1、化的主题。目前项目区商业住宅的条件多为中低档，建议该项目建议采用新技术新材料，打造适度超前的智能化生态化环保型商住楼。主要体现为采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝商住楼综合症。功能元素建议呼吸幕墙非典之前，少数项目已先知先觉采用了双层的玻璃幕墙，室内外的空气可在中间过滤流通。隔热玻璃普通钢化玻璃作为伪高科技派的表现材质将被淘汰，取而代之的是具有防晒隔热防紫外线等功能强大的新型玻璃幕墙。遮阳板节能要求迫在眉睫，能够随日照角度调整的优质遮阳板成效鲜明，并且令楼体外观增添许多生态感。立体空间绿化随着公共空间受到重视，简单摆放的鲜切绿植将被复杂的立体绿化系统取代。第六章建设规模及功能标准建设规模总占地面积平方米亩。总建筑。

2、商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级的文化生活需求。随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展，深化并升级商贸业将会是个必然的发展历程。综上所述，该项目建设是完全必要的。三项目的可行性区镇政府对大淮海国际城•商业开发项目的建设十分重视。在本项目的酝酿申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。本项目的开发商房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运行有序。本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。项目的选址性质功能符。

3、管理水平相对较低的特点。本地投资意识不太强，购铺者多用于自己经营。本地直未出现现代集约型专业性强的商业龙头项目，这是造成地方商业滞后的根本原因。街铺依然受到追捧，真正的专业市场是未被开垦的处女地。本地商业地产的营销推广模式过于陈旧，通常情况下引不起人们的臵业兴趣。当地商业业态构成百货商场超市多为中小型零售商业，地处中心区或生活区，规模不大，商品种类多为日常消费品，品种不齐全，尚未成为市民购物的主要场所。临街商铺即在住宅楼或单位用房的底层裙楼，沿街建成的各式节能措施，主要措施有所有设备选型尽量采用节能型。为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。外观风格建议稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化生态化人。

4、就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都区的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色的民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。解决现有存量商业的空臵，发挥物业的商业价值和社会意义消化现有存量空臵物业是项重要的举措。目前看，镇的存量空臵商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空臵商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。依据城镇升级改造政策，深化提高镇商贸业的升级发展商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的项重要的元素。大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。目前镇城。

5、，区域中心化城际生态卫星城镇建设条件，已然成熟。大淮海国际城•商业开发项目中心区可开发地块资源极少，本项目从地段配套发展潜力等方面，均堪称该镇之绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。本项目由房地产开发有限公司投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，发展商具有较强的商业运作和招商管理，在区内乃至全省批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目的品质形象。镇人口较多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。镇经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。二项目区商业环境研析项目区商贸市场现状低档次的商业市场已尽饱和，购物模式长期在街铺化商场化的层次上徘徊。迅猛增长的购买力面对不发达的市场，供求矛盾凸显。与大中城市的商业物业相比,项目区的商业物业普遍呈现硬性设施落后,。

6、面积平方米，其中创智商务楼建筑面积平方米，创智商业街区建筑面积平方米。二功能设施标准室内环境，设备与设施，以及消防安全防护等基本要求须符合安徽省城市房屋建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。功能定位区是朝气蓬勃的快速发展，但就目前来说，商业等级仍处于中下水平，城区内只有分散的小型商业区，不成体系也没有很好的凝聚力与标志性，这也给本次规划的商业地块提供了契机，利用优势地块与规划机遇塑城市活力点。商业模式商贸城形态划分区域，不同区域经营不同类商品，根据街道的不同地位商业的强度不同，沿主要街道的商业，进深较大为米，可分布高品质的店铺，沿次要道路的商业，进深较小为米，可分布小型的便利社区居民生活的店铺。商业建筑风格该商业地段内的业态从其地位功能分析，建筑风格应以现代主义风格为主，在不。

7、项目所在地的城市规划土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。项目的区位交通仓储物流条件很好，适应商业市场的建设发展。项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十章将得到充分的论证。大淮海国际城将在大淮海经济圈中心，建立首屈指的国际有机城镇的大淮海蓝本。其具有极好的社会效益，较好的财务状况将带来极高的投资回报率，具有开发价值，因此，该项目建设是完全可行的。第三章市场分析项目整体素质分析项目优势项目区位极佳，市场认可度较高。项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。项目周边商业服务教育医疗银行等生活配套非常齐全。项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力，拥有多家合作厂商。二项目劣势投资较大。商业开发还具有定的风险性。该项目开发不能分期开发，要次性投入，。

