1、住宅总建筑面积比例毛坯房营销未定，暂按此仅提供厨卫装修未定提供全套精装修未定第六部分工程及销售计划期开工时间确定按集团设计流程和南京正常的报批报建时间，本项目期预计在年月中旬可以开工。二开发销售计划项目开发周期年，分四期开发，年底开发完毕。年年年年合计均价元平米多层小高层情景洋房双拼别墅商业结算面积平米总计万万万万万多层万万万万小高层万万万情景洋房万万万万双拼别墅万万万商业万万万结算金额元亿亿亿亿亿部分成本及投资收益预测成本预测建安成本测算依据以下内容因缺乏相关资料，本次测算暂按假定做法考虑报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况因场地较平整，仅考虑平均左右的场地平整因无相关地质报告，建筑基础暂按江宁区域已建建筑基础类型均按沉管桩考虑水电气暂按政府接至场地边考虑人防。

2、路较少不方便，但随开发区内住宅开发量和入住居民的增加，预计公交将很快得到改善,届时无需设小区巴士。条公交线路通往主城路每分钟班车，连接主城雨花台与河海大学，南航站位于宗地南端，拉法基站位于宗地北侧米时雨线连接主城雨花台与东山，将军北路站位于宗地北侧米。均为无人售票车，由于道路宽车辆少上下乘客少，由宗地至雨花台仅分钟。主城雨花台至宗地最晚班次，宗地至主城雨花台最晚班次。路连接主城与东山，路连接主城与开发区，但最近的站点距宗地均在公里以上，超出步行距离，乘车不方便。轨道交通规划有两条连接市中心的轨道交通线经过宗地附近，但估计最早到年才通车。根据全市轨道交通规划，地铁号线由主城沿机场高速从项目东侧穿过，通往禄口机场地铁号线由主城沿宁溧公路到达江宁开发区百家湖。由于号线年开工年才能建。

3、外，中标发展商需缴纳中标价款的契税中标价款的出让业务费土地权属用途变更费元建筑面积和省集中元建筑面积。付款条件成交当日年月日，付成交日内签订土地出让合同年月日之前，付成交半年内年月日之前，交清建筑面积住宅总户数户公共服务设施总面积汽车位总数个住宅内容类型建筑面积占住宅总建筑面积比例拟结构形式备注双拼别墅层异形柱框架结构层多层公寓层砖混结构层情景花园洋房层框架结构层小高层住宅层框架结构层中高层住宅层无无高层住宅层无无超高层住宅无无公共服务设施内容类型建筑面积用地面积商业集中商业设施加油站未知会所学校无幼儿园市政公用行政管理人防及地下车库不计入容积率其中必需配建人防为，另增加地下车库为汽车停车内容停车方式车位数占总停车数量比例地下半地下地下车库架空层无地面车库无地面露天交楼标准内容装修标准。

4、内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳环线和二环线通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。与南京市中心的联系距离新街口公里，车程分钟东大科技园办公楼宗地内部科技园标志牌宗地南侧正在平整场地搭建围墙北部地块正在修建的道路宗地内部可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。将军路共青团路红线宽米，双向六车道。可通过将军路共青团路机场高速宁溧公路宁丹公路通往环线绕城公路和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。与江宁区政府所在地东山镇的联系距离公里，车程分钟主要有三条道路秦淮西路红线宽米，三块板，双向四车道。胜太西路红线宽米，三块板，双向四车道。天元路红线宽米，三块板，双向四车道。公交出行由于宗地所处江宁开发区期入住居民较少，因此目前宗地周边公交线。

5、持股份大于的前提下，可就该地块开发成立项目公司。底价亿元万元亩加价幅度万元的整数倍。竞买保证金万元。未竞得者竞买截止之日后三日内退回不计利息竞得者抵作土地使用权成交价款。报名时间工作日年月日至年月日星期三。答疑时间书面答疑。年月日下午之前提交经审查具备竞买资格的报名者年月日下午领取答复。报价时间工作日年月日上午至年月日星期三下午年月日星期三下午之后，按本批挂牌地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序本项目排第竞买报价时间在每新轮有效报价之后顺延分钟，分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。报价方式现场书面报价。不接受电话邮寄口头等报价方式。报价币种人民币。竞得人的确定价高者得原则，报价低于底价为废标。成交价款构成包括土地拆迁安置补偿费土地挂牌出让工作费用政府土地收益不含其它税费。除中标价款。

6、暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑面积的考虑。联建小学个，面积为，地价按万的六分之进行分摊，工程建设费单价按元估算，按六分之进行分摊。成本测算汇总项目单位成本元平米，单位投资为元平米，总投资万元，资本化利息万元记入开发间接费中。表成本测算汇总成本项目总成本万元单位成本元比例土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本合计九期间费费管理费用销售费用项目总投资二税务分析应交营业税金及附加按计算为万元企业所得税按计算，为万元契税按地价合同额的计算为万元，记入地价成本土地增值税，目前南京土地增值税采用预征方式，别墅销售收入按的预征率计算为万，商业销售收入按的预征率计算为万，结算返还的可能性不大。

