1、环通达机场国贸的路网体系五地块周边配套商业设施天客隆华润物美易初莲花等大型超市京客隆便利店双桥菜市场北双桥市场等多个购物场所生活设施医院民航总医院管庄医院双桥医院三间房医院及多个社区医院教育幼儿园广播学院幼儿园北双桥幼儿园生物研究所幼儿园福怡园幼儿园,小学双桥小学北花园小学定福庄第二小学中学北京市第十七中学北京市潞河实验中学双桥中学定福中学大学中国传媒大学北京市第二外国语学院另有地块东南侧教育用地已规划。五地块优劣分析优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。本地块毗邻京通快速八通线京沈京哈以及规划中的六号线，位臵非常优越。同时有近十路公交车途经本地，交通十分方便。项目地块，市场竞争少，区域含金量高，升值潜力大。区域的整体开发提升了版块整体形象和竞争力。紧临京通高速，两广延长线，距市区三环路仅公里，交通条件。

2、住区域，开发逐渐升温。该区域内住宅的均价为平方米左右，开发业态上以中档住宅为主。政府对三间房区域的市政设施投资力度较大，三间房区域的潜力正在被逐渐挖掘，目前其是几大边缘区域中最具发展潜力的重点区域。四项目地块分析三间房概述三间房乡位于朝阳区东部，通惠河畔，是北京市区的东大门东与管庄接壤，西临高碑店乡北靠平房乡，南接豆各庄乡。辖区面积平方公里。全乡总人口人三间房乡交通便利，距首都市中心仅公里距首都国际机场公里乡域内公路四通八达京通高速公路城市轻轨铁路横贯东西五环路纵横南北，京秦京承两条铁路从乡域内通过村内均有柏油路或水泥马路相通被第二大观光河道通惠河从乡域中部穿过而座落在乡域内的双桥火车站是北京地区第二大货运站是首都及华北地区重要的物资集散地。二三间房的主要城市规划年月朝阳区政府提出的计划，将三间房南部区定义为文化产业的重点发展区域，即以。

3、比较，本项目地块污染状况远比北京市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。地块位于朝阳区三间房东柳，总占地万平方米，地块东临双桥路，西至乡届，南至北花园街，北至通惠河南街。地块内部地势平坦土地肥沃。周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂区内的工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。四项目周边交通项目地块交通极为便利，从广渠路延长线的修建以及规划中的地铁号线到城铁八通线，朝阳北路加之原有的京沈路与京通高速路和朝阳路等城市主干道都于项目近在咫尺。项目与中央商务区的联系也较为紧密。根据北京市三间房南区政府道路详细规划，项目周边南北向道路长营路双经东路，东西向交通除南北两条高速路外，还有双纬路沟通东五环广渠路连接双井和通州，形成三纵四横沟通四环。

4、二居。还有三居，左右跃层。板楼多层普通住宅公寓花园洋房预计在今年年底开盘，销售价格在元平米左右。苹果派居到跃层三居四居。主力户型为到二居。板楼小高层普通住宅区月日正式开盘区预计今年年底推出。价格预计在元平米左右。供给分析通过区域现有在售及未来将要入市的项目供给量可以看出本区域以普通住宅供应为主。装修标准以毛坯房为主。区域住宅市场供给集中，仅年区域总体供应量超过万平米，其中建面超过万平米的大盘项目有东时区万象新天,市场前景被致看好。区域规划容积率平均在左右。整体居住舒适度不高，生活品质般。区域内住宅产品面积集中在平米之间，居为平米，二居为平米，三居为平米。今年入市项目除普通平层产品外，设计增加了跃层产品。主力户型主要为二居，三居其次，居配比相对较少，少量项目配有四居。户型面积在平米的居和平米的小二居市场反映良好。三总结三间房作为东部传统居。

5、土地平坦，相对落差米左右，几乎均为农业宅基用地，西南部的企业处于停产状态，污染小周边大量的的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比北京市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。地块位于朝阳区三间房建筑面积万平米。是集酒店写字楼商场为体的综合建筑弥补周边综合服务项目短缺的空白。东盛商务广场位于京通路北朝阳路南两路中旬地带，西临北京天坛生物制品有限公，总建筑面积约万平米。三地块现状地块位于朝阳区三间房北双桥村，总占地平方米，东至北花园街路，西至东柳巷西路东至双桥路，南至京哈铁路，地块以北临北京第二大观赏河流通惠河。河水蜿蜒流淌，水质较为清澈，形成了道独特的风景。项目土地平坦，相对落差米左右，几乎均为农业宅基用地，西南部的企业处于停产状态，污染小周边大量的的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体。

6、极为便利。京通高速，两广延长线的高标准建设，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为种享受。便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候的形成，同时避免重复投资带来的重复性浪费。地块内有较长的河岸线，有利于打造生态河景沿河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。项目周边市政配套完善，创造了良好的水电气路等基础设施条件。本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。加之北方地产雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，都将进步加强本项目的优势。二劣势分析地块周边少量的商业和原始住户需要拆迁，给项目带来了不确定因素。目前，两地块所在区域除些临街门市外，尚无成熟商业区，超市银行邮局农贸市场娱乐场所等生活配套设施比较缺乏，给长期居住人们生活带来极大的不便。本地块形状为不规则形状，规划难度较大，届时会形成规划死角，降低土地使用率。

