1、室单双人间起居室厅厨房卫生间的使用面积满足规定的要求。项目投资估算项目实施进度安排本项目计划在两年个月左右的时间内建成。建设进度计划如下年月年月日月日年月月年月年月月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月月年月月年月月年月年月月年月月年月年月年月年月年月月年月项目建议书批复。编制可行性研究报告并批复。建筑方案设计。综合管网设计。施工图纸设计。报建领取建设规划许可证。工程开工，多层楼先施工。完成投资额，开始预售多层楼。多层楼开始施工。高层楼开始施工。多层楼主体工程完工。高层楼开始施工。楼设备安装。楼室内外装修。多层楼主体工程完工。多层楼设备安装。多层楼竣工验收。多层楼室内外装修。高层主体完工。高层设备安装。高层室内外装修。多层楼竣工验收。高层设备安装。高层室内外装修。高层楼竣工验收。

2、快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由年的上升到年的。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由年的上涨到年的。置业投资的比重的增大，方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。商品房空置情况年全市预计商品房空置面积万平方米，较上年下降，其中商品住宅空置万平方米，较上年下降。从空置区域看，新城区的比重较大，占。从时间看来看，我市空置的商品房大多为年以下的待销商品房，所占比例超过，从空置原因分析。

3、品住宅为万平方米，均价在元平方米以上的高价商品住房为万平方米，占总量的均价在元平方米以下的为万平方米，仅占总量的。商务楼盘增长过快今年月份，全市市区商铺写字楼等非住宅的交易量达万平方米，占总量的，较上年同期增长倍。商铺写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续健康发展。交易税费仍显偏高我市目前商品住宅和存量住户型共计套。多层住宅户型二房二厅每户建筑面积平方米套多层住宅户型三房二厅每户建筑面积平方米套多层住宅户型三房二厅每户建筑面积平方米套多层住宅三种户型共计套。以上户型在下步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合家庭结构人际关系职业特征等因素，每套住宅有卧室起居室厨房卫生间储藏室及阳台餐厅和书房。各种功能空间。

4、收入情况表商品房均价元平方米增幅商品住宅均价元平方米增幅居民人均可支配收入元增幅居民消费价格指数增幅年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。新建商品住宅购买对象情况年全市交易量的万平方米商品住宅中，本市居民的为万平方米，比重达外地居民购买的为万平方米，比重为。表购买对象构成情况表商品住宅交易量万平方米按销售对象划分按购房目的分类本地居民所占比例自住所占比例外地居民所占比例置业投资所占比例近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加。

5、年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为宗，全年土地总成交量为亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应宗，总面积亩，占总成交面积的，而青山湖区老城区的土地供应达宗，总成交面积亩，占总成交面积的。位于二类地段以外的高新开发区昌北开发区没有出让宗土地。老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来看，大部分为需要进步拆迁平整的生地。出让生地容易生产交地时间延长开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。住房供应结构不尽合理目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计，今年月份，全市市区批准预售的商。

6、。公共设施配套工程。高层楼竣工验收。正式全部入住。工程施工进度详见附表。二本项目物业销售租赁价格根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米元，高层住宅每平方米元商铺每平方米元地下车位每个万元三销售进度及付款回收计划本项目计划在年半个月左右内完成销售，各年销售计划见表。表本项目销售计划表项目合计多层住宅高层住宅商业停车位由于银行按揭的时限，所以年和年销售的房款收入按回收，其余的房款在下年度全部收回，年销售的房款收入，当年全部回收。车位销售按分期付款形式实行，即第年还，第二年还剩余。回款进度详见表。表回款金额估算表单位面积平方米销售收入万元销售期间项目面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入销售计划合计多层高层商。

7、，主要是交通不便配套设施不全设计落后户型偏大等。表商品住宅空置结构情况表按区域划分老城区万平方米所占比例新城区万平方米所占比例按单套建筑面积划分平方米以下所占比例平方米平方米所占比例平方米以上所占比例按单价划分元以下所占比例元所占比例元以上所占比例存量房交易情况年全市工完成存量房交易件套，面积万平方米，较上年分别增长，其中存量住宅套，面积万平方米，分别较上年增长和，房改房上市交易套，面积万平方米，较上年分别增长和。年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达左右。房屋租赁市场情况年全市房屋租赁面积万平方米，其中住房万套，面积万平方米。房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金元平方。

