1、该阶段招商率预计达到。销售强销期月月份为市场游资活跃周期，在此阶段招商工作已经提前开展，主力商户已经确定，签约商户也已经上升到定比例。在此招商阶段性工作过后，转向宗地销售周期，销售推广工作应紧跟招商进度。在此阶段，物业应已经封顶，有利于树立投资者信心，该阶段销售率预计达到。资金回笼的可能性由于本宗地采用带租约销售模式，通过前期进行的招商工作，商户已对部分位置签订租赁合同，该部分资金来源组成为商户的订金及租金而进入随后的销售阶段，租金回笼会产生定灭失即由租金收入转变成为销售收入。在整个租售过程中，招商初始工作要提前于销售工作，这样可以为后期销售创造良好条件。另外，宗地也考虑了考虑全部自持的资金回笼状况，具体数据说明可见经济模型部分。望京商业步行街项目可行性研究报告六经济模型部分成成本本部部。

2、庄小区运通线南湖渠购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙购物中心运通线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站新城新城运通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店新城新城运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街新城新城运通线安宁里南站立水桥花园朝阳公园定福庄东柳花园运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街运通线南湖渠南湖东园购物中心人民大学六里桥长途站购物中心科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街四惠站大北窑农展馆酒仙桥公园南皋公园东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街金盏郁金香花园蟹岛度假村公园酒仙桥东直门。

3、的销售阶段销售阶段于年月开始实施，迟于招商工作个月。由于招商的先行，故在此阶段，本项目在市场中已经有了定的认知度，并积攒了定数量的签约客户，待销售证落实之后，项目正式进入销售阶段，在主体结构封顶时达到销售高峰期，后期与招商同步收盘。初步销控本项目预计于开始进行全面的租售其中月份开始招商月份开始进行销售，并对其进行租售节奏的控制，以调节项目的回款周期及租售价格调整，见下表暂定出租控制比例出租比例年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月总计暂定销售控制比例销售比例年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月总计望京商业步行街项目可行性研究报告强销期分析出租强销期月此时，宗地施工已经进入尾声，物业接近封顶，在此期间将会出台更为有利的租赁政策，并加强市场招商推广力度，以吸引市场中的意向商户。

4、餐饮类型业态。地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析区域公共交通状况分析地面公交客运系统在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通的主要工具之。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到地区的消费环境。对地面公交客运系统作如下分析地区现有公交线路览线路主要站点区域站名城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路西站西站城铁临路科技园花园东区广顺北大街西站广顺北大街小路科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村科技园小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店小区小区小路小区西园购物中心芍药居上地桥小区小路小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南。

5、苑群芳园大地站广顺北大街王佐汽车站五棵松营慧寺广顺北大街北湖渠广顺北大街如图所示，区域公交站点呈区域性集中的特点，多分布于城市主干道附近，处于边缘地带的住宅及商业项目地面公交客运系统相对匮乏，尤其是在城铁西站附近没有直接延伸到中心区的公交线路，且现有线路车次少拥挤不堪，造成地面公交客运系统与轨道交通系统的脱节，由此也滋生了诸多交通及安全隐患问题。但其现有公交线路基本能够承接多较好的销售收益预期。经经济济面面分分析析租售时间节点预计为本项目的招商阶段项目计划于年月份开始进行招商阶段的实施，在此时段的起始部分，其目的是将本案推向市场销售证尚未领取，亮相于广大商家及投资者面前，为下步项目的进展作铺垫而后，进行广泛的市场推广，待项目主体结构封顶时段到达租赁的高峰期，最后于次年年初收盘。预计为本项。

6、分分核核算算总建面,内容取费基础费率金额元土地费用楼面熟地价建筑面积,建安费建筑面积,管理费先期成本财务费先期成本销售费用总销售额其他费用建安费用不可预见费两税费总销售额总成本未含两税费单方成本,销售价格,销售收入,所得税前利润所得税后利润所得税比例销售收入利润率成本利润率面积盈亏平衡点静态,价格盈亏平衡点静态,依据对于宗地状况及其他开发成本的预期，初步界定宗地的楼面熟地价为元建筑平米，建安含部分市政接驳费用依商业物业低层高标准成本届定为元建筑平米。配合其他经营及管理费用初定项目的单方成本为元建筑平米。表中的销售价格为元建筑平米，后续的现金流对冲模型将以上述指标为评估基础。望京商业步行街项目可行性研究报告额额度度比比例例核核算算项目计费基础资金额元占总投资比例土地费用楼面熟地价,建安费,管。

7、园科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站科技园大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路科技园宏昌路科技创业园广顺北大街购物中心东直门外广顺北大街三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街环行铁道阜通西大街花园立水东北旺中路阜通西大街来广营花园北营门门头村北京植物园香山东路花园大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街锦绣大地市场玉海园中关村四元桥公园金盏公园孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街西北旺村北苑家园广顺北大街。

8、态回流分析该部分测算是指本案全部自持每年收取租金收益的年期现金回流状况。内部租金初定为元日建筑平米，每年递增。分析结果如下静态静态元静态回收周期年第年年末结余元年期总租金收益税前,元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。项目年期整体自持动态回流分析该部分测算是指本案全部自持每年收取租金收益的年期现金回流状况。内部租金初定为元日建筑平米，每年递增。年折现率为。分析结果如下动态，动态,元静态回收周期年第年年末结余元年期总租金收益税前元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。望京商业步行街项目可行性研究报告项目年期租售结合回流分析该部分测算是指本项目进入销售期后同时发生租赁及销售的现金状况分析。其中招商周期为年月年月暂定，销售周期为年月年月暂定。销售方式初步考量为带租约销售，在财务分析中的。

