1、整上报规划局集团规划设计评审会外部规划设计专家评审规划调整期方案实施方案平立面确认上报集团期方案报建批复规划方案总体批复期扩初设计基础资料收集概念方案研究公司讨论调整公司讨论通过上报集团，编写项目设计指导书规划方案设计招标扩初评审会期扩初批复完成实施方案上报期施工图设计期施工图报审，拿到规划许可证期方案报建图开工拿到施工许可证年月底表项目开发销售计划期二期开工建筑面积万平米可售面积万平米总计住宅其中多层万，别墅万其中多层万，小高层万商业结算面积万平米总计住宅其中多层万，别墅万其中多层万，别墅万商业售价元平米住宅多层,别墅多层别墅商业开工时间销售时间开发种类多层别墅商业会所多层别墅商业第五部分成本及投资收益预测成本预测建筑成本测算依据以下内容因缺乏相关资料，本次测算暂按假定做法考虑报批。

2、有著名的山顶公园。整座山就是南京最赋盛名的大型风景区钟山风景区。名胜古迹汇集四周，潜隐山间，例如著名的中山陵明孝陵灵谷寺美龄宫海底世界紫金山索道等。下马坊公园位于宗地西侧，占地余亩，是明孝陵的部分，现在修复后免费开放。植被茂密，绿草如茵，既有优美的自然风光，也有厚重的名胜古迹，是散步休息的好去处。空气质量南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地以北公里以外，东南方向均无污染型的厂矿企业。主要污染源来自沪宁高速中山门外大街通行车辆的尾气及粉尘污染。噪声影响周边无厂矿仓库等，主要噪声来自周边道路沪宁高速上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟客货比。中山门外大街上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟客货比。龙宫路车流量白天辆分钟以客车为主。表交通流量分。

3、包括土地拆迁安置补偿费土地挂牌出让工作费用政府土地收益不含其它税费。竞得人的确定价高者得原则，报价低于底价为废标。项目公司的成立竞得人所持股份大于的前提下，可就该地块开发成立项目公司。无效报价报价低于底价主力客群二次置业三口之家目标客群描述年龄构成岁，辅助岁岁以上无子女或子女年龄在岁，追求生活品质，关注社区环境文化氛围及社区生活配套与服务，认同品牌消费。职业分布多为外企及私企的中等收入白领，国营企事业单位中层小业主，部分文艺类自由职业者和离退休人员为辅。部分为区域客群新港炼油厂金陵石化家庭年收入万左右。辅助客群家境殷实的年轻二人家庭，子女离巢之老年家庭第四部分工程及销售计划期开工时间确定二工程及销售计划项目开发周期年，分两期开发，年中旬开发完毕。中标签约立项用地批准书规划要点确定规划调。

4、轨道交通地铁号线沿中山门南大街从宗地南侧穿过，宗地距下马坊地铁站仅米。四周边公里社区配套项目周边公里之内就有大学中学小学幼儿园多所，另有钟山医院南京理工大学医院南京农业大学医院等，公里到两公里的范围之间中高档住宅小区也比较集中宗地周边社区配套都十分充裕，尤其是学校医院，因此不用为项目修建的配套设施。项目与市中心以及周边主要配套区新街口大行宫和月牙湖之间交通发达，车程在分钟左右，可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。五周边环境北靠紫金山，西面下马坊公园，景观资源丰富，是孝陵卫区生态环境保护最好的区域紫金山山呈圆形，东西长公里，主峰天堡峰位于山中心偏西北，海拔米，是宁镇丘陵的最高峰。山势东西向平缓，靠近宗地的南北向山势陡峭，坡度左右。山上植被茂盛，整体景观良好，山上交通发达，山顶。

5、层数不得超过五层别墅为双层别墅建筑间距多层住宅的南北向间距必须大于其它高压线可以移位建设要求地块周边绿化带和绿化带内米宽的道路，由开发企业自行建设。表根据规划设计要点计算的面积指标用地面积万平米容积率建筑面积万平米多层别墅合计第二部分法律风险分析土地出让条件出让方式及程序出让方式竞买人资格境内外的公司企业和其它组织。竞买联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。竞买单位必须取得南京市建委的资质认定。出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。底价亿元。加价幅度万元的整数倍。竞买保证金万元，竞买截止之日后三日内退回不计利息。报价方式现场书面报价。不接受电话邮寄口头等报价方式。报价币种人民币。成交价款构成。

6、报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况因场地高差较大，建筑按利用地形布置考虑，仅考虑平均左右的场地平整场地北侧山体排水暂按内口尺寸毛石排洪沟考虑场地西北角火车噪音影响区暂按采用中空玻璃窗隔音考虑因无相关地质报告，建筑基础暂按紫金山区域已建建筑基础类型考虑，小高层按人工挖孔桩桩长米条基低层多层按无桩条基考虑水电气等大配套投资未考虑人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑面积的考虑。成本测算汇总地价按亿底价测算项目单位成本元平米，单位投资为元平米，总投资万元。资本化利息万元记入开发间接费中。表成本测算汇总成本项目总成本万元单位成本元比例土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开。