7、色文化为核心，在近平方公里的土地上建设两座主题园林四个人文生活居住区六条文化特色商业街区三个商业金融文化中心，以建设国家动漫产业基地为核心，打造现代传媒文化产业，以中华本草园为基地，发展中医药旅游文化产业。两园两园指中华本草园康健艺术主题公园。中华本草园是三问房乡已绿化的精品工程也是区市绿化样板工程。康健艺术主题公园占地公顷，位于乡域北区塔裢坡自家楼村北绿化带。以休闲健身文化为主题建设大众健身康体中心，其中包括游泳场草皮足球场雕塑和名贵植物观赏园。四区区自家楼村和塔裢坡村区内开发建设美然动力街区⋯福怡园等住宅区总建筑面积约为万平米。区金家村北双桥村新房村西柳巷村区内开发建设艺水芳园⋯天泰新房苑⋯天泰北双苑住宅区及天泰商业中心天泰和平广场等商业项目总建筑面积约为万平米。区定福庄西村定福庄东村区内开发建设天泰定福园住宅区康达商业中心等项目。。

8、万，建筑面积含的地下面积为万平米，容积率，控高米。六层带电梯的花园洋房建筑成本应该在元平米左右。三项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为住宅元，但未计算土地增值税等。本预算地下面积已经计入建安成本但未计入销售收入。二区财务分析土地成本单位万元土地土地补偿费成本地价土地出让金大市政费四源费小计土地补偿费按人平米人平米二基础设施费用单位万元基础红线外市政投资设施红线内市政投资绿化费小计本表绿化费包含绿基投的收费三项目前期费用单位万元设计费规划费市政咨询费工程许可证执照费规划审查费施工图审查费前期测绘费勘测费质量监督费供电贴费招投标管理费标底编制费评估费开办费黏土砖费防洪费三通平费小计四建安费用单位万元建安建安费费用不可预见费工程监理费竣工图费小计五成本合计及其他费用单位万元管理费用销售费用财务费用营业税分摊地下。

9、区三间房西村三问房东村区内有千禧家园住宅开发项目，建筑面积约万平米。六街六条街包括南区的民俗文化百宝条街民间旧货条街世金物流街梆子井水文化交流静养条街北区的餐饮文化条街振中汽车产业系列条街。三块产业用地三块产业用地指康达商业中心天泰广场和东盛商务广场。康达商业中心位于朝阳路白家楼占地面积公顷规划建筑面积为万平方米。天泰和平广场位于新房村与北双桥村之间北临天泰大街占地面积公顷建筑面积万平米。是集酒店写字楼商场为体的综合建筑弥补周边综合服务项目短缺的空白。东盛商务广场位于京通路北朝阳路南两路中旬地带，西临北京天坛生物制品有限公，总建筑面积约万平米。三地块现状地块位于朝阳区三间房北双桥村，总占地平方米，东至北花园街路，西至东柳巷西路东至双桥路，南至京哈铁路，地块以北临北京第二大观赏河流通惠河。河水蜿蜒流淌，水质较为清澈，形成了道独特的风景。项。

10、主，其他区间为辅。商业采用框架结构，户型可分可合，面积可大可小。四价格定位住宅平均售价为元平方米商业门市平均售价为元平方米朝阳区房地产市场多层住宅的平均价格大约在元平方米之间，而本项目位臵较为优越，因此，取均价元平方米。地块位于位臵非常优越，周边有大量的住宅小区，且小区商业未形成气候，商业价值极大，再参照同类物业商铺价格后，取销售均价元平方米。第二部分财务可行性分析项目财务分析说明拆迁成本分析根据北京市有关规定及该块土地的地理位臵，回迁补偿均价元。按人数每人补偿，区共有人数人，需补偿，按照回迁补偿均价元计算，则区需要拆迁总价应为万元按人数每人补偿，区共有人数人，需补偿，按照回迁补偿均价元计算，则区需要拆迁总价应为万元。二建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，区占地面积万，建筑面积含的地下面积为万平米。容积率，控高米区占地面。

11、成本成本合计六销售费用及毛利润单位万元销售收入营业税前毛利润营业税后毛利润毛利率三区财务分析土地成本单位万元土地土地补偿费成本地价土地出让金大市政费四源费小计土地补偿费按人平米人平米二基础设施费用单位万元基础红线外市政投资设施红线内市政投资绿化费小计本表绿化费包含绿基投的收费三项目前期费用设计费规划费市政咨询费工程许可证执照费规划审查费施工图审查费测绘费勘测费质量监督费供电贴费招投标管理费标底编制费评估费开办费黏土砖费防洪费三通平费小计单位万元四建安费用单位万元建安建安费费用不可预见费工程监理费竣工图费小计五成本合计及其他费用单位万元管理费用销售费用财务费用营业税分摊地下成本成本合计六销售费用及毛利润单位万元销售收入营业税前毛利润营业税后毛利润毛利率四可行性研究结论该项目从市场角度看，存在较大的需求，市场前景乐观从财务投资角度看，项目内。

12、和相隔较远，较难形成规模效应，只能推广，将增加定的推广难度，和推广费用。六地块初步定位建议物业类型定位定位以住宅为主，商业为辅的综合性项目定位依据地块，周边人口较为密集，部分居民有购房需求地块位臵非常优越，交通极为便利地地块周边缺乏大型购物场所及农贸市场等生活服务配套设施。二目标客户定位定位有稳定经济收入，需满足居住要求的首次臵业者内需要改善居住条件的首次中年臵业者其他区域急需用房而购房款不足的年轻臵业者定位依据房地产品有很强的地源性，因此，区域为满足居住要求的首次臵业者和为改善居住条件的二次臵业者将是本项目的主要客户群体生活或工作在其他区域的部分年轻人，由于积累不多，但又由于结婚或者其他原因，急需要用房的购房者也会成为本项目的目标客户群体之。三面积户型定位住宅的户型应以两室厅及两室两厅为主，室厅三室厅及三室两厅为辅面积应以平方米区间为。

参考资料：

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