被川字形的条小河分隔成七个小岛，而座古桥又将小岛串为个整体。建筑依水而立，以‚小桥流水人家‛著称，是目前江苏省保存最为完整的水乡古镇，也是省重点文物保护单位，已列为太湖十三大景区之。古镇于年对外开放，年被省政府列为江苏省首批历史文化名镇。目前，同里镇退思园已被列入世界文化遗产，古镇同里也正申报世界文化遗产，随着宣传力度的加强，古镇被越来越多的人所了解熟悉，全国各大报纸以及美国香港等地的报纸均以图文并茂的形式介绍同里，影视摄制组也频频取景同里，所得这天然的摄影棚蜚声海内外，中国电影家协会也在此设立了‚中国同里影视摄制基地‛。同里四大投资优势地理优势。同里处于上海都市圈内，具有良好交通条件产业优势。产业特色鲜明，基础良好成本优势。在土地劳动力上有较其他地区更低成本服务优势。政府高效服务，营造优良人居环境人口情况同里镇户籍人口总体呈现上涨趋势但上涨速度极为缓慢，年同里镇户籍人口平均增长率为，年年末同里镇户籍人口为人。同里镇外来人口总体呈现上涨趋势，年同里镇外来人口平均增长率为，年年末同里镇外来人口为人表近年同里人口年份年年年户籍人口人数据来源吴江统计局表同里外来人口年份年年年外来人口人比例数据来源吴江统计局同里与长三角同里距吴江市区仅分钟的车程。距离苏州市区公里，开车到上海也仅需个小时。苏嘉杭高速公路国道苏同黎公路等交通线路四通八达，真正满足了人们‚小时生活圈‛的构想。古镇同里为‚国家级生态宜居示范乡镇‛，是江苏省仅有的两个国家级生态宜居示范乡镇之。近年来，更是加强了城镇基础设施和生态环境建设，不断优化人居环境。新同里将是座交通等基础设施现代化的新的水乡城镇，新城镇现代化风貌是基础，加上传统元素，中国味道，使同里镇成为处人们生活的江南新水乡。二宏观经济与政策环境宏观经济发展状况中国宏观经济运行分析国际金融危机爆发以来，我国政府迅速出台了万亿投资计划十大产业振兴规划，稳定了投资者和消费者信心。年，我国经济遏制了急剧下滑的势头，呈现企稳回升的良好态势。固定资产投资快速增长，成为经济增长的主要推动力，投资结构有所改善。但也出现了部分行业重复建设和产能过剩自主投资增长动力不足投资效益下降银行不良资产潜在风险增大等问题。年宏观经济态势特征内需回升明显工业生产加快物价停止下降景气稳步回升投资结构优化消费平稳增长外贸顺差缩小地方投资升温社会投资启动资金来源充裕当前经济运行中突出的矛盾和问题产能过剩问题突出，有些行业仍在重复建设目前，我国产能过剩问题较为突出，从低端到高端产能从内需到外需产能从传统到新兴产能均不同程度面临过剩问题。是外需行业产能过剩问题难以解决。二是钢铁有色建材化工等传统行业产能已经过剩，但在建和新建项目仍有加大的规模。三是部分新兴行业也显露产能过剩迹象。新能源新材料等行业在本轮大规模投资的刺激下，新建项目快速增长，产品需求相对滞后，已经出现了产能过剩迹象。经济增长主要依赖政策拉动，支撑经济增长的内生动力不强今年以来，我国经济呈现出‚增长靠投资投资靠政府‛的特征。在政府大规模投资和宽松货币政策的配合下，出现了国进民退和国有资本与民争利的局面，部分国有资本大规模进入竞争性领域，挤出了社会投资。如国有企业在各地土地拍卖中频频成为‚地王‛，中粮收购蒙牛，民营航空公司基本退出航空运输领域。当前的消费增长也主要靠政策引导和鼓励，在国民收入分配体制没有根本性改变的情况下，稳定的消费增长内生机制尚难形成。地方政府投融资平台贷款潜藏系统性金融风险地方政府出于融资和保障基础设施项目资金供给而建立了各种政府投融资平台，作为承贷主体统向银行贷款，然后再将贷款转贷给企业或项目，使债务信贷化。政府投融资平台总体负债率较高，盈利能力较低，透明度较低，银行对平台及地方政府的整体债务水平难以准确评估，信贷资金监管难度较大，政府投融资平台贷款潜藏着系统性金融风险。图中国增长波动曲线未来中国经济走势预测固定资产投资增速略有回落，但仍有后劲首先，中央扩大投资万亿和调整部分行业投资项目资本金比例等政策效应会持续显现。其次，目前施工和新开工项目较多，投资额较大，按时完工仍需要大量投资，未来投资将保持惯性增长。第三，到位资金充裕。第四，房地产投资有可能替代政府投资成为经济增长的重要力量。第五，促进民间资本投资的政策与规划的已经出台。综上所述，年全社会固定资产投资名义增长左右，投资仍是经济增长的主要动力。社会消费品零售额保持平稳增长第，收入水平持续增长为扩大消费增强了后劲。第二，医改新方案板块客户比较别墅板块客户来源购买目的同里板块同里当地公务人员私营业主吴江市和苏州部分高收入人群自住居多温州投资客投资上海客源很少度假兼投资东太湖板块苏州本地高端客户自住度假上海高端客户长三角其他城市高端客户度假兼投资外籍客户投资居多阳澄湖板块昆山当地台商企业老总等自住较多，投资客亦不少上海市区客户有继续增多的趋势度假兼投资昆山发展外向型产业经济所带来的港澳台欧美日韩等外籍客源自住投资双湖板块苏州工业园区企业高管私营业主外籍人士等苏州本地高收入人群自住为主，少量投资客户定位依据说明本项目的开盘时间为年下半年，届时中粮本源知名度的扩大将带动同里别墅板块的客源发展，对本项目的客源导入将产生定的利好地块北部高尔夫球场的建设对本项目导入外来客源相当有利，但由于高尔夫球场的建设具有定的不确定因素，短期内对本项目导入客源的作用极为有限本项目开发初期，以双拼别墅为主力供应，旨在吸引同里吴江和苏州的自住客户随着项目建设发展的进度，本项目的目标来源范围将逐步有所扩张，未来上海以及长三角其他城市的度假客源和投资客源均将成为本项目的目标客户。