1、料来源国寿投资分析图方案现金流资料来源国寿投资分析方案的税后净现金流显示，提高商品房的规模后，不仅能大幅平衡养老项目的资金支出，还能显著提高项目整体的收益率，缩短投资回收期。方案税后净现金流量,万元四方案级二级联动，出让养老项目以外建设用地开发规模平方公里为养老基地，其他土地全部出让。养老基地开发进度分四期开发，各期开发规模为。项目从年开始，到年完工，持续年。会员销售进度在前期策划和建设阶段即进行项目营销推广，项目建成后开始入住，每期社区第年入住率为，此后每年递增，最高入住率为。土地开发及出让进度分四期开发，持续年，各期土地开发后延后年出让。土地出让价格根据前文测算，年土地基准出让价格为万亩，考虑到养老城项目对区域的重大推动作用，未来土地价值将显著提升，其价格年增长率假定为前年，之后为。财。

2、育健康发展的养老服务产业，必须引进社会机构，借鉴连锁商业服务规模化发展的成功经验，着力发展符合经济规律，具有生存与发展能力的社会化养老机构，建立批连锁化规模化的品牌养老机构。提高养老机构社会化水平，让更多的社会机构参与发展养老服务业，使之成为个符合经济规律能够健康成长的产业，是未来养老产业发展的总体趋势，也是我国解决人口老龄化问题的新出路。发展养老产业能提高老年人生活质量。由于养老社区将向老年人提高优质医疗健康等高附加值的增值服务，彻底解决老年人养老的后顾之忧，能大幅度提高老年人的生命质量，提高老年人的寿命。同时，引导老年人参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人的精神面貌和生命质量。发展养老产业能缓解城市压力，改善城市生活质量。当今城市人口密集交通拥挤噪音污染丛生生活质量下降，人口疏散。

3、发展成果，能够给公司带来持续稳定的利润，形成公司新的利润增长点，具有巨大的经济价值。另方面作为家大型国有企业，公司具有优良的社会责任感传统，参与发展养老产业，正是中国人寿以关注社会焦点问题化解社会焦点问题为己任的社会责任感的具体体现。因此公司投资发展养老相关产业，发挥公司对经济发展和社会稳定运行的支持作用，参与解决我国社会老龄化问题，体现了公司积极响应国家号召，勇于承担社会责任的形象，有助于提升公司的社会形象。发展养老产业能极大提升中国人寿品牌价值。发展养老产业，抢占我国养老市场发展的主导地位，通过制定高标准的开发量为，持续年。商品房销售价格根据保守定价原则，本项目年低密度产品基准价格可按,元平米考虑。财务测算结果表方案财务结果总开发成本万元自有资金投入万元税后税后万元税后投资回收期,年资。

4、作用。建立和完善社会保障体系，提高人民生活水平，是国家长治久安人民生活幸福经济持续增长的重要基础，是建设社会主义和谐社会的重要保障。当前我国的社会养老服务体系正面临着前所未有的挑战，养老问题已成为政府社会急需解决迫在眉睫的社会问题。大力发展养老产业，让更多的社会机构参与发展养老服务业，建立多层次的社会保障体系，满足差异化的养老需求，有利于进步完善我国的社会保障体系。发展养老产业为解决人口老龄化问题提供了新出路。我国是个老龄化较为严重的国家，高龄化空巢化少子化及由此形成的四加二加家庭已是大量出现，将来这局面更为严重。养老服务是社会服务的重要方面，大力发展与老年人特殊需求相适应的社会养老服务业，是应对人口老龄化的重要举措。从国外养老服务业发达地区的产业发展情况和商业服务业发展的普遍规律看，要培。

5、发展。养老产业和公司主业能够形成相互促进共同发展的良好互动局面。方面公司发展养老产业，发行定向养老保险产品，进步丰富了公司寿险产品种类，通过延伸与保险主业相关的产业链，为客户提供医疗服务健康管理金融理财等高附加值的增值服务，可以提高公司市场竞争力和客户对公司的忠诚度，促进公司主业发展。另方面中国人寿庞大的客户规模可以成为养老社区的潜在消费者，覆盖全国的机构网络可以成为养老社区销售和宣传平台，相关金融保险服务可以成为养老社区增值服务的重要内容，全球知名的品牌形象可以成为养老社区迅速打开局面的保障，推动公司养老项目快速发展，成为行业的领先者和主导者。发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。方面我国养老产业市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空间，通过投资养老产业，公司可充分分享我国养老产业市场。

6、务测算结果表方案财务结果总开发成本万元自有资金投入万元税后税后万元税后投资回收期年资料来源国寿投资分析图方案现金流资料来源国寿投资分析方案的税后净现金流显示，土地出让能有效平衡养老项目的资金支出，显著提高项目整体的收益率，缩短投资回收期，项目整体的现金流表现较为理想。方案税后净现金流量,万元八发展方案比选表不同发展方案财务结果比较编号总开发成本万元自有资金投入万元税后税后万元税后投资回收期方案,年方案,年方案,年方案年资料来源国寿投资分析在后个方案中，从自有资金的投入规模项目整体的收益率财务净现值及投资回收期等指标综合判断，方案级二级联动，养老项目以外的建设用地全部出让的财务表现最好，是最佳备选方案。第八章风险及关键成功要素通过调研分析，我们发现在国内建设高标准的养老养生社区，在消费群体经。

