1、的热情客户定位本案从实际销售角度考虑主要依托客户大致分为三类凇南当地客本案周边新建住宅项目较多，部分临近交付使用。短时期会形成定的人流量，从凇南本地客源组成可见，具体分为动迁户及本地居民，凇南村至十村可谓凇南集人口聚集地，当地口碑传播效应也由此可见。笼络人心或利用居民爱占小便宜的销售手段可以形成定的口碑氛围，形成关注焦点。投资客户从本项目的实际情况看来，投资客户对本项目的目前地理位置的接受度应该尚可，但是旦至现场实地后根据目前的周边大环境看来接受度应该不会很高，原因主要是由于周边人气不足交通不便和厂区较多。第感官印象不会很理想。因此前期的项目企划尤其关键。通过了解和掌握投资客户的消费心理加上周边的新建项目的带动会改善本项目的不足。引发投资客的热情对本项目相当关键。建材客户由于临近。

2、租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。这不能不说是政府在旗帜鲜明地倡导梯级住房消费概念。商业市场分析年上海商业市场，无论是手销售，还是二手租赁和销售，都表现出良好的发展势头，供需两旺，租售价格整体呈现增长的趋势。但是也不能忽视目前上海商业市场中突显的些问题，譬如供应结构成交结构的不平衡等。手商业市场年新增出售大型商业项目年新增供应面积在万平方米以上的大型商业项目主要有个，主要集中在四个月份上市，其中大分物业分布在七浦路商圈曹安商圈和五角场商圈。而万达商业广场供应面积为,平方米，为所有新增供应项目中面积最大的。年新增出售大型商业项目列表月份项目名称地址供应量平方米月东晶国际商业街浦东大道号,月新干线松江泗砖路弄,兴力达国际广场真光路号,月七浦联富商业广场河南北路号,月上海曹安国际商。

3、价的目的，同时通过进步规范房地产企业的开发行为，提高房地产行业的准入门槛，使得房地产市场走向健康和谐的发展道路。从政策目标的号召力来看，与往年相比有过而无不及从政策的可操作性来看，诸多政策首度出台，其执行力如何还无从显现从影响市场的程度来看，更多心理预期的影响。阶段政策名称颁布日期实施日期颁布单位第阶段关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的致上海商铺再度走热的主要原因有四点第流动性过剩导致大量资金需要投资渠道，而房地产必然是其中的个方向第二国六条的出台事实上封堵了住宅投资的空间，挤出效应使得原本投资住宅的投资客纷纷转向不受此轮调控影响的商铺第三股市跷跷板效应加大了商铺投资的热度，月份以来股市的震荡使得部分资金分流出来进入商铺投资第四些热点商铺如商圈专业市场等的成功运营刺激了对商铺投。

4、动中小套型中低价位住房的建设和消费，增加其在商品住房供应中的比例同时，也要继续实施有区别的信贷政策，在首付款比例等方面，充分发挥信贷政策对引导居民合理住房消费的作用，积极支持居民购买自住住房消费贷款，严格限制投机性购房贷款，控制投资性购房贷款积极支持居民购买中小套型中低价位普通商品住房和经济适用住房，限制购买大套型高价位商品住房的贷款。相比较欧美日本和香港地区，也不是多数青年刚刚参加工作便去买产权房。比较流行的住房是先租房的梯级住房消费模式而在我国，岁年轻住房私有化的比率为，年轻人刚毕业，拿什么来买房自然是家庭的积蓄。因此中国人传统的观念对房价飚升的影响也有其因素。其实，在国六条中，合理引导住房消费需求和消费模式，已经开始成为国家政策调控的手段之国六条甚至提出，要积极发展住房二级市场和。

5、年上海商业租金水平的走势表明，市级商圈和区级商圈对于集中型商业的需求是很大的，但是由于市中心区域土地资源有限，故此难以满足这些需求，年这些区域的商铺租金仍将继续上涨。而居民消费圈由于新增供应日益增多，从而出现供过于求的局面，从而拉低该区域的租金水平。租金水平的走势表明，上海商业的供应结构是非常不平衡的，局部地区供不应求，但另外些区域却供过于求，这情况将大大制约居民消费圈内新增商业的销售过程。上海市房地产市场调控年上海土地与商品房市场调控回顾年上海房地产市场就如同树欲静而风不止，在经历了年宏观调控后的上海房地产欲平稳过渡，但年政策风潮亦是袭卷而来，不过虽然今年政策是风云四起，但对市场的实际影响有限„„政策市场风云四起年政府综合运用经济法律行政等多种手段来调控房地产市场供求，从而达到平抑房。

6、建配龙市场，周边主力商客多为建材客户，由于本案正对建配龙市场，肯定会吸引定的建材老板的眼球。多数感兴趣者会上门询问。这点对本项目来说意味这机遇和利好。特别是在长逸路东端的板材老板，由于双子楼的建成，他们目前的门面将会拆除，建配龙目前也未对这些板材客户做出安排。机遇尚且存在，但不需要相情愿，味的去挖掘建材客户可能会使楼盘整体思路错位，毕竟建配龙的商家全是租赁客户，租赁客群的可挖掘程度则是个号。本项目还是该有自身的亮点去吸引更多的人。小结按照楼盘的正常消化比重分析再结合目前实际的项目情况的出客源比重本地客商业投资客户商业建材客户左右商业产品定位根据统计表明有轨交通沿线住宅物业与非沿线住宅物业的差价般在至之间。上海物业走势与轨道交通结合得相当紧密地铁号线通车时，沿线梅陇莘庄等地房产热销，度形。

