1、平米元平米元平米在可以接受的售价范围与企业类型细分中，元平米的高价承受者全部来自咨询服务类企业，但同时剩余咨询服务类企业可以承受的价格却是最低的元平米，只能表明该行业的经济接受能力比较强元平米的中档价位是所有金融投资类企业可以承受的价格，另外制造类企业也有的受访者可以接受该价位，同时元平米的中档偏高的价位是其它制造类企业可以接受的价格，总体讲，制造类企业的承受能力是最强的。商圈金融街商圈各商圈可承受售价分析元平米元平米元平米元平米在可接受的售价分析上，和租金承受能力体现出相反的趋势，即金融街商圈的企业对本项目可承受的售价高于区域，主要由于东盛科技入住国际企业大厦涌金集团入住投资广场等大型民营企业集团带有明确的投资意向，所以承受的价格高于区域。物业管理费用的需求物业管理费承担能力研究美元。

2、厦等。从销售价格和租金来看，甲级写字楼售价基本在元平米左右，租金在元月平米以上乙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于秒，中央空调为两管式软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。比较典型代表有海龙大厦京广商务楼海淀新技术大厦理工科技大厦和乔大厦翠微大厦等。从售价和租金来看，乙级写字楼售价在元平方米左右，租金在人民币元天平米丙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯分体空调等软件方面为传统的物业管理服务。已旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。丙级写字楼售价在元平米以下，租金在元天平米以下北京顶级写字楼供给及租金分析总体状况按照顶级。

3、称总建面租金京汇大厦汉威大厦首都阳光大厦远大中心盈科中心中国国际科技会展中心招商局大厦金泰大厦汇宾大厦中服大厦静安中心北京国际会议中心联合大厦富顿中心赢嘉中心高斓大厦中国人寿大厦汇欣大厦中旅大厦惠通时代丰联广场科伦大厦新恒基大厦鹏润大厦泛利大厦深房大厦国航大厦现代城写字楼名人广场幸福大厦艾维克大厦共有的企业表示可以承受的租金范围在美金平米月以上鉴于中关村商圈对本项目接受程度较低，导致样本量过少，难以说明真实市场行为，我们仅以和金融街商圈做分析。可接受的售价范围分析元平米元平米元平米元平米在可以承受的售价范围上，元平米是的受访客户可以承受的价格，元平米是的受访业主可以承受的售价，元平米和元平米同样各有的客户可以接受。金融投资类咨询服务类广告传媒类通讯类制造类可承受的售价与行业细分元平米元。

4、自动化系统，办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力影响力，比较典型的代表有嘉里中心国贸中心南银大厦东方广场数码大厦远洋大厦华润大厦等。另外从销售价格和租金来看，顶级写字楼售价基本上在元平米以上，租金在元月平米以上甲级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于秒，中央空调为四管式软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。比较典型的代表有国际企业大厦中关村大厦恒基中心招商局大。

5、积仅为万平米合计万平米，目前的供给量非常有限。东直门区域租金最高的是港澳中心，租金为元月平米。二北京市现有甲级写字楼供给分析按照租金水平低于元月平米，但高于元平米月的标准进行划分，北京市目前甲级写字楼总体存量为万平米，总体租金为元平米月。其中，朝阳区为万平米，占总体的，平均租金为元平米月东城区为万平米，占，平均租金为元平米月海淀区为万平米，占，平均租金为元平米月西城区为万平米，占，平均租金为万平米月宣武区为万平米，占，平均租金为元平米月。朝阳东城海淀西城宣武附图北京甲级写字楼区域分布朝阳东城海淀西城宣武总体附图北京甲级写字楼平均租金东直门附近的甲级写字楼主要有保利大厦东环广场东方银座富华大厦，写字楼总体建筑面积万平米，租金在元平米月之间。附表朝阳区甲级写字楼名单项目名称总建面租金项目名。

6、平米月以下以上在物业管理费的承受能力研究中，我们发现美元平米月和美元平米月分别有和的客户接受，美元平米月以上的高价也有的客户表示能够承担，本项目的竣工时间是否符合公司的扩张计划是否符合贵司扩张计划基本符合不好说不符合研究发现，的企业扩张符合本项目的开发期，的企业现在不好说是否符合本项目开发期。第四章项目分析和结论建议分析项目优势本项目为世纪北京市大标志性建筑，米双塔写字楼将成为东二环沿线标志性建筑，醒目气派恢弘。本项目为北京是目前最大的公建项目，总建筑规模达万平米，集高档写字楼酒店酒店式公寓机场轻轨地面公交换乘为体的综合性建筑群体，在成功完善配套设施的同时也有效的聚拢了人气，具有得天独厚的规模优势。机场轻轨的投入运营和机场高速路的延伸，使本项目成为名副其实的国门，诱人的概念无疑将为本项。

7、写字楼租金标准在元月平米，目前北京市已经入住的顶级办公物业的总面积达到万平米，其中朝阳区万平米，占，平均租金水平为元平米月东城区万平米，占，平均租金水平为元平米月西城区万平米，平均租金为元平米月，占海淀区万平米，占，海淀区平均租金为元平米，目前所有在建在售顶级写字楼的总体平均租金为元平米月。朝阳东城海淀西城附图北京顶级写字楼区域分布比例朝阳东城海淀西城总体附图北京顶级写字楼平均租金分区域附表北京顶级从租金角度定义写字楼分布物业名称建筑面积万平米城区租金月平米国贸中心朝阳区嘉里中心朝阳区长富宫中心朝阳区京广中心朝阳区赛特大厦朝阳区北京凯宾斯基饭店朝阳区北京发展大厦朝阳区京城大厦朝阳区南银大厦朝阳区丽都广场朝阳区国际大厦朝阳区华彬国际大厦朝阳区亮马河大厦朝阳区使用现代盛世大厦朝阳区亚洲大酒。