7、已经成为诸多城市不得不面对的大难题。养老社区的建立将使部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力，节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量的高收入高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动该地区的商贸旅游通讯交通教育文化医疗等产业的发展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟条新型便捷的发展之路。三有利于公司完善资产布局，实现可持续发展发展养老产业是公司现有盈利模式的有力补充。近两年来，受益于国内资本市场的快速发展，公司盈利水平大幅提升，然而年国内资本市场出现了持续大幅度下跌，公司的盈利能力受资本市场投资收益大幅缩水的影响而出现了定程度的下滑。日本在上世纪九十年代初大批寿险公司因投资失败而倒闭和此次金融危机中被国有化等事实清楚表明，公司只有。

8、存空白，国务院办公厅于年转发的关于加快实现社会福利社会化的意见中要求制定的对社会福利机构用地用电用水电话等方面的优惠政策大多数尚未出台，定程度上阻碍了我国养老产业的发展。相对国外养老行业审慎的准入审批制度，国内尚未形成套完整的养老产业行业标准和监管制度，制约着我国养老市场走上规范化规模化发展的道路。四关键成功要素中国人寿投资养老产业具有难得的资源优势和战略机遇，在产品资金网络品牌以及进入时机等各方面形成同行业难以超越的核心竞争能力，同时项目本身所蕴含的先进理念科学定位体化功能和国际化管理也赋予其独特的竞争优势。只有充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握以下几点关键成功要素，才能将中国人寿养老养生项目做好。做好舆论宣导和市场培育是项目成功的重要保证。中国人寿应加强舆论导向和宣传力度，通过自身的。

9、过发展长期持有且收益均衡稳定的产业形态才能有效抵御经济周期和资本市场波动给公司经营带来的风险。而养老产业和资本市场关联度低，不易受资本市场波动的影响，且投资周期长收益均衡稳定，因此发展养老产业，是对公司现有盈利模式的有力补充。发展养老产业是公司现有资产配臵的有效完善。保险资金具有负债久期长的特征，由于目前国内资本市场并没有长期限的投资品种能和保险资金负债相匹配，国内保险公司的资产负债都存在期限不匹配的现状。与其他资源配臵渠道相比，养老产业具有需求刚性与资本市场关联度较低投资回收期长且收益均衡稳定等特征，因而投资养老产业能够起到公司利润稳定器作用，可极大回避经济周期性风险和资本市场投资波动风险，有效提高公司资产负债匹配水平，提升公司抗风险能力和可持续发展能力。发展养老产业能与公司保险主业互动。

10、机构养老缺乏认同感。此外，目前我国具有养老需求的离退休老人在青壮年时代大都处于社会变革时期，收入水平与西方发达国家的老人相差甚远，用于养老的积蓄相对较少。无论是传统的养老观念较弱的社会认同还是较低的收入水平，都给投资养老产业带来定的市场风险。二管理风险养老产业涉及地产医疗护理健身保健旅游等多种产业，每个产业都需要大量的专业人才和社会资源进行支撑，管理难度很大。能否做好队伍建设资源整合和内部管理实现各产业高效协调运营，是对未来养老社区项目运营和管理的极大挑战。同时，国内大型养老社区成功开发案例的缺乏，也使得投资养老产业要付出更大的成本用于探索和尝试。三政策风险根据国外成熟养老市场的经验，政府的资金或政策扶持在养老产业市场化运作和赢利上具有至关重要的影响，而国内养老产业需要的具体扶持和优惠政策。

11、品牌影响力和养老项目的投资额度规划思路及示范基地建设，引导大众转变传统养老观念，提高对机构养老的信心和认同感，培养消费群体同时，积极呼吁国家和社会通过公开公正公平竞争的方式，将部分福利性资源优化配臵到养老产业，加速产业发展，提高产业地位，最终将养老养生市场培育成中国第三产业的重要组成部分。做好产品定位和项目选址是项目成功的重要基础。在确定养老产品定位和项目选址时，应充分考虑高端消费群体密集度气候与风景差异度两个方面的因素，将养老产品定位于高端养老群体，在国内兼具经济交通气候风景等多个优势的区域建立养老基地，为实现候鸟式养老奠定基础。做好专业化管理是项目成功的核心要素。在项目运营和管理过程中，应与国际顶级养老社区开发商和国内知名医疗机构等进行深层次战略合作，借鉴先进管理经验，打造高效的管理团。

12、管理以及产业政策等方面仍存在定的不确定性。只有积极地面对这些风险和问题，找准关键成功要素，及时采取有力措施，才能保障养老项目的顺利进行以及未来项目的可持续发展。市场风险与西方发达国家意识自由主义占据社会主流不同，包括我国在内的大多数亚洲国家受儒家思想影响深远，长期以来形成种养儿防老的传统观念，制约着养老市场的发展。虽然这种传统观念正在发生变革，根据中央电视台实话实说网络民意调查，当前的年轻人愿意今后去养老院养老，但的年轻人表示不会送父母去养老院的矛盾心理却表明这种转变并非朝夕能够完成。由于我国养老市场长期发展不成熟，低端的敬老院福利院养老院占整个市场供应的，这些机构大都规模较小，设施简陋，管理水平低下，服务质量参差不齐，个别养老机构还存在虐待老人的恶劣现象，使得社会养老机构形象较差，大众对。

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