1、人地域不够大，庭院也太小，花园面积几乎没有，绿化空间太小。香港愉景湾项目开发背景及简介愉景湾位于香港大屿山的东北部。总面积达六百四十七公顷。其前身为个仅有数户人家居住于沿岸的未开发小山村，发展商早于房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究年，便有发展计划，于年月与政府正式签署合约，并进行筹划，至年决定投资亿港元进行建设工程，而在年初开始进行地基工程。区内建筑占地面积为总用地面积的，另有为康乐及配套场地。发展商为香港兴业有限公司。项目开发分为十四期段愉景湾共期已完工，始建于年二段海澄湖畔规划共期，期在售。户型分为别墅多层洋房及高层洋房。在整个计划中，愉景湾可容个家庭居住。单位是以平方米至平方米不等。愉景湾还设有各项康乐措施供居民享用。另外区内建有商业中心医疗中心学校警署消。

2、通过设置有利于华侨城的评标条件，减少竞争对手，增加华侨城的中标机会。采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商的方式在国内其他城市也被广泛采用。其中中海兴业在成都拿到地王的方式就是个很好的范例。成都地王出让案例具体实施步骤建议本项目采用招标拍卖的土地出让方式，具体操作步骤如下步骤操作内容操作要点步骤向社会公告公开招标出让尖岗山用地，符合资格条件的投标人才能参与投标。参加投标者必须准备规划该阶段通过设置有利于华侨城的投标人资格，如土地开发资质曾完成片区综合开发的规模成该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合的方式进行。第阶段意向竞买人在土地出让公告发布之日起至年月日前，参加成都国土部门组织的规划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设计成果文件，提交专家评审委员会进行初审。第二阶段意向。

3、从而影响其在尖岗山拿地的积极性，这便使华侨城招商能有机会以较低的价格拿取后续出让宗地。推迟开发有利于迫使政府回到采纳集中开发模式的谈判桌上由于已取得的号宗地开发关系到尖岗山片区的整体发展，政府非常关注该宗地的开发情况，如果推迟开发，片区开发进度放慢，则会给政府形成压力，方面有机会争取重新回到集中开发模式的谈判桌上，另方面，也有可能推动政府加速出让后续地块，从而有利于本项目宗地开发策略后阶段的实施。由于号宗地存在地势较低成本较高等开发难点，目前开发时机尚不成熟。要求政府出让尖岗山片区后续宗地，参加土地拍卖既然无法实现综合开发和集中开发，而现已取得用地的开发条件和开发时机并不理想，那么就要求政府尽快出让尖岗山主，布局线条较直，变化较少。►私人绿化空间较小。有天有地有庭院的诉求尽管好，但是。

4、方案，同时也是对项目负责任的做法。因此，捆绑开发模式的可行性较大。综合以上对三种综合开发模式的分析，建议通过捆绑开发模式取得尖岗山片区整体项目用地。捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行综合开发。综合开发模式实施要点在采用捆绑开发模式的过程中，要关注以下实施要点。选择公开招标与拍卖相结合的土地出让方式，采取综合评标的方法。根据政府规定，商业旅游娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖的方式，招标阶段除了考虑投标者的出价，还应充分考虑投标者的规划方案开发实力等，。

5、我们认为，集中开发应当捆绑公建配套，开发模式采用捆绑开发模式。在具体操作上建议仍然采用招标与拍卖相结合的土地出让方式。现已取得宗地开发策略如果政府仍然不同意整体出让尖岗山片区东区，而只考虑分宗拍卖出让尖岗山片区用地，争对现已取得的号宗地，可以采取以下开发策略捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖的方式取得尖岗山居住区东区的开发用地，对片区进行集中开发。推迟开发已取得宗地推迟开发有利于降低后续拿地成本已取得的号宗地为尖岗山片区首宗开发用地，其开发情况对整个片区的整体形象和日后发展至关重要，政府和其他开发商都非常关注。如果该宗地推迟开发，必然会使其他开发商对尖岗山片区的开发前景心存疑虑，在尖岗山片区拿地的决心有所动摇，。

6、局客运及货运码头完善的交通网络等社区配套，使整个社区能够自给自足。愉景湾的建筑物分布，尽量保存原有的天然景观，同时配合沿岸的海湾如大白湾二白湾及蟹地湾等。项目各期开发规模及配套特点期数小高层及高层低层栋数花园洋房其他类型总栋数竣工日期配套房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究栋数栋数期美食广场沙滩康乐会幼儿园愉景广场巴士总站学校二期无新建配套三期愉景广场沙滩巴士总站消防局警岗码头康乐会学校幼儿园四期街渡码头汽车轮渡码头愉景湾游艇会幼儿园直升机场五期无新建配套六期商业美食广场露天广场愉景广场巴士总站消防局警岗康乐会房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究七期警岗愉景湾高尔夫球会愉景湾高尔夫球场八期无新建配套九期无新建配套十期隧道十期无新建配套十二期无新。

