1、贷款亿，归还股东借款亿元。计划到帐时间月份。第六部分投资收益评价项目销售测算按亚奥区域目前的平均报价及调研分析。并参考未来的价格走向，并结合亚奥区域目前的发展，我们初步拟定天马大厦未来销售价格的三个方案即谨慎般乐观。谨慎方案般方案乐观方案项目价格元平米项目价格元平米项目价格元平米公寓公寓公寓写子楼写子楼写子楼车位万个车位万个车位万个测算结果附件销售收入测算表谨慎方案销售总收入万元般方案销售总收入万元乐观方案销售总收入万元二项目总成本单位成本计算成本测算表项目转让总金额为亿元。该亿元包含原项目涉及的所有债务罚款滞纳金等。加上后期装修费配套费管理费等，总投资成本万元，每平方米可售面积单位成本为元平米。三项目收益指标项目全投资现金流量表谨慎方案般方案乐观方案项目项目项目税后利润率税后利润率税后利。

2、的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的年下半年，仍处于增长趋势，而且环比同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。土地市场的变化供应量大幅增加，居住用地居主导据北京市国土局年度土地供应计划，年京城土地供应量大幅增加，比年增加了公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划的，限价房占计划用地的，普通商品房仅有。随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应结构将进步得到调整，以满足人们居住需求的限价房经济适用房廉租房比重的增加，将步抑制商品房的有效需求。交易场面趋冷，月成交量下降进入年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推。

3、始进驻项目，接收资产资料月开始办理项目规划报建变更手续，项目外装修公寓内装修方案，地下车库开始施工设计月内外装修及地库施工招标定标，施工进场月全面开工建设年月装修完成月竣工验收月地库完成竣工验收，办理竣工备案手续月配套绿化等工程完成月交房四项目销售计划月办理公寓预售证，月办理公寓及办公楼预售证，月办理综合楼预售证，月办理车库预售证。号公寓月开盘，开盘价元平米，均价元平米，争取在年月底销售完毕。号公寓月开盘，起价元平米，居价元平米，争取在年月销售完毕。办公楼整层销售，均价元平米。车位万个。五资金筹措计划首期股东借款亿元，用于支付定金万，支付收购保证金万元包括银行土地施工方等合计亿元，计划使用时间月份。第二期股东借款万，用于收购支付收购余款与项目启动资金，计划使用时间月份。项目抵押贷款，评估亿。

4、清债裁决书的当日，我公司需支付亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。暂留万元人民币在我公司帐户年，避免或有债务出现。第二部分市场研究年上半年北京市总体市场分析北京市场对宏观调控的反应近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。上半年，北京市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未来年内北京房地产供应增量将下降。北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境。

5、的商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。完善的配套设计必要的办公配套商业与地铁公交站点与街区商业有机结合。原生态大型景观社区充分利用地块北侧已建成的城市绿化带，同时项目范围内组织比较集中的绿地，形成都市喧闹繁华之中不失幽静的感觉。原有户型需要做改动原有户型按高档外销公寓设计，住宅设计以豪华为标准，并不适合现有办工简洁明快的要求，需要对户型进行开窗和内部装修上从新设计。第五部分项目开发及销售计划指导思想在保证项目总体收益的前提下，优化安排现金流，控制风险。二项目转让资产过户，预计个月内完成月份达成初步意向，着手设计转让实施方案月筹措亿的转让资金月达成债权人协议，付首期款月开始办理资产清理交接过户月办理相关变更手续，付二期款月完成项目相关规划报建变更手续三项目开发进程附件开发进程表月开。

6、润率内部收益率内部收益率内部收益率净现值万元净现值万元净现值万元从以上财务指标看，该项目赢利前景比较乐观，如能在付款方式与转让价格上取得转让方的进步让步，则此项目具有更大的运作价值。四现金流分析与解决方案现金流分析正常开发状态的现金流正常现金流前期资金压力大改善现金流的运作方案转让款支付可采取先支付小部分，同期加快办理相关证照，实现开盘提前，提前回笼销售款，减轻股东借款压力。改善现金流的运作方案二写字楼部分若采取自持，可减少所得税和土地增值税。第七部分风险评价与解决方案宏观市场风险房价下调的影响年各线城市均出现市场调整迹象，特别是向号称房价堡垒的北京也出现了房价打折松动下降的迹象，市场逐渐演变为观望气氛浓厚，成交量持续下降而，房价依然居高不下的局面。随着后市的观望气氛依然，可以预见房价下降。

