1、育费附加营业税教育专项基金营业税防洪工程维护费销售收入印花税销售收入合计乐业商城可行性研究项目土地增值税测算乐业商城土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额万元销售收入扣除项目金额开发成本及相关费用销售税金及附加其它扣除项目取项增值额增值率增值税率存在避税速算扣除率同上土地增值税乐业商城可行性研究资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额万元销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润本项目税前利润总额为万元本项目税后利润总额为万元本项目税前直接投资成本利润率为本项目税后直接投资成本利润率为以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。乐业商城可行性研究项目销。

2、建筑面积平方米层为酒店式公寓层高米，无梁板，建筑面积平方米户型设计中环国际广场酒店式公寓位于层，共套，为平方米的酒店标间式设计。销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率套套套套元中环国际广场销售情况成交套数均价元平方米成交套数成交价格中环国际广场年月开盘至今近个月，成交套，销售面积，日成交套数套，去化情况良好中环国际广场整盘均价从开盘的元上涨到元，年月当月均价已达到元，销售价格持续走高。万豪中心公寓乾康项目概况万豪中心公寓由南京中商房产开发有限公司和江苏乾康房地产实业有限公司联合开发，目前在售部分为乾康。万豪中心公寓共层，层为商用房，层以上为住宅楼。户型设计该项目住宅分为两种户型室厅，建筑面积。

3、费土地费用含拆迁费二勘察设计和前期费交通管理费参考，元图纸审查费参考，元，按建面地质勘察费建筑设计费市政公用基础设施配套测绘放线费建筑工程招投标费按工程造价的计提乐业商城可行性研究监理费安全质量监督费按工程造价的计提质检费按工程造价的计提散装水泥保证金参考，元，按建面白蚁预防费参考，元，按建面三通平费参考，元自来水管网建设工程费商业元三建筑工程造价参考，元间接费物管维修基金管理销售财务费用开办和管理费工程总价计提销售代理费成交总价销售推广费成交总价前期物业管理费工程总价计提不可预见费用工程总价计提乐业商城可行性研究项目销售税金及附加测算乐业商城销售税金及附加览表序号类别计算依据交纳金额万元营业税城市维护建设税营业税。

4、群辅助客群延伸客群。主力客群中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活，崇尚方便快捷高效的现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强的中青年，年龄在岁，他们的购房目的是居住和投资并重。辅助客群投资者投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景，适合高端居住商务办公，拥有较丰厚的资金回报。延伸客群型办公特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭交通便捷商务资源丰富办公成本相对较低，将会吸引部分型办公企业，经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高端时尚便捷的公寓类物业接受度较高。三典型案例研判中环国际广场项目概况总用地面积平方米总建筑面积平方米物业类型层为商业楼层高米，建筑面积平方米层为商务办公楼层高米，无梁板，。

5、店式公寓裙楼商业部分，商住楼及酒店式公寓方面保守预计销售均价元平方米。项目裙楼商业层均价保守预计元平方米。乐业商城销售总价测算表分类可售面积万平方米建议销售单价销售收万元商住公寓精装修元平方米商业用房层元平方米商业用房层元平方米商业用房层元平方米商业用房层元平方米总销额乐业商城可行性研究项目开发成本费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用直接费用有土地成本勘查设计和前期费用建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包括财务费用及不可预见费用。乐业商城开发成本费用分析表实际成本计划控制情况表示费用增加，费用减少备注编码费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元比例费用标准费用或造价项目总投资直接。

6、售价格敏感度分析项目名称单位金额商业用房元商住公寓元销售收入万元销售税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润总额万元税前直接投资利润率市场及产品分析基地资源分析基地经济技术指标总用地面积平方米规划总建筑面积约万平方米主要建设内容商业办公综合楼酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的。基地环境核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。地块西侧的中山北路是南京城区主干道之，车流量及人流量大地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。基地上建筑。

7、包括平米，总户数约套二室厅，建筑面积包括平米，总户数约套。室厅户型是该项目主力户型，占套数比例约。销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率套套套套元万豪中心公寓乾康年月日即入网备案，成交套，销售面积，日成交套数套万豪中心公寓乾康年月以整版报广宣传年月日正式开盘，两周成交套，日成交套数提升至套该项目整体均价为元。四地块产品建议户型面积区间主要竞争项目的户型面积扫步作出说明，我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及效益评价具有定的可信度与参考价值。本报告在测算数据时，方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和鼓楼未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，。