7、城曹安路号,月万达商业广场邯郸路万达展示中心,月中邦金座康沈路号康桥文化中心楼,新增物业供不应求，物业售价上涨年商业物业全年新增供应面积约为万平方米，截止到年底全市可售商业面积为万平方米，全年去化面积为万平方米，呈现供不应求的局面。除月份外，市场中可售商业物业的面积每月均呈现量减。其中，月份上市的普陀区综合商办物业兴力达国际广场，其商业面积为,平方米月份上市的五角场万达商业广场商业面积为,平方米。这两艘商业航母拉高了月份和月份的整体供应量。同样在月份，由于所推出的兴力达国际广场被整体收购，因此本月去化面积也达到了全年的高峰，共实现销售万平方米左右。图年商业物业供求情况表商业物业价格全年走势上扬年月份上海商业物业销售均价为,元平方米，到了月份销售均价达到,元平方米，上涨了将近左右，归根结。

8、该理念完全可占有市场竞争力和说服力。面积为定位关键，目前凇南板块的主要商业面积范围为平米，该面积范围在市场上选择面极为广泛，因此建议本案面积为中小型面积为主，来可以填补市场空白，形成关注焦点。二来可以扩大客户群体，降低购买门槛。减少销售压力。办公周边办公楼可谓是目前凇南板块市场的主力稀缺项目，虽然建配龙二期也为商办题材，但本项目可塑性较强，主力办公面积定位只要合理，完全可以通过前期项目包装定位或理念型经济办公概念。只要价格同比比建配龙略低，面积为小户型经济办公形式，完全可以吸收市场主力办公客群。办公优势建配龙市场含有庞大的建筑办公客源群体凇南自身办公型经济题材空白区域辐射办公投资客源经济型办公，适宜面广泛，总价低门槛低办公劣势宝山办公市场不成熟周边无办公气氛交通不便捷同。

9、底还是由于宏观调控政策对住宅市场造成的影响，使得投资住宅物业在短期内已经无利可图，故投资者选择受调控影响较小的商业物业进行投资。月份由于兴力达国际广场的整体收购，且其收购价格价格较高，从而大大提升了该月的商业市场的销售均价。年上海商业市场的销售价格基本保持振荡中上升的势头。图年商业销售价格走势二手商业市场商业物业租金水平价格小幅上扬年上海市各类商铺租金价格趋稳，其中市级区级商圈租金价格坚挺。月份市级商圈平均租金达到元平方米天，而月份平均租金仅为元平方米天，全年租金水平增长了月份区级商圈平均租金达到了元平方米天，而月份平均租金为元平方米天，全年租金水平增长了居民消费圈商铺由于新增供应较多，从而使得这些区域的商铺租金出现较大幅度的回落，降幅达到了郊区商圈平均租金最为稳定，其全年涨幅在之内。。

10、上海台北温州两岸四地同步公开销售，开盘个月来销售了。国际企业会馆位于上海地铁号线江苏路口，属于内环稀缺地段。富阳中国控股公司在针对国际企业会馆进行规划建设的初期，就已经对上海写字楼市场作了完整的深入了解。据售楼处负责人介绍，近几年来，小户型纯办公楼在市场上出现供不应求的现象，在高额租金行情下，出租率年年居高不下，富阳中国控股公司为了填补目前写字楼市场上的紧缺，针对性地大胆提出小户型酒店式办公精品构想，整体由套平方米的产权小户型纯办公组成。开盘后的热销，证明了富阳中国控股公司对项目的独到见解，已经得到业内外人士的普遍认可。本案也不失为个良好商办题材项目，根据目前的板块情况，先说商业本项目商业可定位为餐饮休闲娱乐为体。主要为打造集中娱乐休闲商业街，因为目前凇南该区域周边尚无中大型休闲娱乐，。

11、类办公项目销售半死不活项目位置认可度较低，建配龙成为本案威胁产权式酒店推荐任何种事物的产生都不是偶然的。产权式酒店是商业用房市场发展到定阶段的必然产物，并且已成为我国些发达地区和城市尤其是大型旅游城市新兴的投资方式。从企业的角度来看，如果房地产开发商仅仅是为别人盖房子，做个建筑商的话，就不存在市场的问题。但如果是开发，在确定是否开发建设处高档房产时，它面临的最大问题就是市场谁来买有的开发商将整幢楼盘卖给个个大买家，但这样的买主在个地区甚至全国范围内都寥寥无几。有的楼盘建好后自己经营，由于资金不能迅速回笼，又缺乏专业的经营人才和管理队伍，造成业绩不良，甚至可能拖垮了业主。有的楼盘推向广阔的市场，虽然房子，卖得成功了，但楼盘的整体开发价值降低，如果楼经营服装，二楼经营餐饮，三楼又开发茶文。

12、成板块地铁二号线通车，迅速带动世纪公园龙阳路张江等地区，使他们成为购房热点区域明珠线通车又让江湾镇黄兴绿地等受益匪浅。研究表明，有轨交通对房地产的辐射效应分为三个圈层核心圈层，有轨交通出入口之地面，以商业保值增值可能最大紧密圈层，周边两个街区之内，以商业写字楼及城市公寓收益最大辐射圈层，视站点位置而论，越是郊区范围越广。在不考虑其他因素对物业价格影响的情况下，业内人士表示，轨道交通沿线住宅物业的升值空间大约在至之间。而对商业投资的升值空间将更巨大。专业研究人员认为，轨道交通扩大了消费半径并形成地铁轻轨口四周的漏斗效应，地铁周边年轻人消费模式的变化导致商业运作和商业选址的变化共同带动提升周边物业价值和商业价值。日前，由香港上市公司富阳中国控股进行规划建议的国际企业会馆小户型写字楼，在香港。

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