7、析表单位辆分钟时段分次测试沪宁高速中山门外大街客车货车总计客车货车总计平均平均噪声值白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到。以下噪声值的分布区域后退沪宁高速米，后退中山门外大街米，后退龙宫路米。排洪与泥石流影响钟山园林项目前面有条天然小溪，雨水沿小溪自然排放。虽地块地处山脚下，地势低洼，但紫金山浮土层厚，加上枯枝落叶层厚，蓄水功能强，因此，项目开发无需修建排洪沟，就可解决雨季洪涝问题。紫金山植被保护良好，因此不用担心遇暴雨将有可能造成局部山体滑坡。六市政配套宗地内部现状宗地内无污水雨水管，污水雨水利用地势由东北向西南通过明沟排放到西南侧，至今没有发生过洪涝。电力线通过电线杆接入。自来水电话有线电视煤气由中山。

8、期支付地价现值之和地价总额启动资金获利倍数项目净利润启动资金各期利润体现本项目分两期开发，每期工期约为至个月，项目税后利润万元，单位面积毛利元，单位面积净利元。表各年利润体现项目合计利润体现年年年年结算面积平均售价元营业收入万元营业税及附加万元单位成本元销售成本万元项目利润万元期间费用万元其中管理费用万元销售费用万元税前利润万元所得税税后利润万元单位毛利元单位净利元敏感性分析表销售均价变化的影响售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数销售均价元营业收入万元项目利润万元税后利润万元单位净利万元销售毛利率销售净利率表单位成本变化的影响二成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数单位成本元总成本万元项目利润万元税后利润万元单位净利元销售毛利率销售净利率盈亏平。

9、门外大街接入。周边道路市政管线中山门外大街规划有给水雨水污水电力电信和煤气管线，管线设施十分齐全。综合分析，污水排放管线及排水方向目前尚不明确，雨水排入西侧小溪电力给水雨水可从中山门外大街接入或排出。电信煤气也可从中山门外大街接入。龙宫路中山门外大街图周边市政管线分布图图例电力给水电信雨水路灯污水煤气七规划设计要求根据规划设计要点，宗地总建筑面积万平米，综合容积率为，建筑类型为单户型双层别墅和多层住宅。表主要规划设计要求指标规划要求规划用途二类居住用地可建别墅多层住宅建筑形态比例多层住宅用地的面积不得超过总用地面积的。别墅用地的面积不得超过总用地面积的。容积率别墅多层住宅含公建配套规划布局多层住宅应放在用地的东北部，西南部必须建别墅，其用地不纳入用地分配计算。建筑限高多层住宅的。

10、的倍契税中标地价地价合同额企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整三经济指标分析成本及投资收益预测假设和前提本次测算暂按投标底价亿元计算，按净用地约万亩，可售面积楼面地价为元平米，销售均价元平米，测算时不考虑税收返还因素。表项目售价功能建筑面积可售面积售价元营业收入万元三层别墅五层商业合计主要经济指标内部收益率，指标值低于集团的要求因地价在期开盘前半年就要全部付清，是本项目的内部收益率较低的主要原因。销售净利率，未达到集团规定的的指标总投资回报率。表主要经济指标汇总项目指标值计算式核心指标税前利润万元税后利润万元内部收益率使累计净现值为零的贴现率销售净利率项目净利润销售收入参考指标总投资回报率项目净利润项目总投资销售毛利率项目利润销售收入资金峰值比例资金峰值项目总投资地价支付贴现比各。

11、衡点分析保本售价元平米即销售净收入等于投资额，计算公式为，保本销量平米在均价为元的情况下，当销量达到平方米时，即可弥补项目的全部期间费用,该部分面积占可售面积的。项目完全投资保本销售率计算公式如下式中表示单位投资额，含直接建造成本期间费用表示保本销售率表示单位售价表示营业税率表示所得税率四现金流量地价从年底开始支付，年月第次交地时付至总地价的，年底付清全部地价，同时付清契税每年的销售周期约个月，参照南京都市园林项目的回款情况，回款额按每年签约额的计算每年的工程款支出为当年开工面积的除地价以外的开发成本的。表现金流量表项目年年年年年年合计现金流入销售面积销售额二现金流出付地价款付工程款开发间接费期间费用项目投资合计营业税及附加所得税小计现金流出现值三净现金流量四累计净流量五平均资金。

12、发成本合计九期间费管理费用销售费用项目总投资二税务分析应交营业税金及附加按计算，为万元企业所得税按计算，为万元契税按地价合同额的计算为万元，已记入地价成本土地增值税按别墅的销售收入预缴，按的预缴率计算，为万，按照中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则，该项目征收土地增值税的最高售价限额为,元。该项目目前预测平均售价为元，高于上述最高售价限额。普通住宅因为达不到起征点，可免缴土地增值税。而别墅没有的加扣，将按的预缴率预缴，结算后返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经营税金。表税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税营业收入销售收入税率城建税营业税营业税教育费附加营业税营业税土地增值税别墅销售额预缴地方基金营业收入每年万万有免缴少缴的空间印花税营业收入核定征收营业收入。

参考资料：

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