1、假设开发法剩余法是用二级开发完成后的商品房的房地产售价扣除相应的开发成本费用及二级开发利润后求出土地价格，即二级开发商可承受的地价水平。假设开发法测算土地市场价格运用假设开发法求取地价，以规划各用途为准，使用年限为法定最高年限，以开发完成房屋的售价扣减建造成本利息利润等计算各用途的楼面熟地价单价，乘以对应各地块的建筑面积得出各地块的熟地总价。根据项目区周边商业项目销售情况，商业用地销售单价平均约为元平方米。通过第三四章的比较与分析，可知项目区在位置上较优。经测算详见表，楼面土地价格约为房屋销售价格的，即楼面土地价格约为元平方米。项目区的规划商业经营性建筑面积为万平方米，预计土地开发价值为万元。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,开发余值的分析假设开发法测算的开发余值为。

2、征图地块用地规划图地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。项目的区位特征项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。区内山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了个良好的生产生活和工作环境。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有。

3、周边大市政现状北清路北清路期敷设有上水，末端距凤凰岭地区约公里。北清路期敷设有中压天然气管，末端距凤凰岭地区约公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。公共设施状况宗地附近有环绿艺苑实创总公司培训基地等小型度假旅游设施。聂各庄村分布有邮局卫生院商店等简单公共设施。总体规模地产江湖级开发项目实际进行开发的用地面积为公顷，包括旅游度假用地绿化用地和道路用地，可开发建设的建筑面积为万平方米。旅游度假用地属于经营性建设用地，可以直接采取挂牌出让的方式，通过市场实现其土地的价值。绿地和道路属于公益性用地，其土地价值主要体现在社会效益上。本土地级开发项目竣工后的土地价值为经营性建设用地的土地价值。本报告主要采用假设开发法剩余法来确定经营性建设用地的熟地价值。

4、土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万平方米。项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。属于国有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。宗地规划用途为旅游度假及文化用地。宗地区域的历史价值该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。项目的自然条件与区位项目土地的自然特。

5、士，公司白领，及各行业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。市政设施现状自来水自打井水和海淀供水厂供水雨污水无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。无污水处理设施。自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。电力有聂各庄变电站，万伏万伏。居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。有线电视由海淀区有线电视局提供。。

6、本土地级开发项目实现后并按规划进行房地产开发产生的土地价格，它包含该熟地所产生的利润。表假设开发法单价测算表商业项目说明单价比例金额元开发总价值建设期年二成本费用建造成本建安费用按建面单价红线内市政按建安费用小区配套费按建安费用小计不可预见费按建安费用专业费前期费用红线外市政按建造成本贷款利息按二之和及地价合计三销售费用营业税及附加按开发总价值交易手续费按开发总价值代理及广告费按开发总价值小计四发展商利润按二之和及地价五楼面熟地价二三四地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,第八章财务分析销售收入估算根据回款计划和第七章的土地价值分析，预计本项目的总收入为万元，各阶段的收入为年月万元年月万元表销售收入估算表项目合计年月年月出让回款比例出让收入万元商业成本分析根据总成本构成。

7、了得天独厚的条件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积平方公里。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万图大西山风景区位置示意图地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,平方米。项目用地位置范围示意图如下地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，。

8、本项目的毛地总价较高。盈亏平衡分析在诸多不确定因素中，土地取得费对整个项目的影响程度较大。本次盈亏平衡分析选取其为不确定的变量进行分析。假定建筑面积总成本等不变，以出让单价为不确定性变量分析。盈亏平衡的计算公式如下总收入总成本平均出让单价出让建筑面积，则盈亏点的平均出让单价总成本出让建筑面积，万元万平方米元平方米盈亏平衡分析如图所示地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,图项目盈亏平衡分析图单位万元本项目的土地取得费为元建筑平方米，其中取值标准是严格按照国家和政府的法律法规以及政府的相关规章，结合项目所在区的区位因素制定出来的，具有实际可操作性。但由于项目拆迁补偿的统计数据没有进行核实，项目土地取得费用的准确性来源于项目统计数据的准确性方面，因此，土地取得费预算存在定的误。

9、用的总面积的家具厂，已停产。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。图地块位置图地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。社会经济环境海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是业成功人。

10、还期为年，偿还借款及利息的资金来源为土地出让收入，详见表。表借款还本付息表结论综上所述及相关财务分析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间可以产生定的利润，财务内部收益率高于基准收益率，因此在财务上是可行的。地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,第九章风险分析不确定性分析收款时间和方式的不确定性土地出让收益的收款时间和方式的不同，直接影响财务成本，也关系到投资的成败。市政设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管线长度进行核算，在具体实施阶段如果管线长度有变化，实际发生的费用将会随之发生变化。土地出让价格的不确定性随着时间推移，房地产市场情况可能会发生变化，地价也会随之波动，影响出让价格。由于本项目的容积率小于，根据相应得政策，在缴纳土地毛地价时按照用地面积计算，因此。

11、差。本项目的熟地单价盈亏平衡点为元平方米，而预测单价为元平方米，后者超过前者元平方米。由以上分析可知，该项目的盈利能力较好。敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地级开发完成后的熟地单价和征地拆迁成本为敏感因素进行分析。以项目竣工后的熟地单价为敏感因素当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目的投资成本利润率为收入或总成本平均出让单价元平方米亏损盈利地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目的投资成本利润率为。当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。以土地取得费为敏感因素当土地取得费以元建筑平方米为基数上。

12、表和资金使用计划表，项目各阶段成本费用构成如下见附表成本费用估算表静态分析本项目预计实现收入约万元。预计总成本费用约万元。收益为万元，收益率为,年投资回报率为现金流量分析根据土地级开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为。现金流入为土地出让收入计算时应除去出让金，因为出让金为地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流,政府收入，现流出为建设投资与财务成本计算时应除去出让金，出让金在投资阶段并未支付。经计算各项财务指标为财务内部收益率为，大于的基准收益率。按年基准收益率计算,财务净现值为万元。投资回收期为年含建设期个月。上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获定的效益。现金流量表见附表现金流量表。借款偿还本项目借款万元，发生借款利息万元，按稳健估计，借款。

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