7、地块的交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅家企业或家企业参与竞标。整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓由北京市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块年上半年楼面地价达元平方米，成交金额达亿元，规划建筑总面积万平方米。但二季度与季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。二需求分析亚奥区域支持在已经过。

8、半年北京市总体市场分析北京市场对宏观调控的反应土地市场的变化供应量大幅增加，居住用地居主导交易场面趋冷，月成交量下降土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降二需求分析亚奥区域支持需求积极因素分析需求不利因素三区域市场分析第三部分市场定位客户定位目标客户来源目标客户特征需求特点二价格定位区域当前价格第四部分规划设计方案构思小型商务办公综合体完善的配套设计原生态大型景观社区原有户型需要做改动第五部分项目开发及销售计划指导思想二项目转让资产过户，预计个月内完成三项目开发进程附件开发进程表四项目销售计划五资金筹措计划第六部分投资收益评价项目销售测算二项目总成本单位成本计算成本测算表三项目收益指标项目全投资现金流量表四现金流分析与解决方案现金流分析正常开发状态的现金流改善现金流的运作方案改善现金流。

9、去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈指的富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。北京启用亿元加强基础设施的建设，其中有亿元用于高速公路城市快速路和轨道交通的建设，以提速城市交通。在这十几条交通干道中，约有半都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了个质的飞跃。而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套设施。不仅如此，奥运因素更让亚奥区域的商务环境更为人性生态北环水系改造工程京城最大公园氧吧奥林匹克森林公园温榆河及周边地区的环境治理。根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥运功能区十五发展规划，奥运功能区将形成轴奥运景观大道，两园奥林。第四部分规划设计方案构思小型商务办公综合体作为紧靠地铁号。

10、商业潜能，商住两用的开发前景决定其潜在价值较大。项目客户定位清晰，价位便宜，回报率较高，项目回笼资金快，抵御风险能力强，但前期现金流压力大，如能有效解决转让方的债务问题，建议公司对此项目积极投资。本项目符合公司发展战略的要求，转让价格便宜，在市场低迷时可考虑购买此项目，增加公司项目储备，对于公司在北京地区发展意义重大。湘江伟业北京投资有限公司年月附件项目基础资料项目立面图投资测算文件规划指标表静态投资测算表开发销售计划表正常月份现金流量表目录第部分项目背景项目区位地理位置交通状况二项目现状项目现状土地权属周边环境与配套三项目规划条件四转让价格及构成五项目购买方式与付款方式核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,购买股权购买资产债务罚款抵押诉讼法院查封的处理交接方式付款方式第二部分市场研究年。

11、的运作方案二第七部分风险评价与解决方案宏观市场风险房价下调的影响债务风险工程问题遗留违章建筑第八部分结论与建议附件第部分项目背景该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于年开发的位于朝阳区大屯路号的现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭抵押法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。第二部分项目概况项目区位地理位置项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路号院，阳光广场东米图项目所处区域位置具体四至北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园主场小区，西至裕农农产品贸易公。

12、整的可能性还是很大的，对于本项目来说，开盘定价可采取低开高走，以求通过低价快速销售回笼资金，最大限度的缩短销售周期。债务风险该项目存在项目公司与母公司之间担保贷款问题，该问题的能否顺利解决，还有待进步研究。工程问题该项目地下车库没有建造，建造地下车库将影响该项目的交房时间遗留违章建筑该项目北侧遗留栋约平米违章建筑，未有规划许可证和产权证，无转让可能，但又正好处在北侧大门里边，若不购买此栋违章建筑，将对项目整体规划影响较大，而若购买此栋违章建筑，我方将不但按元平米价格多付出万，还将就违章建筑的规划从新审批补交罚款等问题进行处理，也比较麻烦。建议采取买下来，规划成商业经营。第八部分结论与建议该项目地处亚奥核心区域热点发展区域，配套完善，交通便利，市场机会好。该项目优越的地理位置优势决定其巨大的。

参考资料：

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[2]天远公司远程执行器项目可行性建议书（第27页，发表于2022-06-24）

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[15]天然果酱系列产品生产线技术改造项目可行性建议书（第37页，发表于2022-06-24）

[16]天然林资源保护工程项目可行性建议书（第56页，发表于2022-06-24）

[17]天润柏川SHOPPINGALL可行性建议书（第46页，发表于2022-06-24）

[18]天津集装箱码头作业区一期工程项目可行性建议书（第120页，发表于2022-06-24）

[19]天津艺术城项目开发项目可行性建议书（第62页，发表于2022-06-24）

[20]天津瑞湾商务中心开发项目可行性建议书（第115页，发表于2022-06-24）