1、元人民币前期费用可研费万元勘察设计费元平方米建安费用住宅,元平方米写字楼,元平方米商业,元平方米其他配套,元平方米小市政元平方米销售费用取销售收入的财务费用按贷款计息不可预见费取附件三温泉可研项目成本测算表前四大项和的管理费用取附件三温泉可研项目成本测算表前三大项和的折现率三具体测算参见附件二温泉项目可研分析动态资金测算表施工及销售进度表，附件三温泉可研项目成本测算表四现金流量分析根据动态资金测算分析，安排现金流，具体见附件四温泉可研项目现金流量测算表，并作出相应的现金流量图现金流量表,年年年年年年净现金流量万元图现金流量图对图分析知年年由于净现金流为负，通过销售回款，年起现金流为正。五经济评价总成本,万元总销售额,万元经营利润,万元投资利润率税后利润,万元税后利润率。

2、圆明园和东北旺苗圃等，是名副其实的中关村的后花园。项目价格大多在元左右，规模适中居住舒适度高。山后地区该区域包括海淀区今后重点建设的温泉镇西北旺镇以及几个科技园区。目前处于前期开发准备阶段，除了科技园区，主要规划为居住区。位于西北旺镇的百旺新城先期开发农民搬迁房，容积率，销售价格为元平方米。温泉镇范围内，在山坡地带有早期开发的普通住宅和少量低价别墅，由于开发时间过长，目前已经不在市场销售。重新规划的温泉镇以及西北旺镇，有大量的住宅开发用地进入土地供应市场，这些土地须在年前全部建成，因此未来几年内该区域将是住宅建设的个热点区域。分析结论万柳地区的自然环境，城市化氛围等最具吸引力，但是该区域过高的价格以及过大的户型，将中关村区域市场的中端客户以及追求低密度住宅的客户拒之门外板井地区项目环。

3、息获取与处理技术专家组批复，确认海淀区温泉镇为国家计划主题计划是邓小平同志亲自批准的国家高技术研究发展计划，主题是基于空间信息的小城镇规划建设与管理决策支持系统选定的关于小城镇的个重点示范小城镇之，也是北京市唯被选中的城镇。作为计划主题的示范镇，温泉镇将立完善的规划建设与管理体系，对温泉镇的发展将是很大的促进。根据中关村科技园总体规划，海淀区北部地区是中关村科技园区海淀园的主要发展区。目前是北部六乡镇中城镇化水平最高的个乡镇。区位优势从上图中可以看到，温泉镇周边有温泉科技园中医药科技园永丰高新技术产业户均人第四部分经济测算开发经营期与销售计划假定初步假定开发经营期为年，销售计划为房屋建成后销售完毕，具体参见附件二温泉项目可研分析动态资金测算表施工及销售进度表二主要成本假定土地取得费。

4、不会有大的变动。随着轻轨的开通会有更多的远端客户加入。京昌路沿线该区域项目较多，主要产品两极化，种是以回龙观经济适用房为主，种是以碧水庄园为代表的别墅型产品。目前由于回龙观超大社区的建设，使得京昌高速沿线交通状况变得较为拥堵。其区位价格集中在元左右的普通住宅和元左右的别墅类产品上。香山地区该区域是除温渝河以外的自然环境较好的低密度住宅区,历来受开发商及客户青睐,目前的香山艺墅半山枫林等楼盘，销售情况较好。但该地区受政策的严格控制，以及上半年政府出台的关于严禁在香山旅游风景区搞房地产开发项目的通知，使得本地区的土地供应受到严格控制。颐和园圆明园以北山前地区低密度是该区域的主要特点，项目有博雅西园天秀花园麒麟家园百旺家苑西山庭院等，容积率都控制在以下。环境是这里的买点，有西山风景区颐和园。

