泰安红星美凯龙世博家居生活广场项目投资可研报告全文免费阅读、在线看

泰安红星美凯龙全球家居生活广场将主要以销售各类高档品牌建材品牌家具办公家具厨房用具整体卧房沙发布艺家庭饰品灯具等日常家具和装饰用品为主，以销售百货食品小家电儿童用品等日用杂品为辅，是集建材家具家居银行超市餐饮娱乐体化的综合性商业设施，将建成泰安市规模最大品种最全人气最旺的现代化商场。

本项目将为完善区域商业布局，繁荣地区商业氛围，增加地方财力，扩大劳动就业，推动区域经济快速协调发展起到积极的促进作用。

第二章城市概况第节城市宏观经济泰安是中国华东地区重要的对外旅游城市。

泰安位于山东省东部，北依山东省会济南距离济南不到公里，南接另个著名的旅游城市曲阜，东连中国磁都淄博，西濒黄河。

总面积平方公里，人口余万人，辖泰山区岱岳区新泰市肥城市宁阳县东平县个县市区。

泰安市人口分布表市区市县面积人口万人街办乡镇泰安市泰山区岱岳区新泰市肥城市宁阳县东平县区市县泰安市年比上年增长，达亿元，。

其中，第产业产值亿元，占第二产业亿元，占第三产业亿元，占。

经济主要由工业和第三产业其中又以旅游业为主导带动。

按人口万人计算，人均。

其中，二三产业增加值分别增长和。

完成地方财政收入亿元，增长，其中，各项税收亿元，增长，占财政收入的，提高个百分点。

全市规模以上工业完成增加值亿元，增长实现主营业务收入亿元实缴税金亿元利润亿元，分别增长和。

全市规模以上工业企业达到家，增加家。

其中，主营业务收入过亿元的家，增加家过亿元的家，增加家利税过千万元的家，增加家利税过亿元的家，增加家。

国家名牌达到个，中国驰名商标实现了零的突破。

高新技术产业发展迅速。

全市规模以上高新技术企业达到家，实现产值亿元，比上年增长产值占规模以上工业总产值的比重达到，提高个百分点。

全市实现社会消费品零售额亿元，增长。

旅游服务业发展加快，实现旅游总收入亿元，增长旅游客流达万人次年。

客货运周转量增长和，邮电业务总量增长全市金融机构各项存贷款余额实现亿元亿元，比年初分别增长。

民营经济发展活跃。

实现增加值实缴税金分别增长和。

泰安市交通便利，京沪北京至上海高速公路京福北京至福州高速公纵贯境内，并在泰安交汇泰安至青岛烟台威海日照等沿海城市由高速公路网连接境内铁路有京沪北京至上海线通过，并西接京九大动脉未来京沪高速铁路中间设泰山站。

第二节城市规划简介泰安城市规划发展战略行政中心时代发展线及长城路沿线的快速发展核心居住板块格局形成，仅少数单位拆迁或改建新区催生大盘，以奥林匹克花园为典型，城市发展方向城市建设以向南发展为主重点建设南部新城东西依托泰山岱岳两区适度发展严禁跨越环山路向北发展。

改善中心市区生活环境老城区以优化功能布局，改善居住环境和名城保护为重点。

重点建设南部新城区南部新城区近期发展是万人口，将来计划发展万人口，从人口的规模来讲，对房地产的发展有非常大的促进和带动作用。

二泰安市居民收入水平和消费结构分析全市城乡居民收入持续增加城乡居民生活水平提高。

年，市区居民人均可支配收入元，比上年增长人均消费性支出元，增长，市区居民恩格尔系数食品支出占人均消费性支出的比重为，下降个百分点。

农民人均纯收入元，增长人均生活消费支出元，增长，农村居民恩格尔系数为，下降个百分点。

城乡居民居住条件进步改善。

城镇居民人均住宅使用面积为平方米，增长。

农村居民人均住房面积为平方米，钢混砖木结构住房所占比例进步提高，达到。

城乡居民消费结构不断升级居民消费状况是直接影响国民经济增长的重要经济指标，消费倾向这指标又在其中占有重要作用，它反映了人们的消费意愿。

居民消费是拉动经济增长的主要动力之，也直接反映了人们的生活质量。

近年来，随着国民经济的发展，泰安居民的收入水平大幅提高，居民的消费水平也在不断提高，人民生活质量不断改善。

年，市区居民人均消费性支出元，增长，每户居民拥有电脑台移动电话部。

伴随着收入水平提高，消费观念转变，城市居民由追求基本物质需求向精神文化需求转变，更加注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速。

市区居民恩格尔系数食品支出占人均消费性支出的比重为，下降个百分点农村居民恩格尔系数为，下降个百分点。

居民消费结构升级对消费品市场增长的拉动作用将得到持续增强。

第三章区域房地产家居市场分析第节区域商业及房地产市场概况供应量保持平稳，市场结构未发生明显转变据不完全统计，年泰安市城区未出售及规划商品房面积达万，预计将在未来年左右推出市场，未来市场竞争较为激烈。

表截至年月泰安市区商品房住宅项目情况楼盘名称物业类型销售面积去化情况剩余总量银座广场高层宝龙广场多层别墅花园洲期多层泰安奥园多层小高层海普凤栖湾花园洋房别墅圣地公寓高层玉龙花苑多主干线只有米，拟建的京沪高速铁路也在区域内，并且各条道路均是级道路，通向全省各县市区，交通条件极为便利，是成为建设大型仓储性综合市场的首要条件。