中原对亩项目的目标客户定位如下表目标客户描述客户类型所占比例客户来源需求特征自住客户同里当地私营业主和公务人员吴江纺织私营业主苏州工业园区企业高管本项目双拼别墅面积定位适中，利于控制总价，能吸引当地及周边客户购买本项目作为第居所度假客户长三角城市高收入人群上海中产阶级喜爱江南水乡古镇的悠闲生活，本项目临近同里古镇中心，生活方便，这类客户会购买别墅作为度假场所，兼具定的投资目的投资客户上海私营业主温州私营业主外籍人士资产较多，依托于同里湖旅游度假区的良好规划和发展，本项目未来发展前景良好，升值潜力较大，易吸引投资客户价格定位定价思路本项目价格的确定采用市场比较原则。市场比较法是目前运用最广泛的定价方法，同时也是最科学的方法。市场比较法必须遵从‚同质同价优质优价‛的操作方法。市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。样本选取样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。中原在实践中总结出以下样本选取原则相近原则，相近地段会有更多的相近因素成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位在以上原则的指导下，我们调查了与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。独栋别墅价格参照楼盘确定遵循以上定价原则，结合片区其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，本项目别墅住宅定价的参照楼盘为‚中粮本源‛‚云水谣‛。表住宅参照楼盘价格及销售情况参照楼盘成交均价元月均销售套数中粮本源独栋双拼云水谣双拼资料来源上海中原地产投资决策中心现时独栋别墅价格确定表住宅价格拟合系数表比较内容权重中粮本源拟合程度比较系数建筑规模区域位臵外部环境社区景观立面设计房型设计配套设施营销企划开发商实力去化速度合计将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本项目公寓的参考定价以项目中粮本源为参考据以上数据分析，本项目住宅的现时价格应在元平方米左右，这是个通过市场比较得出的数据。中原建议本项目独栋住宅的现时均价为元平方米双拼别墅价格现时双拼别墅价格确定表住宅价格拟合系数表比较内容权重中粮本源云水谣拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑规模区域位臵外部环境社区景观立面设计房型设计配套设施营销企划开发商实力去化速度合计将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本项目公寓的参考定价以项目中粮本源为参考以项目云水谣为参考本案价格推算本案价格以项目为参考的定价权重以项目参考定价权重元平方米注权重各比较对象的比较系数各比较对象的比较系数之和据以上数据分析，本项目住宅的现时价格应在元平方米左右，这是个通过市场比较得出的数据。中原建议本项目双拼住宅的现时均价为元平方米未来上市销售价格根据项目开发进度的安排，本项目双拼别墅约在年月可以预售，而由于销售策略的关系，独栋别墅预计在年月上市。因此，我们将现时价格拟合到上市时间。价格影响因素分析表影响因素分析表影响因素指标定义说明宏观影响因素宏观经济国内生产总值收支水平消费品零售额全市消费品零售总额居民收入人均年可支配收入价格水平居民消费价格指数全国政策制度房贷制度贷款成数年限及其他房贷限制区域发展旧城改造规划实施的特别政策城市规划交通规划未来目标区域交通发展前景微观影响因素供求关系供应规模全市住宅供应量需求规模全市住宅租售量区域竞争相邻区域相邻区域发展对本区域的影响可比区域可比区域发展对本区域的影响客户偏好臵业喜好消费者对产品的偏好影响区位调整区位偏好消费者对本区域的物业选择的偏好影响影响因素权重表影响因素年变动幅度影响因素变动情况宏观影响因素宏观经济收支水平政策制度城市规划微观影响因素供求关系区域竞争客户偏好区位调整结合上述各影响因素，并依住宅自身的特征来判断各种因素对住宅的影响程度，从而确定各影响因素的权重。从权重分析表可以看出，相对于居住类的物业受微观因素的影响更多。价格预测结果涨幅依据表吴江市住宅成交均价及涨幅年份成交均价涨幅年月平均涨幅数据来源吴江市统计局表未来价格增长率预测影响因素居住物业价格增幅影响因素调整未来增幅预测注价格增幅统计参照吴江市住宅成交均价年年月的涨幅④未来上市价格分析表未来价格预估类别双拼别墅元独栋别墅元价格增幅年月基价上市时间年月年月未来上市均价双拼别墅至年月开盘的价格增幅独栋别墅至年月开盘的价格增幅表项目销售额初步计算销售时间年下半年年上半年年下半年年上半年合计独栋销售面积万双拼销售面积万独栋单价双拼单价销售额万元六投资收益分析