7、成，因此条规划地铁线的建成时间均在年以后。号线的建设时间较号线早，预计年前后可能开工，但距宗地约公里，已超出步行范围。图宗地周边轨道交通规划七生活配套生活配套的区域分布宗地周边已具备基本生活配套，主要分布在胜太路沿线和东山镇，其中胜太路主要为银行邮政电信超市酒店药店等基本生活配套，商场医院等大型配套主要分布在东山镇。最近的集贸市场离小区约公里。其它重要配套有超市麦德龙欧倍德，距宗地公里。中小学英华国际学校南师附中分校全国大重点中学新区小学和新区中学。宾馆酒店湖滨金陵饭店五星级金陵饭店的分店和水秀苑大酒店四星级涉外。八市政配套项目地处开发区期，目前已经开发成熟，市政管线可满足开发要求。将军路麻田路和胜太西路已有给水雨水和污水管，米规划道路目前有雨水和污水井。将军路和米规划道路均有个供。

8、售费用万元税前利润万元所得税税后利润万元单位毛利元单位净利元表现金流量表项目年年年年年合计现金流入销售面积,销售额,回款额,小计,现金流入现值,二现金流出付地价款付工程款,开发间接费,期间费用,项目投资合计营业税及附加,所得税,小计现金流出现值,三净现金流量四累计净流量五平均资金占用六资金成本第八部分竞争对手据了解，截至答疑截止日期月日，另有家发展商到江宁国土局咨询了解本项目，其中家为江苏建江工业有限公司，另外，江宁本地发展商中，江山和武夷曾参加了最近江宁区的土地挂牌活动，并表现出较强的实力，需要重点关注。南京江山房地产开发公司江山为江宁本地发展商，曾开发万欣花园，目前在建项目为万欣翠园，建筑面积万平米，尚未公开发售。江山参与了年月的土地挂牌，与南京基础设施开发总公司争夺地块，最后轮才。

9、地使用的配电箱。米规划道路有电话线，胜太西路有有线电视网通和铁通线路。九土地出让条件与程序宗地出让形式为挂牌，出让条件和程序最主要的特点为从公告到确定买家天，且期间有春节假期。总额为亿元人民币，单价为万元亩含土地出让金。付款急，个月内付清日前土地已拆平，政府答应即可中标后交地。具体出让条件和程序如下出让条件表挂牌出让条件出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。交地标准外部条件道路水电气场地平整等均以现状为准。用地红线范围内所有建筑物附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。出让年限居住用地年，商业用地年。竞买人资格境内外的公司企业和其它组织。竞买联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。项目公司的成立竞得人所。

10、且免缴少缴的空间较多印花税营业收入按核定征收方式，以营业收入为计税基数契税中标地价地价合同额企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整三经济指标分析成本及投资收益预测假设和前提本次测算暂按投标底价亿元计算，按净用地约万亩，可售面积楼面地价为元平米，住宅销售均价元平米，商业销售均价为元平米，测算时不考虑税收返还因素。表项目售价功能建筑面积可售面积售价元营业收入万元双拼别墅多层小高层情景洋房商业合计主要经济指标内部收益率为销售净利率总投资回报率。各期利润体现本项目分四期开发，每期工期约为至个月，项目税后利润万元，单位面积毛利元，单位面积净利元。表各年利润体现项目合计利润体现年年年年结算面积平均售价元营业收入万元营业税及附加万元单位成本元销售成本万元项目利润万元期间费用万元其中管理费用万元销。

11、放弃，最高报价万元楼面单价元平米，比中标价低万元。总体来看，江山报价比较理智，加价幅度小，般采取紧跟策略，较难甩掉。南京武夷房地产开发有限公司年成立,香港武夷集团有限公司控股，香港武夷集团为上市公司中国武夷的主要分公司之。成立以来，武夷在南京有个开发项目武夷花园见下图和武夷绿洲,其中，武夷绿洲位于江宁民营科技园，目前尚未推出，武夷花园位于江宁岔路口，占地面积万平米，建筑面积万平米，其中期已经入伙，期今年月交付，第期即将开盘，明年全面封园。总体开发水平般，但在江宁有较高知名度。由于长期在江宁岔路口开发，因此，武夷的积极参与，方面反映出武夷对江宁市场依然充满信心，另方面，其报价也最能体现地块的真实价值。年月初，武夷竞买位于东山岔路口占地万平米亩的汽车城地块其中，住宅用地亩，最高报价万元，。

12、，所以预缴的土地增值税全部计入经营税金。普通住宅因有的免税空间，且预征率，即使预征总额也不到万。关于税收优惠，目前南京金色家园项目享受营业税返还优惠至年月，因年南京市营业税由市区分享，如不注册新公司，营业税返还享受在上年实际入库营业税的基础上有定返还，增加部分减半。且不注册新公司，年以前可暂时不在国税登记，缴纳所得税。但不注册新公司，可能会与地方利益冲突，给项目顺利进展带来障碍，弊大于利。如注册新公司，按目前各区地方财政政策应可争取到部分优惠，因没有老基数，返还比例较小。所得税返还风险较大，不作考虑。表税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税营业收入销售收入税率城建税营业税营业税教育费附加营业税营业税土地增值税别墅销售额预缴商业销售额地方基金营业收入从去年开始部分基金已陆续取。

参考资料：

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