光彩市场分三期建设，总建筑面积万平方米。

经营范围涉及建材装饰装修材料服装鞋帽家用电器家具日用百货五金等商品的批发零售配送，并配套建设车站仓储商务办公中心和会展中心。

装饰材料精品城泰山装饰材料精品城，是财源街道办事处中七里社区投资兴建的大型专业批发市场，总占地亩，总投资亿元，建筑面积万平方米。

工程分两期进行，其中期工程投资万元，建筑面积万平方米其中营业面积万平方米，市场于年月日开业。

市场按商品类别分为个商品交易区，主要经营各种高档装饰材料灯具厨具洁具等。

市场有营业房多间，有多家客户入场经营，安置就业人员多人，可实现交易额亿元年，利税万元。

年被省工商局省文明办省市场协会命名为山东省规范化文明市场。

泰山装饰材料精品城主体采取上宅下店模式全框架结构。

市场采取物业管理方式，实行个统收费，统水电管理，为经营业户提供信息咨询居住餐饮医疗卫生安全保卫等服务，着力营造良好的生活生产经营环境。

装饰材料精品城的装修和品牌比五马家具建材城略好些，但是租金还是比较的低。

东亚商场东亚商场位于泰安市繁华商业中心，北临泰安市东西向的主干道东岳大街，西靠龙潭路立交，毗邻泰安最高档的商业银座商厦，位置非常优越。

东亚商场主要经营家具，目前共层，第六层正在装修，楼主要是经营红木家具，但是未来将要把红木移到楼六楼，四层主要是经营板式家具，二层三层主要是沙发床垫，该商场没有办公家具。

东亚商场虽然位置优越，但是由于租金在本市属于高档水平，些线品牌都陆续的离开了东亚商场，比如皇朝富之岛等，转而进入了租金相对低廉，但是更具有区域规模优势的光彩大市场。

心中乐家具城位于泰安市财源大街号，紧邻银座商城。

该商城于年月开业，在泰安消费者心中具有定的影响力和知名度。

从现在的经营状况来看，档次比东亚偏低，但是客流量还是相当可观，得益于位置的优越。

家居爱家家居原址是三和百货，三和百货倒闭后在泰安，很多的国营的百货商店都已经或者濒临倒闭的局面，其中，很大部分原因就是银座商城的进驻，爱家家居承租了部分的商业面积，此外，还有部分是服饰百货和超市业态。

爱家家居的经营模式在泰安比较独特，采用自营的模式。

所有的品牌全部由老板人代理，统进货，统收银，不对外出租。

虽然如此，该商场内的品牌确是相对其他商城要高档些，装修也更加高档。

二关于泰安家居市场的分析综述泰安的家具建材市场已有万平方米左右，这说明该市家具建材市场容量很大专业市场发展状态已具备质的飞跃的条件。

红星进入正是时机。

泰安还没有家真正意义的专营中高档高档品牌的家居卖场，红星的优势是明显的。

红星的进入将引起市场的洗牌改变和提升市民装修消费的模式泰安市不少有消费能力的市民至今不选择在本地消费，而是去济南的居多，届时将会回来。

泰安的人均已达到美元，理论上认为，已进入购房高峰期。

事实上，泰安市年住宅开发总量为万，如按照户，装修投资万元户测算，年装修市场总量为亿元。

泰安的家具建材市场整体租金水平目前在元之间，大量的在之间。

我们将进步调查我们红星的主流合作伙伴目前在泰安的销售价格水平，将来进入红星能否保持这个水平，能否提升这个水平。

如果答案是肯定的，那么红星的整体租金水平可以放在元月如果没把握，整体租金水平可以放在元月。

相当于常州扬州徐州水平。

我们的选置在泰安西南的岱岳区，京沪高铁在项目旁边设立了站点，山东发达的高速公路网使得我们具有很强的对外辐射能力。

对我们来说，能否充分利用周边县市的消费能力也是非常重要的扩展市场。

泰安买房者般自己装修房子，房地产商会向顾客推荐家装公司，基本上都是济南的家装公司。

济南对泰安的辐射作用相当大，那些可以替代，那些必须避免，是红星在进入之前必须考虑的问题。

我们建议泰安红星美凯龙全球家居生活广场拟建万为宜。

按容积率计算，总用地万亩按万元亩计算，土地款为万元平均地价为元，平均建筑面积地价为元。

综合造价元。

总造价为元。

按目前租金平均元月，约年回收。

第四章项目概况第节地理位置泰安红星美凯龙全球家居生活广场商住体城市商圈项目是个商业住宅综合开发项目。

项目用地亩。

协议批租土地亩，从道路中线计算现按建设用地净地计算已经泰安市土地收储中心勘界。

规划建筑面积，其中商业，住宅，容积率控制性详规已经年月日泰安市建设项目管理委员会会议审议批准。

协议地价万元亩，总地价万元，楼板地价元。

总投资约人民币壹拾贰亿元。

在本项目开发基础上，岱岳区政府愿意与我们合作新客站组团的级开发。

项目用地位于泰安市大河路以东以北，学院路以西，灵山大街以南。

紧邻开建京沪高铁泰山站组团，距新客站距市政府内。

该地块交通便利，西北侧为城市东西向中轴线灵山大街起点新客站西南侧为环城大道大河路。

该地块环境优美，西南侧为新客站组团湿地公园，西北侧为泮河风景带。

计划年月日土地挂牌出让，月上旬颁发土地成交确认书。

项目期建设商业部分的红星美凯龙全球家居生活广场万，预计在年月开业按协议约定该部分不得对外出售，按红星集团经营模式自营。

根据红星美凯龙在泰安的已开业项目泰山区加盟店的情况租金约为元月。

其它商业项目根据市场逐步开发影城含演艺厅歌厅电玩，五星级酒店，酒店式公寓，写字楼。

住宅开发期开发万。

泰安的银行和开发商致认为当地房地产市场发展健康，