9、江帝景京南交易中心广顺北大街北京西站北辰路购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖渠老君堂南站朝阳公园阜通西大街北苑家园都市芳园阜通西大街前苇沟花园燕莎友谊商城安定门西北旺市场花园大峪苹果园地铁定慧寺国家图书馆广顺北大街东湖广顺北大街北京南站大观园儿童医院西直门广顺北大街奶子房广顺北大街菜户营盛唐饭店学院路芍药居广顺北大街奶子房广顺北大街东北旺中路圆明园五道口亚运村花家地南十里居花家地东湖花园朝阳公园小武基北大地岳各庄北桥花园支路宏昌路丽都饭店朝阳路劲松十八里店北桥站宏昌路东直门长途站览中心广顺北大街朝来家园平西府广顺北大街东直门阜通东大街广播学院北七家桃峪山庄桃峪口阜通东大街北湖渠大西洋新城酒仙桥商场大望路潘家园亦庄大西洋新城支北湖渠东口广顺北大街四惠站。

10、操作作现现金金流流状状况况年月年月年月年月年月年月当月新出租比例出租比例累计当月可收租金比例当月新增租金回款,销售比例销售比例累计当月新增销售回款累计销售回款额当月租售收益额,成本总额税前现金流税前净收益税前净收益累计所得税税后现金流税后净收益税后净收益累计望京商业步行街项目可行性研究报告年月年月年月年月年月总计当月新出租比例出租比例累计当月可收租金比例当月新增租金回款销售比例销售比例累计当月新增销售回款,累计销售回款额当月租售收益额,成本总额税前现金流税前净收益税前净收益累计所得税税后现金流税后净收益税后净收益累计望京商业步行街项目可行性研究报告经经济济分分析析说说明明上述现金流测算包含项目年期整体自持静态回流分析项目年期整体自持动态回流分析和项目年期租售结合回流分析。项目年期整体自持。

11、体体现为物业面积销售的同时，原有租赁收入自动转交投资者所有，其面积的经营收益不再体现于开发商收入之中。依据该模型分析结果如下税前现金流出现正值期间为年月，盈余收入元税后现金流出现正值期间为年月，盈余收入元年月累计招商回款额元年月累计销售回款额,元年月累计总回款额,元税前净收益累计元税后净收益累计元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。望京商业步行街项目可行性研究报告七可行性分析结论在前期调研及开发数据较为完备的基础上，进行了宗地基础面市场面技术面及经济面的综合评定，评定结果如下项目立地状况较好项目市场机会及风险较好项目基础指标利用般项目投资收益分析较好可行性分析结论该宗地拥有较好市场条件及投资回收前景，具备可操作性，建议进行开发。区域总体环境分析地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间。

12、费财务费销售费用其他费用不可预见费两税费总成本未含两税费望京商业步行街项目可行性研究报告租租赁赁现现金金流流分分析析静静态态注静态静态静态回收周期年项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用其他费用不可预见费两税费租金收入税前净收益值税前现金流所得税纳税所得额纳税所得额累计望京商业步行街项目可行性研究报告租租赁赁现现金金流流分分析析动动态态项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用其他费用不可预见费两税费租金收入基准收益率税前收益净现值税前净收益税前现金流累计所得税纳税所得额纳税所得额累计注动态动态动态回收周期年望京商业步行街项目可行性研究报告项项目目租租售售同同步步。

参考资料：

[1]商业楼项目可行性建议书（第56页，发表于2022-06-24）

[2]商业建材综合性商业中心项目可行性建议书（第59页，发表于2022-06-24）

[3]商业地产项目可行性建议书（第24页，发表于2022-06-24）

[4]商业地产开发项目可行性建议书（第62页，发表于2022-06-24）

[5]商业国际城项目可行性建议书（第83页，发表于2022-06-24）

[6]商业区地块项目可行性建议书（第78页，发表于2022-06-24）

[7]商业会所项目可行性建议书（第34页，发表于2022-06-24）

[8]商业中心项目可行性建议书（第19页，发表于2022-06-24）

[9]商丘市平原路项目可行性建议书（第27页，发表于2022-06-24）

[10]商丘市工学院实验楼项目可行性建议书（第20页，发表于2022-06-24）

[11]商丘市大型商品粮基地项目可行性建议书（第110页，发表于2022-06-24）

[12]唐山市新建恒温冷库项目可行性建议书（第42页，发表于2022-06-24）

[13]唐山市凤凰新城市政综合管沟项目可行性建议书（第68页，发表于2022-06-24）

[14]唐家镇平代线公路项目可行性建议书（第37页，发表于2022-06-24）

[15]唐大明宫遗址保护工程项目可行性建议书（第66页，发表于2022-06-24）

[16]响水富建帝逸国际项目可行性建议书（第48页，发表于2022-06-24）

[17]哈尔滨绿色马铃薯深加工项目可行性建议书（第61页，发表于2022-06-24）

[18]哈尔滨空调股份有限公司企业技术中心项目可行性建议书（第29页，发表于2022-06-24）

[19]哈尔滨原机电仓库改造项目可行性建议书（第22页，发表于2022-06-24）

[20]哈密地区科技馆项目可行性建议书（第45页，发表于2022-06-24）