品无特色，不利品牌提升。建议采用板式高层，提升小区品质及舒适度，提高项目溢价率。成本与高层相当，且不利用提升小区形象，不建议采用四销售价格定位可比案例选择说明香榭琴台项目总规划与本案大体相当，地段优于本案，。

7、补的工业与会展集群，共同构成整个汉阳蓬勃发展的动力引擎。汉阳四新区总体规划图四项目面临的发展机遇伴随着城市化的进程，汉阳传统核心区域已经严重超载，需要将中心城区功能向外延展。随着城市规划的逐步落实，交通环线的成型，二三环之间成为发展重点。武汉国际博览中心位于四新地区，紧临中环线和沿江快速路的西北侧，由展馆配套商务及居住区会展产业园大块组成。项目总规划用地平方公里，设计展览面积万平方米，拥有国际标准展位个。项目总投资亿元，总建筑面积约万平方米。建成以后，将是个集会展科技商务旅游金融住宿居住休闲娱乐于体的超级博览城，将极大地改善区域的环境。期项目博览中心场馆年底开建，十二个分展馆沿中心广场环状分布，总建筑面积万平方米。二期项目已于今年月动工，总建筑面积约万平方米，包含国际会议中心酒店海洋乐园。

8、比楼盘量化定价法得出本案的当期楼价平均为元平方米。在宏观调控的大背景下，汉阳区楼市受新政拖累，会有个下行的过程，但在本案大约年的开发周期内，受武汉国际博览中心等大型公建配套设施建设利好刺激，预期区域房价会逐渐回归，预计本案整案应能实现元平方米销售均价毛坯,精装价格约元平方米。如按年均涨幅计算，本案能实现的销售价格将更高。五项目开发节奏及分期售价建议建议项目采用少推多期的办法，等待区域环境及配套改善，获取更高溢价。建议每期推盘约万平方米，期以稍低价格入市，启动市场。后期逐步加推获取更高溢价按年均涨幅预测各期精装销价如下。建筑面积销售均价元入市时机销售收入万元期二期三期四期五期六期七期合计实际销售均价元平方米毛坯精装售价元平方米第六部分项目投资测算及风险控制建议项目投资分析详见附表国博项目静。

9、等配套设施，拟于明年月建成。国际会议中心面积达万平方米，可提供国际标准会议厅全江景会议厅平方米的特大型宴会厅等，为我市作为中部核心城市提供必需的高端政务和商务活动中心。洲际酒店按照超五星级国际化商务酒店标准设计，间客房可观江景或博览中心内景。假日酒店将达四星级国际化度假酒店标准，间客房可观人造海景及室内园林。海洋乐园项目将打造华中地区首个水主题的体验式全室内恒温海景游乐公园，建筑面积约万平方米，集旅游休闲室内运动度假购物等多功能于体，设臵人造海洋沙滩及水文化主题表演，还将引进商业主力店精品店电影城特色餐饮及真冰场等，为游客提供吃喝玩乐全方位服务。目前汉阳中心城区现状拥挤不堪的交通环境零散的建设规划分散的政府机构配套设施分布不均拆迁阻力较大，拆迁成本较高。与武汉市城区二三环之间的其它片区相。

10、，按照目前的汉阳区的房地产的大环境及政策走势，预计房价呈平稳上升趋势，呈现月均上升趋势。因此，根据可比楼盘各项因子的测评以及市场表现，可以预测本案的市场销售价格将为项目价格分析可比楼盘量化定价法为对本案制定个合理精确市场化的价格，通过选取距离本案最近的四个现售楼盘中的个有可比意义的因素按照量化方法，计算出每个项目的得分。项目名称因素权重香榭琴台水墨清华水墨丹青本案位臵区位楼盘规模交通便利程度价格朝向景观发展商品牌楼盘档次停车位的数量装修标准户型噪音周边配套投资潜力楼盘得分原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分楼价香榭琴台水墨清华水墨丹青合计注表中楼价为均价元平方米据表中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故将所要建立的回归方程设臵为根据方程计算出元平方米通过可。

11、财务指标分析二项目敏感性分析及建议从项目所在区域房地产市场表现来看，项目在开发建设销售周期内，项目实现销售均价元平方米的可能性存在，但存在定风险，后续市场受政策面影响，房价存在滞涨或下降的可能，如对后市预期过于理想，则可能会对公司开发带来较大的风险。根据上述测算及敏感性分析结果，并结合市场风险及报价的竞争性，建议地块楼面地价上限控制在元平方米之间。若楼面地价达到元，保底售价将达到元平方米，项目开发将存在定风险。楼面地价为元平方米时，保底售价为元平方米，结合当前区域市场状况，项目在年的开发建设销售期内，整案均价达到元平方米的可能性较大，项目风险相对较小，因此建议项目楼面地价控制在元平方米之间。第七部分研究结论项目资源要素回顾区位优势汉阳近郊新区核心规划优势现代服务业中心会展之都动力之城价值。

12、与本案相距约米，周边配套交通较为完善，但与本案处于同供需圈，其售价具备定参考价值。水墨清华项目处于四新地区，靠近武汉经济技术开发区，具备定湖景资源优势，周边配套交通相较本案略优于本案，虽与本案相距较远，但同处四新新区，其售价具备定的参考价值。水墨丹青项目总体规模相对较小临湖，具备定景观优势，与本案较近，只有约米的距离，靠江堤中路，目前无可售房源，二手房交易均价为元平方米，装修二手房价格最高门市价超过元平方米。月底有新房加推，预计销售均价元平方米左右。区域可比项目情况览表项目名称项目地址建筑规模用地面积建筑形态户型实际销售均价香榭琴台墨水湖北路与江堤中路交汇处小高层高层现售仅存户型水墨清华汉阳芳草路特号别墅高层水墨丹青汉阳马沧湖路小高层本项目销售价格预期本项目预计年底挂牌，年四季度能形成销。

参考资料：

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[14]国防动员训练基地项目可行性建议书（第72页，发表于2022-06-24）

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