7、买人的规划设计成果文件经专家评审委员会初审，评分获前三名的入围，入围者按专家评审委员提出的修改意见自费修改完善后交专家评审委员会终审。终审通过的，可以申请参加土地拍卖。第三阶段竞买人参加土地拍卖，以价高者得。设计方案过往开发经历等在内的成果文件功完成片区综合开发项目的数量等，减少参与投标的竞争者步骤二由评审委员会对各投标人提供的规划设计方案进行评审，按分数评选出三名入围者，取得参加土地拍卖的资格。争取华侨城和招商地产都能通过该轮评审，增加下轮成功的机会步骤三三名资格竞买人参加土地拍卖，价高者取得尖岗山居住用地土地使用权集中开发策略经过上述努力仍无法实现尖岗山片区整体综合开发的情况下，我们建议争取取得尽可能大的开发用地，进行集中开发。开发片区位置选择考虑因素已取得的地块位于整个尖岗山片区。

8、位置选择园林规划商业广场选址及生活配套布局也能尽量保持平衡发展，力求每期物业推出都有卖点，为购房者提供多种选择，更能体现人性化设计，且能保证发展项目内自然资源及人工建造设施被均衡利用。房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究社区配套及服务设施商业中心即愉景广场，位于愉景湾码头附近，总面积达平方米。为住户提供饮食购物及社区服务设施二段海澄湖畔拟建万平方米大型娱乐购物中心。康乐会与商业中心临近的愉景湾康乐会占地平方米，建筑面积平方米，会所层高两层，具备各式康乐及运动设备，其中包括咖啡厅小食店及泳池。其他设施有健身中心桑拿浴室旋涡浴池网球场壁球场美式壁球场乒乓球桌及桌球室二段海澄湖畔住客会所临海而建，面积近万平方米。高尔夫球会及球场愉景湾高尔夫球场位于愉景湾南部山岭的风景区。。

9、东片区。在开发用地的位置选择上应该有利于化解已取得用地地势较低地形较为平坦等不利条件，形成整合开发，提高土地的开发价值。从土地的景观资源和利用条件来看，尖岗山居住区东片区四面环山，地势变化较大，景观较好，更利于开发高档物业。因此，我们建议集中开发模式问题的提出集中开发是否要捆绑片区公建配套及周边市政公园建设根据规划，尖岗山居住区东区总用地面积约万平方米，建筑总面积约万平方米，建设规模仍然较大，只有捆绑片区公建配套及周边市政公园建设，对政府才有吸引力公建配套位于东区内，岭下山尖岗山等市政公园也围绕在东区周围，起捆绑开发公建配套设施和市政公园有利于对东片区进行整体规划和项目开发的总体安排，充分利用周边的园林资源为优先选择开发尖岗山居住区东片区项目制造卖点，提升东区的开发价值。经上述分析。

10、之远景。第期愉景湾第六期为纯商业配套设施建设，为第七期第八期及第九期制造卖点。第期第七期分为两部分，部分东临稔树湾，拥有自然景观并靠近汽车轮渡码头，另部分为临高尔夫之及联体别墅。第期第八期北面临海，西临第六期之愉景广场巴士总站以及往中环码头。第期第九期为倚山高层及小高层，且临近愉景山道及高尔夫球场。第期第十期全为倚山高层，北临通往东涌及机场快速公路隧道，西临愉景湾二段海澄湖畔。第期愉景湾二段海澄湖畔十期十二期东临二白湾，东面为海景，二白湾设有住客会所中央花园并设有交通总站及码头。房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究选址特点分析总结整个愉景湾的开发前期主要依靠自然景观，后期开发主要依靠人工建造之园林及生活配套。整个发展项目除了依靠得天独厚的自然海景，康乐设施配套会。

11、场占地,平方米，长米，为个洞，标准棒球场。球场内设有多个人工湖，既能灌溉球场绿地，也可作为练球区。高尔夫球会会所总面积为平方米，内设餐厅网球场游泳池体育用品店及休息室等。愉景湾游艇会游艇会客供私人游艇停泊房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究大白湾沙滩及其他康乐设施长约米的大白湾沙滩，为香港首个人工沙滩。区内提供单车风帆等水上活动康乐设施。学校除了愉景湾现有的五所学校，由英基学校协会主办的中小学直属国际学校及香港天主教教区主办的条龙政府资助中小学传统学校将于年在海澄湖畔落成。交通设施水上交通小时高速豪华客轮分钟直达中环陆路交通小时穿梭巴士往返东涌地铁站分钟及机场分钟小时豪华轿车往返东涌地铁站及机场小时区内穿梭巴士连接愉景湾码头紧急服务愉景湾内设有二十四小时消防分局警局。

12、配套合计注上述之花园洋房即为别墅或联体别墅项目各期选址特点以下为项目各期选址位置房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究愉景湾项目总平面图期期期期期期期期期期期房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究期期期房地产网房地产物业管理资料库研究顾问部附录项目发展背景研究项目各期选址情况如下项目分期选址特点第期愉景湾第期第二期及第三期开发为临大白湾自北向南排列。借助小区内最好的自然景观及条件。其中别墅及多层临海，小高层及高层倚山，且高层采用型建筑，尽可能多的利用自然景观。第期愉景湾第四期开发位于大白湾东部半岛，仍借助于自然景观。多层物业沿三面海而建，高层及小高层西面倚山。第期愉景湾第五期紧邻二白湾西部之中央花园，全部为高层建筑，景观主要为人造中央花园及自然海景。

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