8、宅商业住宅户，元商业百，元住宅商业其他建安工程费‟合计其他费用本项目其他费用估算见表表其他费用估算表单位万元序号项目计算依据金额预算定额管理费建安工程费‟竣工档案保证金报建手续费工程合同预算或标底审查费其他合计不可预见费用本项目的不可预见费用按项目项和的估算，详见附表。年不可预见费用万元年不可预见费用万元年不可预见费用万元年不可预见费用万元合计万元。管理费用本项目的管理费用按项目项和的估算，详见附表。年管理费用万元年管理费用万元年管理费用万元年管理费用万元合计万元。销售费用本项目的销售费用按销售收入的估算。包括销售代理费，占销售收入的，即万元广告宣传及市场推广费，占销售收入的，即万元。合计为万元。销售收入见附表，销售费用见附表。财务费用本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的。

9、米，较上年上涨，写字楼租金平均元平方米，较上年上涨，住房租金市场价元平方米，较上年上涨。房屋拆迁及旧城改造情况年全市城区完成房屋拆迁面积万平方米，较上年减少，涉及被拆迁户户。年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，年达到左右。在货币化安置的住户中，有左右购买了二手房，左右购买了新建商品房。二房地产市场发展中存在的主要问题土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善年以来，为了防止房地产业出现过热过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对年度土地出让指标予以总量控制，年的开发总量计划控制在万平方米以内，今年月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。但是，从。

10、设施建设费本项目基础设施建设费估算见表表基础设施建设费估算表单位万元序号项目计算依据金额供电工程建安工程费供水工程供气工程道路工程绿化工程通讯工程照明工程排污工程环卫工程合计建安工程费用本项目建安工程费用估算见表表建安工程费用估算表单位万元序号项目单价计价数量金额多层住宅元平方米平方米高层住宅元平方米平方米商业元平方米平方米合计公共设施配套费本项目公共设施配套费估算见表表公共设施配套费估算表单位万元序号项目单价计价数量金额居委会元平方米托儿所公共厕所停车场健身设施合计开发间接费用本项目开发间接费用估算见表表开发间接费用估算表单位万元序号项目计算依据金额分散建设市政公用设施建设费建安工程费建筑工程质量安全监督费建安工程费‟供水管网补偿费住宅住宅人，元住宅商业商业人，元商业供电用电负荷费住。

11、利率估算，详见附表。年财务费用万元年财务费用万元年财务费用万元年财务费用万元合计万元。六资金筹措项目总投资万元，其中项目资本金万元，第年年全部投入商业性银行贷款万元，第年年贷款万元，第二年贷款万元不足的部分拟由预售房款解决。详见附表。七贷款条件年利率，按单息计利每年支付，宽限期年，第三年等额还本，分年还清。财务分析盈利能力分析项目在计算期内经营收入为万元，可获利润万元，扣除所得税资本公积后还有万元可分配利润。项目缴纳的营业税金为万元，所得税为万元，土地增值税为万元，合计缴纳税金万元。和项目业主投入的资本金万元相比，在年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。项目全部投资内部收益率所得税前为，在预期可接纳内部收益率为，项目净现值为万元，项目投资回收期为年。。

12、业车位百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额收款计划多层高层商业车位多层高层商业车位多层高层商业车位小计注车位面积未计算在内。四税费率本报告采用的各种税费率见表。表税费率表税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税城市维护建设税法定盈余公积金教育费附加公益金企业所得税任意盈余公积金管理费用不可预见费销售费用房产税按租金五项目各种财务数据估算土地费用本项目用地共计亩，出让单价万元亩，出让总金额为万元，土地出让金分两次偿还，年先付，即万元剩余的土地出让金在年付清，即万元。前期工程费。本项目前期工程费估算见表表前期工程费估算表单位万元序号项目计算依据金额规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费‟水文地质勘探费建安工程费‟通水通电通路费建安工程费场地平整费元平方米合计基础。

参考资料：

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