8、成点线面空间的多维视觉效果。组织好由公共空间半公共空间到私密空间的分散性交通，保证安全有序。项目建设采用国家推广的新技术新材料和新产品，认真贯彻节能节地节材的指导思想。三设计依据市国土局土地出让使用条件用地红线图用地地形图及其电子文件市城市规划管理技术规定城市居住区规划设计规范年版商业及住宅设计规范年版高层民用建筑设计防火规范年版建筑设计防火规范汽车库修车库停车库设计防火规范国家及安徽省平战结合人防工程设计规范国家省市相关的法令法规。二项目总体规划方案功能分区与总平面布局规划结构本次规划呈现轴两带心的规划结构。轴东西向贯穿的条景观轴，统领整个商贸城。两带轴线的侧是创智商业街区商业带，占地亩，建筑面积平方米轴线的另侧是创智商务楼区占地亩，建筑面积平方米，是整个商贸城的最具有活力的地带。心。

9、同时也加大项目开发的风险三机会分析项目位于市区镇天汇大道号。距市中心公里左右，距徐州市中心公里。市中心仅公里，距徐州观音国际机场约公里。紧邻国道，接连霍合徐高速出入口距徐州轻轨号线仅公里肖桃路徐阜铁路穿境而过。徐州作为大淮海中心城市，人口规模已近千万级，仅城市人口已突破万，以传统工业为主导的产业发展更严重制约城市发展，新兴产业化生态化城市功能导向和多中心城市扩张，已然确立。同样，市居苏豫皖三省要冲，皖北地重要商贸流通中心，依托丰富矿产资源，已发展成为以煤炭电力机械轻纺化工建材为支柱产业的新兴能源工业城市，人口规模也已达万。铁路公路内河航运为主体的综合交通运输网络，北接陇海，东连京沪，西入京九，交通条件极其优越。大淮海国际城•商业开发项目，位居大淮海经济圈中心，徐淮中间，四省交集，价值聚。

10、复合商业地产。本案的定位于大淮海经济圈中心创智与国际生态产业总部。并严格执行国家现行有关设计规范规程，及有关消防环保卫生方针政策。二规划设计方案的原则在设计过程中必须坚持以人为本的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨亲和的商业居住环境。本着以人为本从实际情况出发兼具定超前意识的原则,综合考虑节能日照采光通风消防抗震管线埋设避免视线干扰管线埋设保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造个方便舒适安全优美的商业及居住环境,并为少年儿童老年人及残疾人的生活和各项活动提供方便。配套公建设施与商业及商业楼同步规划同步施工。供水雨水污水电力电讯燃气及供热管线地下敷设，并本着合理规划相对集中次建成便于管理和维修的原则。公共绿地道路绿地等，配以水景及雕塑小品，部分建筑设屋顶花园，。

11、商贸城设有休闲广场中心景观。商业建筑分布于公园环境内，形成点上成景，线上成荫，面上成林绿化系统。功能分区划分区域，不同区域经营不同类商品。布局特点本次规划提出的理念与立意，在规划架构下强化其布局特点行列布臵，适当错落根据景观均好的原则，通过有机组织的步行交通系统将各部分联系在起，形成统中不失变化的总平面布局。自然人工，相辅相成景观系统以绿化为主，铺地为辅，有机结合，富于变化，设臵休闲，步行小径等设施，并与集中绿地相结合，形成特色景观系统。商业成线，连续成市主要的商业功能设臵在道路沿街，两层商铺呈带状布局，形成商业带，形成商业街的高潮点和商贸城出行的活力吸引点。人车流与停车车库设于楼房之间的空地。设臵电子升降出入口，方便车辆就近入库，减少人车交叉建筑四周设消防环道商场的主要出入口主要布臵。

12、功能建筑中也可运用到地方特色的元素。配套设施设有院内花园草地水池休息厅网球场休闲广场室外消防配电房公共照明电子防盗系统通风及火灾报警系统闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。工程项目依据初步规划方案，商务楼，创智商业街区主要工程项目包括土建工程给排水工程普通消防系统变配电工程照明工程通讯工程安全监视闭路电视室外绿化工程休闲广场。第七章建筑方案规划设计方案的指导思想原则及依据规划设计方案的指导思想根据建设部有关城市建设的法规及市总体规划区域规划设计旨在创造个舒适方便安全优美的环境，并按照统规划配套建设充分利用土地的原则，综合提高经济效益和社会效益。遵循智慧生态环保有机舒适灵活可持续的设计理念，同步国际先进的设计和建筑技术，科学技术与人文艺术相结合，建造功能布局合理环境优美舒适宜人的公园式。

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