5、今后将成为海淀区住宅发展的重要区域。其中，位于海淀区北五环外的山后地区，近年来是道路市政设施和配套住宅建设的重点区域，在未来更加成为海淀区住宅建设的重中之重。三温泉镇区域分析温泉镇背景分析温泉镇的地理位臵温泉镇位于海淀区北部西山北坡，处于海淀北部地区的中心位臵。东临东北旺，北临苏家坨和上庄，西临北安河，南部隔山与门头沟区和海淀区四季青乡相邻。温泉镇中心地区距海淀区中心海淀镇公里，距市区西直门公里，是北部地区距离市区最近的乡镇之。而海淀区的北扩趋势，将更加缩短温泉镇与城市中心地带的时间距离。区位条件温泉镇是海淀区北部地区的中心镇的主要建设区，区位条件较为优越。根据年北京市民政局京民基字第号文批复，撤乡建镇，从自温泉镇成为北京市近郊区唯的建制镇，也是北京市个中心镇之。根据年月，国家高技术。

6、内部收益率净现值,万元六风险分析敏感性分析首先选取了对开发利润率产生影响的土地取得费用建安费用销售价格等三个因素做敏感性分析，详细参见附件五温泉可研项目项目敏感性分析表，作出相应的变化曲线敏感性分析表土地取得费用对税后利润率的影响建安费用对税后利润率的影响销售价格对税后利润率的影响图四土地取得费用销售价格均价及建安费用对税后利润率的敏感性分析图通过分析知建安成本对税后利润率的平均敏感度为土地取得费用对税后利润率的平均敏感度为销售价格对税后利润率的平均敏感度为。因此在具体操作上对这三个因素都应引起重视，尤其是销售价格和土地成本。保本点分析本案通过对销售均价土地取得费用两个因素对开发经营可能产生影响的因素进行了分析，详细参见附件六温泉可研项目盈亏平衡分析保本点分析，并做出曲线图加以分析。。

7、较好社区规模较大具有成熟氛围，销售价格稍微低于万柳地区，社区规划产品设计单，建筑体量过大，人口密度大，且开发程度较高，对于讲究居住与自然融合的高知人群来说已经失去了价格低产生的吸引力上地区域的项目客户区域性特征从目前市场显现出受轻轨开通的影响对区外客户的吸引力有所增强京昌路沿线该区域随着回龙观文化社区沙河大学城等大规模社区的建设，以及温渝河沿线高档别墅的推出，未来其释放量会成上升趋势，同时目前陆续也有如双拼联排等中高档产品入市。香山地区该区域市场受政策限制，供应量较少，推出的楼盘也成两极化发展，部分以当地拆迁居住为主，部分是原有立项的别墅类项目。山前地区，颐和园圆明园以北地区的潜力正在被进步挖掘，自然环境优越，容积率低，产品以花园洋房为主，居住环境舒适度高，该区域道路交通越来越通畅，。

8、有盛名的西山八大水院中的金水院金山寺香水院法云寺清水院大觉寺都在阳台山带。鹫峰森林公园座落于海淀区小西山风景区，是北京著名的森林公园，南边是大觉寺，北边是阳台山风景区。鹫峰历史悠久，曾是辽代屯兵的营之。山顶上的两座山峰好似只振翅欲飞的鹫鸟，两棵古松高耸入云其中棵松树于前几年已死去，相对而立相互掩映，远望仿佛只山鹫昂首张望岿然屹立，故称鹫峰。鹫峰不仅以它古朴蜿蜒曲折，通达鹫峰山顶的盘山古道和雄奇秀丽的景色吸引众多游客，而且更以那丰富的植物资源所构成的自然风光闻名于京城，故面成为小西山风景区最佳的登高观景场所。黑龙潭及龙王庙位于画眉山北的黑龙潭，明成化二十二年年在潭旁敕建此庙，后屡次重修，现存为清代建筑。建筑坐西朝东，依山而上，因潭水遇天旱之年亦不干枯，故称为帝王百姓求雨胜地。现为北京市。

