1、的计开发期其他综合税费万元，按固定资产投资的计。第七章经济效益分析说明项目计算期共计年，其中建设期年，商品出售期年，商品租赁期年。银行贷款利率按计。本项目贴现率。税收本项目在经营期交纳以下税种及税率。营业税，城市维护建设税，教育费附加。企业所得税，房产税，土地增值税第档税率。租售规模租售组成本项目总建筑面积。其中销售总面积。计划在第年销售第二年销售。出租面积。计划在第二年租赁，第三年累计租赁，第四年累计租赁全部租出。租售品名及价格销售商品房出售共计。出售计划第年，第二年。销售价格拟定元。出租地下车库出租面积。出租计划第二年租出，第三年累计租出，第四年累计租出。出租价格元年。收入计划本项目出售产品在二年内完成，销售收入共计万元。其中第年收入万元，第二年收入万元。本项目出租产品按年计算，。

2、务院常务会议审议并通过国六条消息的公布，年房地产宏观调控政策浮出水面。新政策提出重点发展中低价位中小户型普通商品住房经济适用房和廉租住房，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说，都很有针对性。研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积平方米，以三口之家计算，平均城市家庭住宅面积为平方米社会主义小康目标的人均住房面积是平方米，也就是家庭住房面积为平方米，即建筑面积在平方米左右比较合适。如果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾，而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。从国六条细则的内容来看，尽管与国八条相比，国六条的整个内容都是对国八条精神的延续，新增加的东西不是太多。比如说，调整住房结构，稳定房价。但是这些都不是最重要。

3、上涨随之引发了些非理性购房行为，排号购房普遍。通过对房地产近几年特别是年市场发展数据分析得出房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现些值得关注引导和调控的问题。商品房供应稳定需求旺盛年市区商品房呈现供应稳定需求旺盛的市场特征。全年商品房供应面积为万平方米，同比增长，其中住宅供应万平方米，同比微降。商品房销售面积为万平方米，同财务费用为建设期利息。本项目建设期利息万元建设期利息万元说明本项目拟采用业主自筹万元，申请银行贷款万元本金建设期利息的方式投资，银行贷款年利率项目年主体封顶后，从第当年起开始进行销售和租赁。用当年的销售收入和租赁收入扣除税收成本后的盈利偿还贷款本金及经营期利息本项目贷款偿还期年。详见资金使用计划表贷款偿还期计算表。其他费用本项目公共配套设施建设费万元，按开发费。

4、得众开发商都是应接不暇，因此，业内不少人预测，年将会进入个相对的政策缓冲期，消化落实已有政策将成为年房地产市场管理的主旋律。主要是因为在这过去的年中，国家出台了系列调控政策如央行加息期房限制转让营业税开征二手房的个人所得税等。中国人民银行决定，从年月日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的提高到。期房限制转让征收营业税年月日国务院转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见出台，营业税征收被提上议事日程。意见中规定期房限制转让，另外也对营业税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。随着年月日国。

5、市化进程的条件，但至今城市化水平仍然很低。城市化发展的目标和基本思路目标年，城市化水平达到年，城市化水平在以上。基本思路加快城市建设步伐，完善城市基础设施和公共服务设施，增强城市吸引力和聚集力深化以城市户藉制度为重点的城市配套改革和进步建立城市社会保障体系，消除制约城市化进程的瓶颈通过要素聚集，优化资源配置，扩大城市规模，增强综合实力，强化辐射功能，实现城区与郊区的共同繁荣。政策措施优化市区地域结构，强化中心城市功能调整中心城区职能，建立中心商务区搞好卫星城镇建设，加快郊区城市化步伐。商品房市场现状年，市区房地产市场呈现出供应稳定需求旺盛的市场特征。由于受沿海城市房价上涨建筑材料涨价地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的。

6、第二年出租收入万元，第三年出租收入万元，从第四年起收入达万元年。本项目经营期总收入万元。经营税金及附加万元，土地增值说万元，所得税万元，税后利润万元。成本计算本项目总成本由售房租房成本组成。售房成本售房成本售出房屋分摊的建造成本营销费用用于出售房屋成本分摊费固定资产投资营销费用分摊比例万元按分年售出计划计算，第年产生成本万元，第二年产生成本万元。售出房单位成本元。租房成本详见出租房经营成本计算表及折旧表。租房成本租出房屋的建造成本房屋租赁业务及管理费用租出房屋的建造成本租出房屋的建造成本固定资产投资营销费用分摊比例万元租出房屋的建造成本按年综合折旧，进入经营管理成本。年折旧费万元。房屋租赁业务及经营成本经营成本包括营销费用办公费管理人员工资设施维修费财务费用差旅费及其它管理费。出租率。