8、接受的租金范围是美元平米月运输贸易类企业对本项目只考虑租赁，租金范围较为分散，但也有的运输贸易类企业客户可以承受美元平米月的租金，美元平米月和美元平米月的租金各有的客户可以接受，表明主力客群，尤其是金融投资类企业的经济承受能力是非常强的。附表主力客群特征企业类型接受度主力售价承受范围所占比例主力租金承受范围所占比例金融投资类美金平米美元平米月运输贸易类美元平米月次主力客群描述广告传媒类通讯国际通讯巨头驻京亚太地区办事处咨询服务类企业对本项目的接受度介于之间，我们将这三类企业视为次主力客群，广告传媒类企业客户的可以接受元平米的价位，元平米的高价承受者全部来自咨询服务类企业，但同时剩余咨询服务类企业可以承受的价格却是最低的元平米，只能表明该行业的经济接受能力比较强，通讯类企业在售价承受范围。

9、店东城区使用港澳中心东城区华润大厦东城区中粮广场东城区东方广场东城区新世纪饭店写字楼海淀区使用数码大厦海淀区国际金融中心西城区建威大厦西城区远洋大厦西城区中化大厦西城区如果按照区域性地标以及租金双重标准划分顶级写字楼的话，上述项目满足要求的并不多，主要有如下项目。附表北京顶级租金及地标建筑写字楼分布物业名称建筑面积万平米城区租金月平米国贸中心朝阳区嘉里中心朝阳区京广中心朝阳区京城大厦朝阳区南银大厦朝阳区华润大厦东城区东方广场东城区远洋大厦西城区数码大厦海淀合计平均以上项目总体建筑面积为万平米，平均租金接近元平米月。东直门区域及东二环沿线东直门区域及东二环沿线的顶级写字楼的供给面积比较小，纯粹的顶级写字楼仅有华润大厦，总体建筑面积为万平米，其次是东四十条的港澳中心和亚洲大酒店，纯写字楼面。

10、目三大概念，必将吸引众多国内外集团企业的眼球，但东直门地区稀缺的土地资源必将使本项目成为客户唯的镖靶。项目东邻第二使馆区南距外交部公里北到首都机场轻轨直达仅分钟左右，且百万平米的高档社区当代万国城东方银座天恒大厦南新仓商务天地东环广场等高档物业林立，确立了本项目在日渐成熟的东直门商圈的核心地位。项目风险东直门地区目前商务业氛围均不够浓厚，就目前情况看，在项目未投入运营前，对招商不利。深访期间，有少数客户例如东盛科技对本项目能否按期交付使用持怀疑态度，但也说明在项目尚未动工时，已经有客户对区域表示出了定兴趣。二客群定位主力次主力潜在主力客群描述运输贸易类和金融投资类企业是最本项目接受度在以上的企业，他们应视为本项目的主力客群，其中金融投资类可承受的售价范围在美金平米，的金融投资类企业可以。

11、都在元平米，是经济承受能力最弱的次主力客群企业，详见下表附表次主力客群特征企业类型接受度主力售价承受范围所占比例主力租金承受范围所占比例广告传媒类美金平米美元平米月通讯类美金平米美元平米月咨询服务类美金平米美元平米月潜在客群描述汽车工业类企业和制造类企业对本项目的接受度均在以下，我们将这两类企业定位于潜在客户，详见下表附表潜在客群特征企业类型接受度主力售价承受范围所占比例主力租金承受范围所占比例汽车工业类美元平米月制造类美金平米美元平米月三产品定位米双塔写字楼汽车工业类通讯类国际通讯巨头驻华亚太地区办事处运输贸易类企业，可自由分割的空间整层出售将地标性的米双塔写字楼定位于国内外大型企业集团总部办公区。米中庭式生态写字楼金融投资类咨询服务类企业，主推生态概念和中庭式概念，打造成具有舒适的。

12、目吸引更多的眼球。做为奥运会配套工程，政府强有力的支持是本项目区别于竞争对手的最大优势所在。项目劣势本项目规模和体量堪称目前北京写字楼市场之最，在多种功能和业态并存为项目带来便利和卖点的同时，能否为客户营造个舒适的办公环境成为本项目大隐患。深访显示，标准层面积是国际企业集团选择物业时的重要参考依据，写字楼部分做为东华广场的部分，且具有地标性建筑景观的同时，必然牺牲了占地面积，直接导致标准层面积的收缩，不利于吸引大型集团总部的入住。项目机会在房地产市场中，概念对个项目的成功起着举足轻重的作用，交通枢纽国门商务区第二空港的概念旦推出，无疑将成为市场中的亮点，加之地标性建筑景观，米高的写字楼将成为屹立在国门的颗璀璨明珠。在年项目落成投入使用后，庞大的体量在很好的营造了商业务氛围的同时，附以项。

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