8、复为商业办公综合楼酒店式公寓其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的。地块周边楼盘产品览项目名称定位中环国际广场式写字楼豪华酒店式公寓江苏议事大厦星级酒店式商务写字楼高投资回报商务办公万豪中心公寓豪华公寓高投资收益银河国际广场苏宁银河购物中心国际顶级写字楼索菲特五星级酒店金山大厦级写字楼由此可见，区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍采取的定位。综合本地块特征，产品定位思考如下湖南路商圈时尚生活特区项目所在区域交通便利配套齐全，居住人口稠密，是个标准的优质生活圈。本项目需依托湖南路商圈资源，打造个适宜居住可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区。建议本项目依托湖南路商圈成熟的商业配套和超高的人气，以偏居住功能的公。

9、结合制定了多种市场策略。为了保证开发的每环节都优质高效，我们需组建支高素质高水平的工程管理队伍，以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作项目，这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目标。由于车库目前是否销售不明确，在价格和利润测算中，未将地下车库纳入销售计划。乐业商城可行性研究项目经济指标编号项目单位数量占地面积平方米总建筑面积平方米其中商业建筑面积平方米商住公寓建筑面积平方米车位个满足规划容积率建筑高度米绿地率覆盖率乐业商城可行性研究项目建议销售价格测算就本项目而言，最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系，本项目建筑主体物业预计包含平层商住楼酒。

10、在风险。由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵，拥有完善的商业生活休闲购物娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。项目市场定位项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下居住商务休闲购物优质生活圈地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造个集居住商务休闲购物功能于体的生活圈。项目产品定位本项目建设内容批。

11、寓形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑部分商务功能。项目客群定位房地产项目的客群主要包括主力客群辅助客群延伸客群。主力客群中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活，崇尚方便快捷高效的现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强的中青年，年龄在岁，他们的购房目的是居住和投资并重。辅助客群投资者投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景，适合高端居住商务办公，拥有较丰厚的资金回报。延伸客群型办公特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭交通便捷商务资源丰富办公成本相对较低，将会吸引部分型办公企业，经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高端时尚便捷的公寓类物业接受度较高。三典型案例研判中环国际广场项目概况总用地面积平。

12、包括商业门面多层及单层住宅，未拆迁。二项目分析及项目定位分析优势主城中心，区位优势明显位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强城市快速干道，路网发达，交通便利邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。劣势项目车位数量略有不足，较难满足后期需求自年取得土地至今已年，土地年限缩水紧邻的大方巷加油站影响项目形象紧邻城市内环干道，噪音尾气污染较大。机会南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。威胁现阶段区域内上市同质物业竞争激烈区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目基地拆迁存在不可确定因素影响绝版地段造成高单价，市场接受度存。

参考资料：

[1]商业地产开发项目可行性建议书（第62页，发表于2022-06-24）

[2]商业国际城项目可行性建议书（第83页，发表于2022-06-24）

[3]商业区地块项目可行性建议书（第78页，发表于2022-06-24）

[4]商业会所项目可行性建议书（第34页，发表于2022-06-24）

[5]商业中心项目可行性建议书（第19页，发表于2022-06-24）

[6]商丘市平原路项目可行性建议书（第27页，发表于2022-06-24）

[7]商丘市工学院实验楼项目可行性建议书（第20页，发表于2022-06-24）

[8]商丘市大型商品粮基地项目可行性建议书（第110页，发表于2022-06-24）

[9]唐山市新建恒温冷库项目可行性建议书（第42页，发表于2022-06-24）

[10]唐山市凤凰新城市政综合管沟项目可行性建议书（第68页，发表于2022-06-24）

[11]唐家镇平代线公路项目可行性建议书（第37页，发表于2022-06-24）

[12]唐大明宫遗址保护工程项目可行性建议书（第66页，发表于2022-06-24）

[13]响水富建帝逸国际项目可行性建议书（第48页，发表于2022-06-24）

[14]哈尔滨绿色马铃薯深加工项目可行性建议书（第61页，发表于2022-06-24）

[15]哈尔滨空调股份有限公司企业技术中心项目可行性建议书（第29页，发表于2022-06-24）

[16]哈尔滨原机电仓库改造项目可行性建议书（第22页，发表于2022-06-24）

[17]哈密地区科技馆项目可行性建议书（第45页，发表于2022-06-24）

[18]品牌折扣商城项目可行性建议书（第25页，发表于2022-06-24）

[19]咸阳市果业合作社会员系统培训项目可行性建议书（第19页，发表于2022-06-24）

[20]咸宁温泉商业街项目可行性建议书（第40页，发表于2022-06-24）