7、，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来调整国内不合理住房结构。尽管国六条细则对目前过高的房价对房地产投资过热不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果，但是从长期来看，该政策就是要增加住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。城市化进程市城市化水平现状作为中国地区重要的中心城市，是国家大开发的战略支撑点和重要的依托基地。但目前市域城市化水平低中心城市总体实力偏弱的状况，在较大程度上制约了其对区域发展带动能力的发挥。因此，必然通过加快城市化发展，大幅度提高城市综合实力，提高区位势能，提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中的组织和协调能力。主要省会城市城市化比较主要省会城市城市化比较年。

8、资回收期年。本项目投资效益较好，经济上可行。第九章生态环境影响分析本项目将充分利用场地周边的自然条件，尽量保留和合理利用现有适宜的地形地貌植被和自然水系在建筑的选址朝向布局形态等方面，充分考虑当地气候特征和生态环境建筑风格与周围环境保持协调，尽可能减少对自然环境的负面影响。生态环境基本特征位于平原中部，具平原独特风貌。区域属亚热带湿润季风气候，终年温暖是湿润，四季分明，夏无酷暑，冬少霜雪，四季宜人，常年葱绿，适宜生物资源生存和繁衍。区域自然生态环境受人类活动干扰很大，自然植被几乎消然无存，均被人工植被所替代。拟建项目周围土地已大多开发成为水泥路面和城市建筑物，工程所处区域的生物多样性较单，除人行道绿化草坪外，无林木植被生态系统。生态保护目标区域生态环境质量的核心问题主要是自然组分的调。

9、单位万人结论城市化水平较低，滞后于经济发展，制约了市工业化进程以及战略支撑点的建立，阻碍了经济的快速发展。城市化水平滞后于工业化水平，制约了市工业化进程年，城市化率与工业化率之比为，远低于的合理水平。工业化的相对超前，第三产业的严重滞后，阻碍了的城市化进程。城市人口高度集中在市中区，向外围地带人口密度逐渐降低市人口高度集中于中心地区，市中心居住生活职能过高。城市中心区居住生活用地占，影响城市功能建设，制约三中心两枢纽功能，尤其是金融中心和商贸中心功能的发挥。城镇数量多密度大，但规模小实力弱，辐射与带动能力十分有限年全市郊区市县共有建制镇个，平均每平方公里有个建制镇，每个建制镇平均辐射影响的半径仅为公里。郊区市县是农业发达地区，农村剩余劳动力多，乡镇企业发达，城镇密度大，完全具备了加快。

10、价格变化租房价格变化预售款回笼进度分析结果见敏感性分析表。从表中可以看出开发产品投资，就降到开发产品投资平均每，就降。销售收入，就降到售房价格平均每，就降到。预售款回笼进度，就降到预售款回笼进度平均每，就降到。以上个因素中，售房价格变化对财务内部收益率指标影响最大，预售款回笼进度对财务内部收益率指标影响也比较大。售房价格是主要影响因素。在范围内，所得税前财务内部收益率相应变化指标最低为，仍大于的基准收益率。从以上分析可知本项目抗风险能力较强。根据国家经济平稳发展事态看，本项目遭遇大风险的可能性较小。故不再进行风险分析。主要经济评价指标详见经济评价指标汇总表。评价结论本项目完成后，以年经营期计，所得税后总投资利润率为，所得税前财务内部收益率为，借款偿还期从借款时算起为年，资本金所得税后。

11、控能力建设。自然组分建设不够，使人们的生存和健康受到较大影响，这在漫长的时间积累过程中会充分表露出来。只有妥善解决这核心问题，才能给项目区内的市民带来良好的生存环境质量。因而，本项目生态环境保护的目标主要是加强区域中自然组分的建设。生态环境分析景观空间结构分析根据景观生态系统原理，区域的生态功能与其景观结构的关系十分密切，因此，可以通过景观空间结构分析来判断区域生态功能状况。土地利用现状场地处市郊区，场区净用地总面积。景现空间结构拟建区内自然地貌为平原，民房市场等建筑覆盖率以上，绿化植被覆盖率约。景观生态学评价所谓景观，是指个空间异质性的区域，它由相互作用的拼块或生态系统组成，以相似的形式重复出现。景观的内涵是包括模地拼块廊道以及动物植物生物量热能水份和空气矿物质等在内的组分和要素在。

12、到时，经销及管理成本为万元年。本项目租赁业务达时，年总成本万元。项目收益预测财务现金流量分析所得税前全部投资财务内部收益率财务净现值万元静态投资回收期包括建设期年。所得税后资本金财务内部收益率财务净现值万元静态投资回收期包括建设期年。财务比率以年经营期计总投资利润率为，总投资利税率为，资本金利润率。项目清偿能力分析偿还资金来源用当年的销售收入偿还贷款。偿还期以项目最大能力偿还方式计算。银行贷款资金借款偿还期从借款年算起年。资金来源与运用分析本项目计算期内资金来源与资金运用是平衡的。在正常经营条件下，计算期内各年资来源均大于资金运用，不会发生资金短缺。项目在经营期末累计可获得盈余资金万元。敏感性分析选择以下个因素作为敏感因素，观察其变化对所得税前财务内部收益率的影响开发产品投资变化售房。

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