9、边配套设施逐步完善。该区域产品目前表现为户型面积偏大，总价较高，对于中端客户的购买力提出了挑战。山后地区本项目区域环境优美交通畅达文化底蕴深厚对于地缘性客户而言具有极高的认同。温泉镇的商品住宅开发还处于起始阶段，在该区域取得土地开发权必须全面考虑未来市场的发展，在项目规划产品设计园林景观建筑单元等方面做到市场创新与领先。小结近年来，伴随中关村科技园区海淀园的发展建设，海淀区住宅市场持续呈现供需两旺的局面，各区域的住宅项目销售情况均较好。由于海淀区核心区和发展区土地供应量目前已极为稀缺，现存量有限，而近郊区路网的畅通缩短了城乡距离，中关村科技园区海淀园的建设将为该地区的住宅消费提供了稳定长久的支撑，种种因素均为房地产的发展带来更多的机遇。因此，土地供应量大交通方便的西四环外和北五环外，。

10、景点达四十余处，尤以龙泉寺北魏石佛黄普院上方寺鲸鱼背著称。该地区四至十月相对湿度，净化空气纯度为市区五倍，含负氧离子十倍以上，春秋两季平均气温为。这里四季交替，生态平衡。春到山花烂漫，百鸟争鸣夏来瀑落激花，滚金泻银秋临蝈蝈抖翅，果园坠枝冬至山涧结冰，冰柱倒挂。是旅游度假避暑修身养性，最佳理想胜地。妙峰古道它穿越阳台山自然风景区，从海淀区的北安河村到门头沟区的妙峰山的娘娘庙，全程共里，中间设个茶棚，依次是响墙茶棚朝阳院茶棚瓜打石茶棚庙儿洼茶棚进入门头沟区涧沟村茶棚，古道两侧古树名木众多，峰峦叠翠。阳台山自然风景区位于山后地区北安河乡境内，面积平方公里。阳台山山脉主峰海拔米，是临近平原的第高峰。其南边紧临鹫峰森林公园,北边是凤凰岭风景区。阳台山自古以来就是著名的自然风景区，金代章宗时期，。

11、生局培训中心所在地。滦州起义纪念塔辛亥革命滦州起义烈士的衣冠冢。位于温泉村东的小山上。年月日，冯玉祥王金铭等在滦州唐山带率部起义，年冯玉祥在此筑塔树碑辟陵园，年月落成，同年月在此举行国葬典礼。并手书精神不死浩气长存等字。现为北京胸科医院所在地。曹雪芹故居前石桥位于白家疃村西，桥呈东西走向，双孔石板桥，相传乾隆二十三年年前后，曹雪芹潦倒中来到白家疃，住在离家不远的茅屋中，十分清贫。此桥是他经常过往的地方，如今桥下小溪已成村中道路，小桥仅存四块花岗岩石条。温泉泉眼位于海淀区工读学校北院内，现已干枯，残留米方池，曾常年喷涌温泉，镇名由此而来。大觉寺位于阳台山麓，建于辽咸雍四年年，是北京辽代著名的八大水院之的清水院。南院原有两棵树龄多年的玉兰王。山上的泉水沿着南北两路院落中的水漕流向前院的水。

12、售均价对投资利润率与税后利润率影响税后利润率投资利润率图五销售价格保本点分析图土地取得费用对投资利润率与税后利润率影响税后利润率投资利润率图十八土地取得费用的保本点分析图通过分析知在其他因素及关系配比不变的情况下,最低销售价格住宅为元平方米写字楼为元平方米商业为元平方米,最高土地取得费用亿元由此可见对价格过于敏感，抵抗风险的能力般。七结论本项目区域优势明显，市场空间潜力较大投资收益高，税后利润率达到，内部收益率为。因此，该项目具备开发价值，项目可行。本公司已推出北京吉普车厂地块和常营等地块可行性研究报告，如有所需请致电联系电话，第五部分附件附件温泉镇周围旅游资源凤凰岭自然风景区位于温泉镇的西北方向，占地面积公顷，背靠神山，面向朝阳。风景区天然景观和人文景观相融体，山寺泉的特色。可。

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